Н.В. Воронина, к.э.н

Т.В. Дьякова

Целью данной работы является прогноз цен на жилую недвижимость в Хабаровском крае, а также определение основополагающих факторов, которые оказывают влияние на формирование цен на вторичном рынке недвижимости. Данная работа представляет интерес для всех  участников инвестиционного процесса, а также потребителей их продукции, так как затрагивает не только экономические, но и социальные последствия их деятельности.

Ключевые слова: факторы, стоимость,  вторичное жилье.

I. Введение

Высокая стоимость квартир в Хабаровске наблюдается на протяжении уже многих лет, в минувшем году Хабаровск занял 3 место в стране по стоимости жилой недвижимости, уступив лишь Москве и Санкт-Петербургу. Стоимость жилья в Хабаровске, делает почти невозможной покупку квартиры, заставляет людей покидать родной город. В то же время население большинства районов Хабаровского края стремится перебраться в краевую столицу, чем провоцирует дальнейший рост цен на жилье. Сегодня рынок Хабаровска характеризуется большой покупательской способностью. Немалую долю в рост покупательских возможностей вносит присутствие в городе целого ряда административных и корпоративных представительств, управляющих дальневосточными подразделениями властных структур и активов крупного бизнеса. Военным в Хабаровском крае выдают жилищные сертификаты, по которым более 90% стараются приобрести квартиру в городе с самым дорогим жильем, чтобы ее можно было впоследствии выгодно продать. Как только кто-то в северных районах края зарабатывает достаточное количество денег, он, как правило, тут же стремится на них приобрести жилье в Хабаровске. Такая покупка делается с расчетом на переезд в будущем, на переселение детей или имеет форму инвестиционных вложений. Тем же поведением отличаются и жители Сахалина, Магадана, Камчатки, откуда идет постоянный поток покупателей.

Все эти факторы, а также интенсивное развитие ипотеки, программ поддержки молодых семей и покупки жилья по социальным программам, рост материнского капитала, ведут на фоне недостатка предложения к разогреву рынка жилья в Хабаровске.

II. Постановка задачи

Предлагаю рассмотреть, какую недвижимость, возможно приобрести за рубежом, продав квартиру в Хабаровске в центральном районе по улице Дикопольцева, дом 50, общей площадью 65кв.м. без ремонта, на 2 этаже, кондиционер, телефон, интернет, за 6700 тыс.р.

Двухуровневая квартира в Болгарии: площадь 102 кв.м; этаж: 6-7; супер люкс; встроенное внутреннее освещение в каждой комнате; бронированная входная дверь; встроенная мебель; дизайнерский инверторныйкондиционер; мраморнаялестница; французские окна; сигнализация; ванная комната со встроенной аудиосистемой и двойной циркуляцией воздуха; система безопасности; 6100 тыс р.

Дом в Португалии: земельный участок 2 га с фруктовыми и оливковыми деревьями; кухня частично оборудованная; 2 спальные комнаты; 2 кухни; пристрой для животных; пристрой с кухней, камином и печью; полы керамические; возможность расширения площади дома до 500 кв.м; в 18 км от моря; спокойный район; 5900 тыс.р.

Квартира в Болгарии, жилой комплекс Sky Garden: 3 мин пешком до пляжа; невероятный вид на море, тишина, спокойствие и свежий воздух; 9 безопасных пляжей; живописный сад; ресторан и спа-центр; зеленые зоны для отдыха; открытый бассейн с шезлонгами и зонтиками; открытый детский бассейн; от 1341тыс. руб. до 5284 тыс руб.

Почему же квартира в Хабаровске эконом класса по своей стоимости не уступает стоимости элитной недвижимости в других странах?

В данной работе представлен прогноз цен на вторичном рынке жилой недвижимости в Хабаровске, а также определены факторы, влияющие на формирование стоимости 1 кв.м квартир. Исследование представляет интерес для всех  участников инвестиционного процесса, а также потребителей их продукции, так как затрагивает не только экономические, но и социальные последствия их деятельности.

III. Результаты

В качестве экспертов выступили ведущие преподаватели ТОГУ, а также специалисты, имеющие теоретические знания и практический опыт в области оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основе анкетирования были отобраны наиболее существенные факторы для анализа рынка вторичного жилья в Хабаровском крае, в состав которых вошли:

Х1 - объем полученных заемщиками ипотечных жилищных кредитов, млн.р.; Х2 - задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн.р.; Х3 - просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. р.; Х4 - число семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года), тыс.; Х5 - число семей (включая одиноких), получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия за год, тыс.; Х6 - среднедушевые доходы, руб; Х7 - инфляция, %; Х8 - ставки по ипотечным кредитам, %; Х9 - обеспеченность жилой площадью, кв. м/чел; Х10 - объем нового жилищного строительства, тыс кв м.

