Шелест М.Ю.

Повышение доступности жилья путём снижения рисков строительных организаций

Полесский государственный университет

Повышение доступности жилья путём снижения рисков строительных организаций

Доступность жилья для граждан отдельно взятого региона или страны определяется стоимостью жилья и доходами населения. Более детально вдаваясь в содержание понятия «доступность жилья» можно сказать, что доступность жилья определяется не столько доходами населения, сколько покупательной способностью населения на жилищном рынке, то есть следует рассматривать лишь часть доходов населения, направляемых на приобретение жилья. Поэтому подходы к решению проблемы повышения доступности жилья за счёт внедрения государственных механизмов можно условно разделить на два направления:

· повышение покупательской способности населения для приобретения жилья;

· снижение стоимости жилья.

Каждое направление предполагает использование методов повышения доступности жилья как административных, так и экономических и имеет в своей основе различные косвенные цели.

Более подробно остановимся на втором направлении.

Рентабельность строительных организаций главным образом зависит от уровня спроса населения. Кроме того, устанавливаемый в строительстве уровень рентабельности призван покрыть риски, возникающие у строительных организаций.

В общем смысле под риском понимают возможность наступления некоторого неблагоприятного события, влекущего за собой возникновение различного рода потерь (например, получение физической травмы, потеря имущества, ущерб от стихийного бедствия и т.д.). Во всех видах бизнеса риск и доходность изменяются в одном направлении: чем выше доходность, тем, как правило, выше риск операции. В свою очередь, чем выше риск, тем большую норму доходности требуют инвесторы [2].

Инвестиционный цикл в строительстве составляет несколько лет, что наряду с непредсказуемостью жилищного рынка вынуждает инвестора планировать на предпроектной стадии повышенную прибыль, которая должна покрыть не только инфляцию на время отвлечения свободных денежных средств, но и риски, возникающие у строительных организаций.

Основные риски при строительстве жилья можно разделить на два вида: технологические и коммерческие. Первый вид рисков связан с вероятностью неверных проектов, ошибок в процессе строительного производства объекта, отсутствием технических возможностей для продолжения строительства и др. Коммерческие риски – это, прежде всего, риск реализации квартир по планируемым ценам и риск удорожания стоимости строительства [1, 4].

Если обеспечить снижение рисков строительных организаций, то можно добиться существенного снижения цен на рынке жилья. Причём снижение цен на жильё за счёт сокращения рисков строительных организаций является наиболее предпочтительным, так как он не вызывает искусственного изменения действующих рыночных механизмов и не требует финансовых вложений со стороны государства.

Таким образом, государству с целью снижения стоимости жилья необходимо принять меры, направленные на снижение строительных рисков, и тем самым создать тенденцию на рынке жилья к формированию более низкой нормы прибыли инвесторов в жилищном строительстве.

Рис. 1. Схема снижения коммерческих рисков строительных организаций.

Схема снижения коммерческих рисков строительных организаций предполагает следующие этапы:

1. Государством определяются льготные категории граждан.

2. Для каждой из категорий определяются условия государственной поддержки.

3. В соответствии с определенными на 2 этапе условиями создаются государственные жилищные фонды.

4. Граждане, относящиеся к льготным категориям, получают возможность участвовать в государственной жилищной программе, для этого они вкладывают часть своих сбережений и доходов в государственные жилищные фонды.

5. На основании данных по количеству участников государственных жилищных фондов и установленных сроков накоплений формируются государственные заказы на жильё. Инвестиции на строительство государственного жилья осуществляются за счёт жилищных фондов и субсидий, определённых на 1 этапе для каждой из категорий граждан.

6. После окончания строительства происходит распределение жилья различным категориям граждан в соответствии с государственной жилищной программой.

Получая от государства заказы на строительство жилья, подрядчики сокращают коммерческие риски и, следовательно, должны сократить свою норму прибыли при формировании тендерных предложений. Одновременно снижение рисков стимулирует приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объемов ввода жилья. При этом снижение нормы прибыли в строительстве будет компенсировано ростом оборота и увеличением массы прибыли.

При условии высокой конкуренции на жилищном рынке и неизменном соотношении спроса и предложения снижение строительных рисков обеспечит замедление роста цены предложения относительно роста доходов населения и повышение доступности жилья [3].

Литература

1. Белоцерковский Е.Я. Классификация рисков при производстве строительных работ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.lawmix.ru/bux/5256 (дата доступа: 15.05.2013 г.).

2. Кошечкин С.А. Концепция риска инвестиционного проекта [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.cfin.ru/finanalysis/koshechkin.shtml (дата обращения 15.05.2013г.).

3. Семеняка А.Н. Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dpr.ru/journal/journal_10_3.htm (дата обращения 15.05.2013г.).