Методология оценки недвижимости в целях залога

С переходом к рыночной экономике в стране становится все больше конкурирующих собственников недвижимого имущества. Недвижимое имущество предприятий и частных лиц активно включается в хозяйственный оборот, а отсюда все острее потребность в оценке его рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимого имущества проводится по множеству причин, которые включают категории: финансовая отчетность, сделки, связанные с передачей прав собственности, обеспечение имуществом ссуд и закладных, судебные разбирательства, налогообложение и консультирование по принятию инвестиционных решений.

При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входит.

местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;
интерес в недвижимом имуществе (право собственности), подлежащее оценке;
любое движимое имущество, движимость, присоединенное арендатором для целей бизнеса, или неосязаемые объекты, не являющиеся движимым имуществом, но включенные в оценку;
любые известные сервитуты, ограничение, обременение, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные оценки для налоговых целей по данному имуществу и другие предметы аналогичной природы;
является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

На оценку стоимости недвижимого имущества могут влиять особые соображения:

требования проанализировать слияние состояний (стоимость объединения или стоимость группы) или раздел интересов собственности (стоимость составленных частей);
эффекты возможных изменений в зонировании и развитии инфраструктуры, например расширение систем коммунального хозяйства или коридоров доступа;
рынки в состоянии депрессии характеризуются вялым спросом, избыточным предложением и малым числом сделок по продаже, когда расчеты рыночной стоимости трудно подкрепить на основе текущих или прошлых фактов. В таких обстоятельствах основное внимание участников рынка может переключиться на другие показатели стоимости имущества или функционирования.

Оценщик и клиент услуг по оценке должны договориться относительно контекста и сферы оценки. Определение задания по оценке включает:

идентификацию оцениваемой недвижимости;
идентификацию имущественных прав, подлежащей оценке;
предполагаемое использование оценки и любые, связанные с этим ограничения;
идентификация любых субконтрактов и агентов, также их вклада;
определение предполагаемого типа стоимости и базы оценки;
определение даты, на которую рассчитана величина стоимости будет применяться, и даты составления отчета;
определение назначения и возможных пределов применения результатов оценки и отчета об оценке;
идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых основывается оценка.[1]

При выполнении этапов предварительного анализа, отбора и сбора предполагаемых в процессе оценки данных, оценщик знакомится с общим состоянием рынка и оцениваемым имуществом. После этого он может перейти к процессу более детального анализа.

Данные, специфические преимущества, или данные, имеющие более прямое отношение к оцениваемому имуществу или к сопоставимому имуществу, также собираются и анализируются. Сюда входят данные о площадке и улучшениях, данные о затратах и амортизации, данные о доходах и расходах, данные о ставках капитализации и доходностях, история нахождения в собственности и использовании и другая информация, которая признана значительной и которая обычно принимается в расчет с соответствующими покупателя и продавцами в их переговорах и сделках.

Оценщик должен быть в состоянии определить возможное использование для оцениваемого имущества. Поскольку различные «пакеты» недвижимости могут обладать различными потенциалами использования, первый необходимый шаг к отбору продаж и других сопоставимых данных состоит в том, чтобы определить наиболее эффективное использование имущества. Оценщик рассматривает наиболее эффективное использование земельного участка, как, если бы он был свободным, и наиболее эффективное использование имущества как улучшенного. [2]

Оценщик обязательно проводит фотосъемку объекта. Объекты недвижимости снимают снаружи и внутри (офисные или жилые помещения, коридоры, санузлы, инженерные коммуникации), необходимо зафиксировать фрагменты конструктивных элементов строения, имеющие повышенный физический износ (выпадения фрагментов штукатурки, подтеки на потолке и стенах вследствие разрыва рулонного покрытия кровли и так далее).

Во многих государствах, в Казахстане в том числе, в процессе оценки используются три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Оценщику целесообразно применить каждый из них, которые частично основывается на принципе замещения, то есть в наличии имеются несколько сходных или сопоставимых товаров или услуг. Цена недвижимости, устанавливаемая данным рынком, ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которые конкурируют с данными за долю на рынке, финансовыми альтернативами инвестирования денег где-либо в другом месте, и затратами на строительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества для использования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. Рассмотрим каждый их подходов более подробно:

а) Затратный подход - этот подход в оценочном анализе основывается на принципе, согласно которому предполагается, что покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость строительства или создания любого аналогичного объекта, сопоставимого по своим качествам и полезности оцениваемому.

б) Доходный подход - способность имущества приносить доход считается самым важным показателем в оценке его стоимости. Отсюда одним из основных подходов оценки имущества, в том числе коммерческой недвижимости является доходный подход, позволяющий определить ее рыночную стоимость в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

Определение стоимости этим подходом основано на том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за данную недвижимость сумму, большую, чем текущая стоимость ее будущих доходов. В то же время собственник не продаст по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов от использования имущества. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В этой связи, стоимость объекта оценки может быть определена с применением двух основных методов: дисконтированных денежных потоков и капитализации дохода или их модификаций.