В качестве результирующего показателя (Y) выступает средняя цена 1 кв.м жилой недвижимости, руб/кв.м.

Исходные данные для анализа представлены в табл. 1 [1, 2, 3].

Таблица 1

Исходные данные для расчета

На втором этапе с помощью корреляционно-регрессионного анализа выявлены факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование стоимости вторичного жилья, а также построена матрица парных коэффициентов корреляции [4] (табл. 2).

Таблица 2

Матрица парных коэффициентов корреляции

Включение всех факторов с высокой степенью корреляции может снизить степень достоверности модели, поэтому проведем их сравнительный анализ для исключения ряда показателей из будущей модели. Факторы Х10, Х7 и Х5 исключаем из рассмотрения, т.к. их влияние на результирующий показатель незначительное.

Многочисленные попытки построить многофакторное регрессионное уравнение с оставшимися факторами не дало положительного результата, т.к. все уравнения не прошли проверку по критерию достоверности.

В связи с этим в рамках исследования с применением стандартного пакета программ Excel были построены двухфакторные модели. Из всех пар значимой является модель с включением факторов Х6 (среднедушевые доходы, руб.) и Х8 (ставки по ипотечным кредитам, %).

Проведем регрессионный анализ зависимости между факторами Х6 и Х8 (табл. 3).

Табл.3

Результаты дисперсионного анализа

Рассчитав коэффициенты остаточной и факторной дисперсии мы можем убедиться в истинности данной зависимости, т.к. рассчитанный коэффициент Фишера больше его табличного значения, Р-значение < 0,05. Поэтому мы можем говорить о точности предсказания стоимости жилья на вторичном рынке Хабаровского края с использованием вышеназванных факторов. Основные показатели дисперсионного анализа представлены в табл. 4.

Таблица 4

Основные показатели дисперсионного анализа

Уравнение регрессии имеет следующий вид:

У = -87422,88594 +1,084904278Х6+12575,06453Х8,

где Х6 - среднедушевые доходы, руб.

Х8 - ставки по ипотечным кредитам, %.

Коэффициент регрессии при шестом факторе больше ноля, это означает, что чем больше уровень доходов населения, тем выше стоимость жилья, это вполне объяснимо, ведь при росте доходов у покупателей их возможность приобретения жилья повышается и продавцы повышают цену на недвижимость.

Так же положительный коэффициент регрессии при восьмом факторе. Это свидетельствует тому, что при повышении ставок ипотечного кредитования так же повышается стоимость жилой недвижимости.

Используя данную модель, попытаемся спрогнозировать стоимость вторичного жилья в Хабаровском крае на следующий год. Рассчитав среднеквартальные темпы прироста включенных в модель факторов (ТпрХ6=3,01%; ТпрХ8=1,6%), получим точечное прогнозное значение равное   92772,83 руб/кв.м, интервальный прогноз находится в промежутке от 87476,45 руб/кв.м до 98069,2 руб/кв.м.

Проведём анализ эластичности этих факторов.

Увеличим фактор Х6 на 1%, а Х8 оставим неизменным. Получим коэффициент эластичности равный 0,003, это означает, что стоимость 1кв.м будет составлять 89776 руб., это на 335 руб. выше фактической стоимости равной 89440 руб.

Теперь увеличим фактор Х8 на 1%, а Х6 оставим неизменным. Получаем коэффициент эластичности равный 0,16, это означает, что стоимость 1 кв.м будет равна 103775 руб., что на 14336 руб. выше фактической стоимости.

Исходя из данных расчетов можно сделать вывод о том, что более чувствительно результирующий показатель относится к изменению фактора Х8 (ставки по ипотечным кредитам, %) .

Подобные модели могут быть использованы для построения прогнозов, а также оценки развития рынка недвижимости в целом.

IV. Заключение

Прогнозы стоимости жилья могут быть положены в основу формирования долгосрочных программ развития территории, в частности Хабаровского края.

Литература:

1. Центральный банк РФ : http://www.cbr.ru

2. Единое информационное пространство недвижимости : http://www.eip.ru

3. Федеральная служба государственной статистики : http://www.gks.ru

4. Кремер Наум Шавелевич Эконометрика: учеб. для вузов (спец. экон. и упр.) / Кремер Наум Шавелевич, Б.А. Путко ; под ред. Н.Ш. Кремера. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ, 2010. - 328с.