Козлов К.А.

Основные проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации и пути решения

Челябинский государственный университет, Россия

Основные проблемы ипотечного кредитования

в Российской Федерации и пути решения

В отличие от большинства развитых стран, в России ипотечное кредитование составляет лишь малую часть от общего процента оформляемых займов. Особенно изменился рынок ипотечного кредитования под влиянием кризиса 2008 года. Банки стали более тщательно оценивать платежеспособность заёмщика, доверяя лишь официальным документам. В данной статье мы рассмотрим основные проблемы послекризисного ипотечного кредитования, а так же способы их устранения.

До кризиса, в большинстве случаев, ипотеку брали в долларах, поскольку процентные ставки в зарубежной валюте были существенно ниже. Сегодня ситуация такова, что надежнее ипотечные займы оформлять именно в рублях, поскольку большинство россиян получают заработную плату в этой валюте. Кризисные влияния коснулись так же сроков выдачи ипотеки и процентных ставок. Во избежание рисков банки подняли ставки и уменьшили сроки.  Кроме того до 2008 года большинство банков предлагало ипотеку без первоначального взноса, что делало её более доступной.  В период кризиса планка первоначального взноса была рекордной – 70%. В настоящее время банки снизили минимальный взнос до 10 процентов. Все же по состоянию на 2012 год рынок ипотечного кредитования характеризовался:

– увеличение количества кредитных организация предоставляющих ипотеку (по состоянию на 1 января 2013 года число участников первичного ипотечного жилищного кредитования увеличилось на 9 кредитных организаций по сравнению с началом 2012);

– дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов (в 2012 году кредитными организациями было предоставлено 691 724 ипотечных кредитов на общую сумму 1032,0 млрд. рублей, что составляет 14,3 процента от общего объема потребительских кредитов);

– уменьшением доли просроченной задолженности (в 2012 году удельный вес просроченной задолжности снизился на 0,5 процента по сравнению с 2011 годом и составил 1,5 процента [3]).

Из вышесказанного видно, что рынок ипотечного кредитования за последние 5 лет развивался хорошими темпами. Однако, существует и ряд проблем, тормозящих это развитие.

Рассмотрим их более подробно.

Одной из основных проблем для банков России, при выдаче ипотечного кредита, является низкая платежеспособность клиента, что обусловлено нестабильной социально-экономической ситуацией в стране. Какие меры предпринимать банку, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить условия договора? Сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможны следующие мероприятия: изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга, перепродажа жилья и приобретение менее комфортабельного. При невозможности найти взаимоприемлемый вариант происходит судебное обращение взыскания.

Второй проблемой для работы на рынке ипотечных кредитов, является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемый в настоящее время Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, не позволяет банку предложить для конкретного заемщика условия лучшие, чем у конкурентов [2].

Еще одним препятствием для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в РФ остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки, а так же размер первоначального взноса являются слишком большими средствами для семей с низким достатком, для молодых семей и для работников бюджетной сферы.

Одним из альтернативных подходов в управлении рисками в ипотечном кредитовании, является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности, которое может приобретать права по кредитам или предоставлять банкам займы. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций [1, с. 52].

И, наконец, для успешного функционирования ипотечных программ в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, каждому банку необходимо разработать стратегию выхода на рынок,  систему анализа рисков и технологию выдачи кредита, таким образом, чтобы они не противоречили, государственным нормативным документам и были выгодны для всех сторон сделки. Разрабатываемые банками программы ипотечного кредитования должны быть универсальными и воспроизводимы в любом регионе, а темпы развития ипотечного кредитования должны определяться наличием платежеспособного спроса на жильё и его предложением.

Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие Российские банки уже в плотную подошли к участию в этих программах или приступили к их реализации. Несмотря на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование продолжает развиваться активными темпами и нуждается в эффективных инструментах государственного регулирования.

Литература

1. Гусев  А.П.  Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. – М.: Феникс, 2012 г.

2. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) (3-е издание, переработанное и дополненное) (Зюзин В.А., Королев А.Н.) ("Юстицинформ", 2008).

3. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году [Электронный ресурс]: электронный документ, URL: http://www.cbr.ru

4. Как изменилась ипотека после кризиса [Электронный ресурс]: web-страница, URL: http://www.creditwit.ru/ipoteka/ipoteka-posle-krizisa.php