Особенности рынка жилой недвижимости

Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Например, рынок г.Алматы отличается от рынок г.Астана или г. Тараза в силу большего платежеспособного спроса и адекватного предложения в сфере жилой и нежилой недвижимости.

Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи, во-первых, обладают разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости должен быть классифицирован, по ряду параметров, в частности:

по использованию - собственности жилого, коммерческого и общественного назначения существуют различные рынки недвижимости;
по географическому фактору - каждый район может представлять отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой –другие. Например, в историческом центре города и районах новостроек, в общественном центре и отдаленном районе города и.т.п.;
по качеству объекта - офисные помещения высокого класса могут принадлежать совсем к другому сегменту рынка, чем аналогичные помещения среднего или относительно невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться одной улице, не говоря уже о факторе престижности района;
по инвестиционной мотивации- одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для роста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;
по типу прав собственности – для различных прав не недвижимость существуют различные рынки. Эти права могут включать неограниченные права собственности, сервитуты, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. Открытая публичная информация, как показали исследования, не является полной и достоверный (по объективным или субъективным причинам). Это значит, что при выполнении некоторых заданий по оценке эффективности инвестиционного проекта следует заранее спланировать время на проверку дополнительных данных. Речь идет о механизме выявления так называемых «доли риска», а также способах предотвращения коммерческих рисков или их своевременного снижения.

Существенные отличием от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большего числа участников, на некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывается всего несколько покупателей и продавцов. Наиболее эффективным является метод, при которым покупатели жилья или посетители общественных объектов будут выявлены заранее.

Существуют различные методики исследования и анализа рынка жилой недвижимости. При этом единой информационной базы, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований, не существует, а часть материалов вообще, не существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые организации, специализирующиеся на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному рынкам недвижимости, как правило, представляют сведения на платной основе.

Поэтому организации, действующие на рынке жилой недвижимости, проводят собственные исследования, глубина которых соответствует реализуемым, стратегическим задачам. В организациях формируется специальный аналитический отдел, к основным функциям которого относятся:

сбор, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном рынках недвижимости;
прогнозирование основных тенденций рынка;
изучение вопросов ценообразования;
разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

Важном фактором формирования рынка жилой недвижимости является инвестиционно - строительная деятельность. Жилищное строительство- один из важнейших показателей развития уровня жизни населения. Это обусловлено тем, что обеспечение жильем относится к числу первичные потребностей человека. Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни. Кроме того, развитие строительной отрасли предлагает подъем и других смежных отраслей- производства строительных материалов, металлургической и т. д. Наряду с этим, развитие строительного вектора обусловливает рост вливаний в финансовый сектор, т. е. те же строительные компании и заводы будут нуждаться в оборотных средствах. Развитие банковского сектора потянет за тобой развитие страхового рынка, рост пенсионных вливаний.

Сфера жилищного строительства как составная часть общественного производства является индикатором социального благополучия государства.

Строительство жилья всегда было мощных фактором экономического развития. Во- первых, население по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде, обуви и других необходимых благах вынуждено считаться необходимостью накопления средств на строительство жилья, что обеспечивает финансовую базу жилищного строительство. Во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурные перестройки требуют от государства направления части бюджетных средств на жилищное строительство. В- третьих, развитие самого жилищного строительства вызывает к жизни необходимость развития многочисленных отраслей деятельности, таких как проектирование, промышленность строительных материалов, строительство учреждений инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которого занято множество людей. Причем жилищное строительство и сопутствующие ему отрасли в силу их специфики делают занятие людей в этой сфере не кратковременным, не эпизодическим актов, а постоянным стабильным трудовым процессом, хотя бы в силу того факта, что возведение каждого жилого объекта требует больших затрат времени.

Жилищное строительство, с точки зрения экономической теории, предоставляет собой сферу материализации финансовых, трудовых и других ресурсов в создании объектов жизнеобеспечения людей как главного социального фактора развития общества.

Литература:

1. У.Ж. Шалболова. Экономика жилищной и социальной сферы: Учебное пособие. -Алматы, 2006

2. Альпари №7, 2012г.

3.Банки Казахстана №9, 2012г.