Алибегова П. А., Исаева П.Г., Джаватов Д.К.

Оценка залогового механизма как эффективного способа обеспечения возвратности кредита

Исаева П.Г. – к.э.н., доцент кафедры «налоги и денежное обращение» ДГУ

Оценка залогового механизма как  эффективного способа обеспечения возвратности кредита

В современной практике обеспечением  возвратности банковского кредита могут служить следующие экономические категории: залог, банковская гарантия, поручительство, страхование кредитного риска, цессия (переуступка требования) (рис. 1).

Залог имущества клиента представляет собой один из распространенных способов обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге и начинает действовать в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Применение этого механизма сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита - на стадии погашения ссуды - и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций.

С правовой точки зрения действие залогового механизма можно представить схематично. (рис. 2.)

Рис. 2. Структура залогового механизма

Как видно из рисунка 2, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Эти вопросы в законодательстве разных стран решаются неодинаково.

В нашей стране правовая основа залогового механизма определена федеральными законами  «О залоге», «Об ипотеке», «О рынке ценных бумаг» и Гражданским кодексом Российской Федерации, в соответствии с которыми:[1]

1) залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо;

2) залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения;

3) владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредованное;

4) залог может сопровождаться правом пользования пред, метами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

1)  выбор предметов и видов залога;

2)  осуществление оценки предметов залога;

3)  составление и исполнение договора о залоге;

4)  порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, а также прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Предметом залога могут быть также вещи и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы.[2]

1. Залог имущества клиента:

а)  залог товарно-материальных ценностей:

ü залог сырья, материалов, полуфабрикатов,

ü залог товаров и готовой продукции,

ü залог аффинированных драгоценных металлов в слитках, золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата,

ü  залог прочих товарно-материальных ценностей;

б)  залог ценных бумаг, включая векселя;

в)  залог депозитов находящихся в том же банке;

г)  ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

а)  залог права арендатора;

б)  залог права автора на вознаграждение;

в)  залог права заказчика по договору подряда;

г)  залог права комиссионера по договору комиссии.

Чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности - количественную.

Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему:

1) предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в хозяйственном ведении;

2) предметы залога должны иметь денежную оценку;

3) предметы залога должны быть ликвидными, т.е. обладать способностью и возможностью быть реализованными.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога определяется двумя факторами:

1)  качество ценностей;

2)  возможность кредитора контролировать их сохранность.

Критериями качества товарно-материальных ценностей являются: быстрота реализации, относительная стабильность цен, обязательность страхования, долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

В российской практике общие требования для целей кредитования дополнены следующими условиями:

1)  ценности, используемые для залога, должны иметь устойчивый рынок, подтверждающий не только способность, но и возможность их реализовать, причем в срок, не превышающий 180 дней;

2)  должна быть в наличии вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитора, причем в ней должны быть заверения об отсутствии условий, препятствующих реализации этих прав.

Важно не только определить критерии качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита. Поэтому наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку.

В данном случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованные владением. Он не может распоряжаться заложенными ценностями и использовать ими. Этот вид залога называется закладом.

Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за его утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений такой залог по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать валютные ценности, драгоценные металлы изделия искусства, украшения.

Действующим законодательством предусматривается также возможность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-материальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не вправе использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, сфера применения твердого залога ограничена, поскольку он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залог с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарного запаса возможно несовпадение, и в этом случае залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы.  Разновидностью залога товаров в обороте является залог торов в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенность этого вида залога – право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем допускается перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех предприятия.

Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате этого процесса получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляется специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов, период его переработки, средний выход переработанной продукции, место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита.

Наиболее реальную гарантию дает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются для клиентов, положительно себя зарекомендовавших, т.е. надежных партнеров по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура реализации товаров может оперативно меняться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности объекта залога». Максимальная сумма ссуды под залог товарно-материальных ценностей в зарубежной практике, как правило, не превышает 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.[3]

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам) с учетом риска кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и отечественной практике используется выдача ссуд под залог ценных бумаг.

