Козлов К.А.

История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Челябинский государственный Университет

История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование.

Первые упоминания о закладе имущества в России относятся к XIII веку. Намного позже, в XV веке уже появляются первые упоминания о мошенничестве на рынке ипотеки, в связи с чем, появляются оговорки о невозможности перезакладывать вторично собственность и вводятся бумажные уведомления о том, что «имение заложено в другие руки».

Ипотека в России до середины XVII века, в отличие от большинства стран Западной Европы, не регулировалась законодательно. Более конкретно данным вопросом в России стали заниматься при правлении императрицы Елизаветы Петровны. При её царствовании были открыты первые банки в Санкт-Петербурге и Москве. Благодаря этому российская ипотека была четко сформирована и готова для дальнейшего равномерного развития. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

С первой половины XX века основным центром реализации ипотечных программ становится Московский народный банк. Так же большой популярностью продолжали пользоваться ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В третьем десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика у домовладельцев закладывать свои строения в Московском городском кредитном обществе. Получаемые деньги позволяли расширять владения и строить новые дома, квартиры.

Начиная с 1991 года, основные усилия всех участников российского рынка ипотечного кредитования (банков, инвестиционных, строительных, страховых и девелоперских компаний) были, в первую очередь, направлены на изменение законотворчества в данной сфере. Было ясно, что развитие современного ипотечного кредитования возможно только при создании, соответствующей времени, законодательной базы.

В современной правовой доктрине различают два вида ипотечного кредитования. Первое – ипотечное кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья. Второе - ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.

За период реформ 1990 – 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Главным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Так же увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Доля жилья, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов [4]. Основным положительным моментом реформ стал существенный рост (примерно в три раза) доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сегодня именно жилищная проблема, является одной из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По оценкам независимых экспертов, более 58% населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

По данным за 2005 год по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте составила лишь 0,6%, в то время как в странах Центральной и Восточной Европы этот показатель был на уровне 5%, а в странах Европейского союза – 34% [1, стр. 214-215]. Это в очередной раз доказывает, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Шаги, предпринимаемые правительством, по улучшению ситуации, реализуемые на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», ожидаемых, существенных результатов в этой области не дали. Данные ипотечные программы и проекты, в своей основе ориентируются лишь на узкую категорию граждан (льготники) и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Ярким представителем таких программ является, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

В последнее время, динамика выдачи ипотечных кредитов в России показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года[2].

В 2010 году крупнейшие российские банки стали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, что, несомненно, поспособствовало увеличению их количества. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7% [3, стр. 42-43].

Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам IV квартала 2012 года выглядят довольно расплывчато. Можно отчетливо выделить лишь снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам. Оценив же остальные, не менее важные составляющие ипотеки можно говорить об отсутствии глобальных изменений. Стоит надеяться, что в I квартале 2013 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Предпосылками для благоприятного прогноза является: экономическая стабильность в стране, наличие у банков достаточных средств и необходимость форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, снижение ставок по жилищным кредитам за последние полгода, а также появление займов с минимальным первоначальным взносом или даже без него.

Таким образом, несмотря на довольно длительную историю ипотечного кредитования в Российской Федерации современное состояние решения данной проблемы является ключевым вопросом в рамках формирования стабильной и крепкой экономике в стране.

Литература

1. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000.

2. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году [Электронный ресурс]: электронный документ, URL: http://www.cbr.ru

3. Носкова Е. В. , Моисеенко И. В. Сравнительный анализ состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в период кризиса и посткризисный период//Региональная экономика: теория и практика, 2011. - №37(220).

4. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"