В то же время, при всей предпочтительности доходного подхода к оценке имущества имеются естественные ограничения на его применение. Использование этого подхода обоснованно тогда, когда:

во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (чистый доход или денежный поток, под которым понимается сумма чистого дохода и амортизационных отчислений), который приносит и может принести в будущем имущество хозяйствующему субъекту;
во-вторых, желательно, чтобы была определенная история хозяйственной деятельности и доходов хозяйствующего субъекта от использования оцениваемого имущества, на основе которой можно построить реальный прогноз доходов на перспективу.

в) Рыночный (сравнительный) подход - при определении стоимости подобных объектов данным методом, необходимо проведение маркетинговых исследований в области ценообразования на рынке продаж подобных объектов. Маркетинговые исследования в указанной области включают в себя сбор и изучение данных рынка продаж и предложений по данным объектам, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом всех факторов, влияющих на стоимость. Рыночный подход также заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Наиболее применим к рынку жилья (домов или иной недвижимости), где стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа жилья.

Предполагается, что все три подхода должны давать показатель рыночной стоимости, однако окончательное заключение о стоимости зависит от рассмотрения всех использованных данных и процессов. Согласование всех показателей стоимости, полученных при различных подходах, приводит к окончательной расчетной величине стоимости. [3]

Задача кредитора – контролировать кредитуемый объект в течение всего срока погашения задолженности и своевременно реагировать на изменение финансовой устойчивости заемщика и уровень рыночной доходности.

Правильная (корректная) оценка рыночной стоимости определяет длительность физической и экономической жизни недвижимости, которая является основой возврата суммы основного долга и причитающихся процентов.

Для ипотечного кредитования значение затратного подхода в том, что подробное описание и расчеты позволяют определить продолжительность физической жизни жилой недвижимости.

На практике при определении рыночной стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования затратный подход применяется редко или вовсе списывается на основании того, что затраты на сооружение объекта не отражают реальной рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, необходимо в каждом случае оценки объектов недвижимости или имущественных комплексов с использованием затратного подхода определять правильно восстановительную стоимость объекта недвижимости и стоимость земельного участка, или чтобы привести в сопоставимый вид результаты расчетов доходного и сравнительного подходов с затратным, необходимо из результатов определения стоимости объекта вычесть стоимость земельного участка.

Определенные по двум методам стоимость права собственности на земельный участок или право землепользования (право аренды) сравниваются. Сведения полученных стоимостных показателей приводит к единой стоимости права на земельный участок.

Сравнительный подход самый распространенный подход среди оценщиков. Оценка для целей кредитования проводится именно этим подходом методом сравнения аналогов продаж, так как отражает реальную рыночную стоимость имущества.

Вместе с тем активное продвижение ипотеки привело к значительному удорожанию жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Именно ипотека, наряду с ростом общеэкономических показателей и, как следствие, ростом платежеспособности населения, а также рыночная продажа земельных участков под застройку, являются основными причинами роста цен на жилую и коммерческую недвижимость.

В данных условиях изменяются задачи эксперта-оценщика по определению реальной рыночной стоимости недвижимости на дату оценки и по прогнозированию изменений на период ипотеки.

Таким образом, при ипотечном кредитовании в Республики Казахстан необходимо обязательно проводить оценку жилой недвижимости, которая выступает обеспечением ипотеки.

После подачи заёмщиком необходимых документов в банк на получение ипотечного кредита и выбора жилья проводится оценка объект залога. Оценка недвижимости осуществляется тремя основными подходами: затратным, сравнительным, доходным. Оценщик обязательно должен провести осмотр оцениваемой недвижимости, составив подробное описание объекта, на основании которого проводится оценка. Затем составляется отчет об оценке, в котором должны быть представлены описание объекта и расчеты по определению рыночной и возможной залоговой стоимости недвижимого имущества (в зависимости от залоговой политики банка определяется коэффициент ликвидности, который позволяет установить размер залоговой стоимости). В связи с массовостью и тем, что затратный и доходный подходы в данном случае не отражают реальной рыночной стоимости, оценка для ипотеки проводится только сравнительным подходом.

Однако в Международных стандартах оценки установлено, что если законами государства не установлены ограничения на применение одного или нескольких основных подходов, то оценщику целесообразно применять каждый из них.

Для более «правильной» оценки имущества необходимо применять все основные подходы, если, конечно, не возникнут случаи, когда использование одного из них не возможно вследствие отсутствия данных этих подходов или наличия существенной причины, объясняющей неприменимость в каждом конкретном случае.[4]

Литература:

1. Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 10.07.2012 г.)

2. Стандарт ФС РК 14640 НПО 016-2001. Оценка имущества. Оценка в целях залога и обеспечения долговых обязательств - Алматы 2001 г.

3. Стандарт ФС РК 14640 НПО 010-2001. Оценка имущества. Оценка недвижимости - Алматы, 2001.

4. Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003.