Никишина О.В. , Никишин И.В.

Критерии эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства

Появление большого количества объектов незавершенного строительства явилось следствием сложных экономических условий, возникших в процессе распада Советского Союза и последовавшими за этим экономическими реформами. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Достройка объектов незавершенного строительства для подавляющего числа их собственников является проблематичным. Но это совсем не значит, что нет потенциальных инвесторов, которые бы заинтересовались данными объектами при экономически оправданных условиях их приобретения. Решение этого вопроса является важным для развития территорий области. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожены в своем развитии вместе с находящимися на них объектами незавершенного строительстьва и не дают никакой экономической отдачи.

В современных российских условиях объективная, ориентированная на потребности рынка оценка эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства (далее – ОНС) необходима как для потенциального инвестора, стремящегося оценить степень возможной выгоды от вложения инвестиций в конкретный объект, так и для государства, для которого стимулирование введения в хозяйственный оборот таких объектов является одним из приоритетных направлений инвестиционной политики [1].

Проблема оценки эффективности инвестиций в целом для сферы недвижимости в последние годы получила существенное развитие в работах отечественных ученых [2,3], что касательно эффективности инвестиций в ОНС – внимание в первую очередь сосредотачивается на исследовании оценки стоимости таких объектов, но связь оценки с потребностями введения этих объектов в хозяйственный оборот посредством инвестирования либо отсутствует, либо лишь обозначена как проблема [4], без поиска путей его научного и практического решения. В то же время, обязательным условием оценки эффективности инвестиций в ОНС является учет специфики данных объектов, что позволит более обоснованно сформировать базу для принятия инвестором решений по поводу целесообразности инвестирования в ОНС, а также сформировать для данного объекта цену, которая бы способствовала удовлетворению интересов инвестора в получении в перспективе дохода, продавца (для объекта незавершенного строительства в большинстве случаев – государства) в получении дохода от продажи объекта и поступлений в бюджет налогов после завершения его строительства, и общества – в развитии инфраструктуры объекта, занятости населения при строительстве и эксплуатации объекта и т.д [5].

Авторами разработан перечень критериев, характеризующих эффективность инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.

Таблица 1

Критерии эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды

Далее развитие системы критериев эффективности инвестиций в ОНС авторы предполагают, основываясь на специфике ОНС – формируя критерии привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик. Перечень таких критериев следующий:

1. Степень готовности ОНС к эксплуатации.

2. Месторасположение объекта.

3. Потенциал земельного участка, на котором расположен объект.

4. Социальная значимость инвестирования в объект.

5. Функциональное назначение объекта.

6. Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям рынка.

7. Соответствие архитектурных и конструкторских решений объекта требованиям безопасности, функциональности современных объектов.

8. Соответствие документации по объекту и статуса объекта действующему законодательству в сфере незавершенного строительства.

9. Уровень цен на схожие объекты недвижимости, которые находятся в эксплуатации.

10. Степень вынужденности продажи объекта исходя из динамики потери им своей стоимости и инвестиционной привлекательности.

Управление инвестированием начинается с принятия решения. Оно осуществляется после тщательной экспертизы инвестиционного плана и, как правило, основывается на учете перечисленных выше факторов. Влиянию каждого такого фактора на процесс осуществления инвестиционного плана дается локальная оценка. Для принятия общего решения необходимо агрегирование данных локальных оценок в соответствующую интегральную оценку.

Рассмотрим модель построение интегрального критерия принятия решения по поводу эффективности инвестирования в ОНС.

Выделим две оценочные группы:

1. Группа критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды.

2. Группа критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик (10 локальных оценок).

По каждому из приведенных критериев как результат анализа проекта выставляется экспертная оценка, по десятибалльной системе (К = 1-10), при этом максимальное значение характеризует максимальное соответствие заданного критерию ожиданиям инвестора относительно эффективного вложения инвестиций в анализируемый ОНС.

Информационной базой для формирования оценок экспертами служит показатели, характеризующие степень выраженности конкретного критерия, перечень и способы расчета которых будут анализироваться далее.

Выбор экспертов производится из ведущих специалистов: для первой группы – группы критериев эффективности инвестирования в ОНС с точки зрения получения инвестором выгоды – специалистов сферы инвестирования, требования к экспертам – опыт работы в сфере инвестирования не менее 5 лет, опыт работы с ОНС. Для второй группы – группы критериев привлекательности ОНС для инвестирования с точки зрения его физических характеристик –  специалистов рынка недвижимости региона, требования к экспертам опыт работы на рынке недвижимости не менее 5 лет, опыт работы с ОНС, в частности опыт оценки ОНС с целью их реализации.

