Гоцакова Е.В.

Оценка рыночной стоимости сопостави-мых объектов городской земельной соб-ственности

ФГБОУ ВПО «Орловский государственный институт экономики и

торговли» г. Орел, Россия

Оценка рыночной стоимости сопоставимых объектов

городской земельной собственности

В настоящее время в г. Орле проблематично набрать достаточное количество данных по всеобъемлющей оценке рыночной стоимости сопоставимых объектов городской земельной собственности. Поэтому наиболее целесообразным при разработке методики массовой оценки является комплексный подход, который основан на совместном использовании экспертного и математического подходов. Практическое использование этой методики, по нашему мнению, должно состоять из ряда этапов.

На первом этапе производится сбор, анализ и подготовка исходной информации. Для получения полных и достоверных данных о земельных участках может быть использована картографическая кадастровая информация, сведения о правовом статусе, количественным и качественным характеристикам городских земель по результатам их инвентаризации, а также базы данных различных организаций по объектам городской инфраструктуры. При этом, для получения информации целесообразно использовать как уже существующие, так и вновь создаваемые системы обмена данными между различными городскими организациями.

Информационное обеспечение массовой оценки городской земельной собственности, представленное в виде баз данных с соответствующей документацией от специализированных городских организаций, может включать следующие необходимые сведения о земельных участках:

- качественные и количественные характеристики улучшений земельного участка, в том числе имущественные права на здания и сооружения, функциональное назначение, площадь застройки здания или сооружения, этажность, общая площадь, полезная площадь, площадь подвалов, подземных гаражей, мансарды, тип жилого дома (номер серии), год постройки, процент износа, наличие лифта и мусоропровода, данные об ограничениях и обременениях по обслуживанию городской инфраструктуры;

- стоимостные характеристики зданий и сооружений, в том числе балансовая и восстановительная стоимости;

- данные анализа рынка недвижимости, в том числе средние рыночные цены 1 кв. м зданий и сооружений различного типа, размеры арендной платы за помещения, данные о ценах продаж прав аренды земельных участков различного функционального назначения на конкурсной или аукционной основе;

- количественные и качественные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о протяжённости существующих инженерных коммуникаций различного назначения, техническом состоянии инженерных коммуникаций, проценте износа;

- стоимостные характеристики инженерной инфраструктуры участков, в том числе данные о балансовой стоимости различных видов инженерных коммуникаций, восстановительной стоимости строительства инженерной инфраструктуры по укрупнённым показателям (сметам) с индексацией на дату оценки, рыночной стоимости строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также данные о соотношении стоимости инженерной инфраструктуры и зданий, строений и сооружений различного типа и этажности.

На втором этапе на основе существующего кадастрового деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. Для этого генеральная совокупность сначала подразделяется на более однородные группы: производится выделение участков с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей - формируются интервальные ряды параметров, по каждому параметру выделяется интервал, в который попало наибольшее количество участков, производится суммарный подсчёт типовых характеристик каждого участка по всем интервальным рядам. Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Выделение типовых земельных участков необходимо для генерализации информации, используемой для последующей рыночной оценки, поскольку массовая оценка рыночной стоимости всех объектов генеральной совокупности на основе традиционных методов невозможна даже при наличии современных информационно-вычислительных технологий.

На третьем этапе проводится оценка рыночной стоимости типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) «классическими» методами. Выбор методики оценки здесь в большей степени определяется динамикой спроса и предложения.

Четвёртый этап включает в себя построение постоянных регрессионных моделей зависимости стоимости земельных участков своей функциональной группы от рыночной стоимости типовых земельных участков. Современные статистические программные пакеты позволяют строить модели как линейной так и нелинейной регрессии. Но методы построения линейных моделей существенно проще и надёжнее. Они предъявляют менее жёсткие требования к количеству исходной информации и лучше приспособлены для учёта возможных зависимостей между параметрами.

На последнем пятом этапе производится перенос рыночной стоимости тестового земельного участка с помощью разработанных ранее регрессионных моделей на все остальные земельные участки в рамках соответствующих группировок.