К.э.н., доцент Сыздыкова Э.Ж., ст. преподаватель Атабаева А.К.

Карагандинский государственный университет им. Е.А. Букетова, Республика Казахстан

Определение понятия объекта незавершенного строительства в целях его экономической оценки

На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки нового методического подхода к оценке стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Как отмечают экономисты, занимающиеся проблемами оценки незавершенного строительства, существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики [1].

В первую очередь возникает вопрос о том, считать объект незавершенного строительства недвижимостью или движимым имуществом. Обычно под незавершенным строительством подразумевают недвижимость, находящуюся на разной степени строительной готовности. Действительно, незавершенное строительство отвечает критериям, по которым его можно отнесения именно к недвижимости. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что оценка незавершенного строительства является частным случаем в оценке недвижимости. Кроме того, казахстанский стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» распространяет свое действие на вполне четко оговоренные типы недвижимости. В частности, в пункте 2 перечисляются: участки земли занятые улучшениями или незанятые земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения; здания и сооружения, включая внутренние инженерные сети и системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование оцениваемых зданий и сооружений; объекты незавершенного строительства; передаточные устройства; многолетние насаждения [2].

Стандарт оценки Республики Казахстан «Основные термины и определения» не дает определения и не устанавливает такой термин как незавершенное строительство. Посему незавершенное строительство логически относится к недвижимому имуществу, определение которого в данном стандарте дается следующее: недвижимое имущество – земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [3].

Международные стандарты оценки (МСО) по определению также позволяют отнести объекты незавершенного строительства к недвижимости. В соответствии с МСО, недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимостью и движимостью. Хотя известно, что эти юридические понятия признаны не во всех странах, в МСО они употребляются для того, чтобы четко определить другие важные термины и понятия. Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Наряду с этим, при рассмотрении метода дисконтирования денежных потоков, в международных стандартах оценки незавершенное строительство отмечается как имущество в развитии [4].

Среди определений объектов незавершенного строительства, существующих в настоящее время в экономической литературе, можно остановиться на следующих. Смышляев Д.В. считает, что объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, т. е. до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов [5].

Смирнов М. называет незавершенное строительство переходной стадией от движимого имущества к недвижимому [6].

Шевчук Д.А. говорит о том, что объект незавершенного строительства – это показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени [7].

Н.В. Городнова, А.В. Байковская расценивают объект незавершенного строительства как создаваемое или реконструируемое здание, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и в отношении которого не выполнены соответствующие нормам стадии строительства, что обусловливает его специ­фический характер [1].

Таким образом, следует согласиться с результатами анализа существующих подходов к формированию понятия объекта незавершенного строительства, проведенного Н.В. Городновой, А.В. Байковской, о том, что, несмотря на многообразие точек зрения и авторских определений данного понятия, до сих пор не сложилось четкого определения, которое бы устанавливало основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также их специфические характеристики [1].

Литература:

1. Городнова Н.В., Байковская А.В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика, 2011. - №37 (244). – С. 15-25.

2. Оценка стоимости недвижимого имущества. Стандарт оценки Республики Казахстан. Утвержден 09 декабря 2010 года // http://kazprice.com.

3. Основные термины и определения. Стандарт оценки Республики Казахстан. Утвержден 28 января 2010 года № 26 // http://kazprice.com.

4. Международные стандарты оценки МСО 1–4. - Международный комитет по стандартам оценки имущества, Том 1, Том 2, 1995 // http://www.kpkao.kz. 5. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объектов незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права. – М., 2000. – С. 90 - 96.

6. Смирнов М. Оценка незавершенного строительства. - Пресс-служба компании "Гарант""// http://www.ocenca.ru.

7. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-Дону.- Феникс.- 2007. – 315 с.

8. Печенкина В. В., Васильченко Е. В. Проблемы налогового регулирования незавершенного строительства и пути их решения // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. - № 2. - С. 45 - 50.