Выделим весовые коэффициенты для локальных оценок инвестиционного проекта, которые влияют на его эффективность по каждой из локальных оценок каждой из двух оценочных групп (табл. 2), весовые коэффициенты были сформированы авторами данной работы на основе анализа особенностей оценки ОНС в условиях необходимости развития инвестиционного процесса. Максимально важным для первой группы достижение высокого уровня прибыльности при минимальных рисках, что в целом для реализации инвестиционных проектов (как и для любого вида бизнеса) является определяющим, все прочие критерии являются в значительной мере зависимыми от двух приведенных. Важным также считается адекватное соотношение возможностей и желаний при реализации проекта. Во второй группе наиболее важными является учет степени выраженности влияния фактора вынужденности продажи ОНС, функциональное назначение ОНС, изменение которого очень проблематично при несоответствии данной характеристики ОНС требованиям рынка, а также социальной значимости ОНС как фактора, отражающего интересы общества и важность данного ОНС для развития региона. При использовании их на практике данные коэффициенты могут быть пересмотрены и уточнены на основе мнений ведущих экспертов рынка недвижимости конкретного региона, механизм пересмотра – экспертные оценки.

Таблица 2

Весовые коэффициенты для локальных оценок эффективности

инвестиций в ОНС

Оценка степени репрезентативности исследования в связи с предусматриваемой малой выборкой респондентов-экспертов проводится с применением критерия Стьюдента:

- средневзвешенная величина оценки по каждому исследуемому фактору сравнивалась с центром распределения оценок (разность между серединой интервала () и средневзвешенной () – -);

- полученная величина –сравнивается со среднеквадратичным отклонением, которое рассчитывается по формуле:

,

- таким образом, определяется величина , которая по модулю не может быть больше величины критерия Стьюдента (определяется табличным способом для вероятности 0,95, достаточной для проводимого исследования и количества степеней свободы k= n-1=49).

Интегральная оценка будет равнять сумме произведений локальной оценки (К) и ее весового коэффициента (А):

К = К1×А1+ К2×А2 + К3×А3 + … + КN×АN,

где N –количество критериев в оценочной группе.

Граничное значение интегральной оценки К, превышение которого является основанием для принятия решения о эффективности инвестирования в ОНС, определенное авторами данной работы находится для каждой группы на уровне 5 (средний уровень) исходя из особенностей рынка ОНС в России. Таким образом, при проведении экспертных оценок, экспертам необходимо указать следующие интервалы оценок: ниже 5 – неприемлемо для инвестирования, выше 5 – приемлемо для инвестирования, в частности – 5-6 баллов – средний потенциал инвестирования, 7-8 баллов – высокий потенциал инвестирования, 9-10 баллов – очень высокий потенциал инвестирования.

Несоответствие представления об ОНС как о потенциально эффективном с точки зрения инвестирования хотя бы по одной из оценочных групп служит основанием для оценки его как инвестиционно непривлекательного.

Следует считать, что наиболее объективная оценка перспектив инвестирования должна быть комплексной и учитывать множество аспектов проекта, в том числе с учетом разных взвешенных коэффициентов.

Библиографический список

1. Никишина О.В. Проблема инвестирования объектов незавершенного строительства // Проблемы управления социально-экономическим развитием регионов Сибири. 2006. С. 48-49.

2. Жихарев К.Л. Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости: проблемы повышения эффективности управления и организации. – М.: Муниципальный мир, 2006. – 133 с.

3. Чупин Д.А. Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики (на примере сферы недвижимости): Дис. канд. экон. наук: 08.00.01, 08.00.10 – СПб., 2000;

4. Железный В.Б. Инвестиционные параметры незавершенных строительных объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов. – М.: МАОК, 2004. – 64 с.;

5. Никишина О.В. Оценка эффективности инвестиций в объекты незавершенного строительства в условиях рынка // Вестник ИрГТУ. 2009. № 1. С. 136-139.

6. Инвестиционная деятельность: учеб. пособие/ Н.В. Киселева, Т.В. Боровикова, Г.А. Захарова и др.; под ред. Г.П. Подшиваленко и Н.В. Киселевой. – М.: КНОРУС, 2005.С. – 9-37.