Перед выдачей суд под ценные бумаги сторонних эмитентов банк должен принимать во внимание ряд факторов:

· качество закладываемых бумаг (подлинность и платежеспособность в соответствии с Федеральным законом  «О рынке ценных бумаг»). Критериями качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служат возможность быстрой реализации и финансовое состояние эмитента. Поэтому в зарубежной и отечественной практике наивысший рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг, например акций, выпущенных фирмами, величина ссуды составляет 80-85% их рыночной цены.

· возможность реализовать ценных бумаги на вторичном рынке как объектов залога (например, по условиям выпуска не подлежат реализации на фондовой бирже ценные бумаги паевых обществ и ЗАО). Зарубежные коммерческие банки выдают ссуды как под котируемые, так и под не котируемые на бирже ценные бумаги. Поскольку в последнем случае качество обеспечения ссуды ниже, банки устанавливают более высокую маржу при оценки стоимости залога. Банком России определен перечень ценных бумаг, принимаемых к залогу для целей обеспечения возвратности кредита. К ним относятся:

1)  котируемые ценные бумаги ряда зарубежных государств;

2)  облигации Банка России;

3)  ценные бумаги и векселя, эмитированные Минфином России;

4)  котируемые ценные бумаги третьих лиц;

5)  собственные долговые ценные бумаги кредитной организации;

6)  эмиссионные ценные бумаги юридических лиц, обладающих устойчивым финансовым положением, и некоторые другие.

К предметам залога зарубежные банки принимают также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита под залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения.

· платежеспособность банка, фирмы в форме ОАО, других органов, выпустивших ценные бумаги (чем выше их репутация, тем устойчивее курс ценных бумаг и выше их реализуемость);

· наличие у ценных бумаг рыночной стоимости, т.е. их котировку на фондовой бирже.

В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить определенную сумму денежных средств). Основным требованием к такому векселю при его использовании в качестве залога являются правомерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

В нашей стране для целей кредитования в качестве залога принимаются векселя Минфина России, а также векселя, авалированные или акцептованные Банком России, центральными банками стран, входящих в группу развитых стран.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер пользования. Например, хозяйственная организация накапливает денежные ресурсы для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы; жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные. В случае валютного депозита в качестве залога дается распоряжение работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке погашения ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате выделяется самостоятельный вид залога - залог прав.

Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора - на здания, сооружения, землю; автора - на вознаграждение; заказчика - по договору подряда; комиссионера - по договору комиссии, другие права. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кредита банк должен убедиться в том, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

1) большая часть предметов залога оценивается по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как отсутствие заинтересованных покупателей, снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя;

2) принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время;

3) оценку стоимости предметов залога должны проводить специалисты соответствующей квалификации;

4) подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и других предметов должны быть подтверждены;

5) в случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей его стоимость должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к оценкам привлечены независимые эксперты;

6) при оценке залога следует обратить внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

-  затраты на реализацию;

-  маржу вынужденной продажи;

-  величину любых приоритетных претензий на имущество;

-  оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска), получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

В Положении Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П установлены следующие требования к проведению оценки залоговой стоимости для целей кредитования:

1) для залога материальных ценностей, недвижимости, прав используется справедливая стоимость, определяемая кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал;

2) для котируемых ценных бумаг используется рыночная стоимость ценных бумаг;

3) для собственных долговых ценных бумаг кредитной организации и гарантийного депозита (вклада) - сумма обязательств, предусмотренная ценной бумагой или договором депозита (вклада).

Наиболее ответственной, сложной и трудоемкой является оценка справедливой стоимости недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для этого используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора оптимального варианта.

Первый метод - затратный ориентирован на определение возможных затрат на приобретение земли и возведение новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод - рыночный основан на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в применении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод - доходный базируется на предпосылке о том, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. При использовании этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для России определение справедливой стоимости ипотеки особенно актуально в силу недостаточно развитой инфраструктуры оценочной деятельности - имеются в виду, в частности, информационные системы и кадровый потенциал оценщиков.

[1] Деньги, кредит, банки: учебник. 3-е изд./ под ред. О. И. Лаврушина. М.: Крокус 2005

[2] Банковское дело / Под ред. Г.Н. Белоглазовой – М. : Крокус, 2007

[3]  Усоскин В.М. Деньги, кредит, банки – М. 2005