ст.преп Артыкбаева Ф.
Ошский государственный социальный университет. Кыргызстан
Теоретические аспекты рынка жилья в условиях транзитарной экономики
Рынок недвижимости в Кыргызской Республике только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.
Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» .
Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.
«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
- инвестирование в недвижимость,
выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
- со сменой собственника:
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
с частичным или полным изменением состава собственников:
- приватизацию;
- национализацию;
- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
- внесение в уставный капитал;
- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
- без смены собственника:
- инвестирование в недвижимость;
- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;
- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
- управление, эксплуатация;
- залог;
- аренду;
- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
- ренту;
- пожизненное содержание с иждивением;
- передачу в доверительное управление;
- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
- высоким уровнем трансакционных издержек.
- низкой ликвидностью;
- цикличным характером;
Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.
Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,
Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов.
Таблица 1. Система факторов, влияющих на спрос и предложение рынка недвижимости.
Виды факторов |
|||
Экономические |
Социальные |
Административные |
Экологические |
Изменение уровня доходов населения: |
Изменение численности населения |
Реальная налоговая ставка |
Экологическая обстановка: |
Изменение уровня доходов бизнеса: |
Изменение образовательного уровня: |
Уровень налога на имущество |
Уровень развития инфраструктуры: |
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов |
Изменение уровня преступности: |
Уровень земельного налога: |
|
Ставки арендной платы: |
Зональные ограничения: |
||
Стоимость строительства: |
Условия совершения сделок: |
||
Стоимость строительства: |
Условия получения прав на застройку: |
||
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: |
Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.
В настоящее время на отечественном рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).
Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.
Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.
Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.
К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.
Преимущества:
- возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
- достаточная устойчивость потребительского спроса;
- меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
- наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.
К недостаткам можно отнести:
- информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
- отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
- необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;
- «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
- издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.
Таким образом, рынок недвижимости представляет собой достаточно сложную систему отношений, которая во многом определяется действием различных факторов и социально-институциональными особенностями.
Литература:
1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
2. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с. 59.
3. Карасев А.В. Экономика недвижимости. М.: МИКХ
4. Андреева Н.В., Пупанова И.М. Долевое участие в строительстве жилья // Экономика строительства. 2004. № 12. С.39-46