Медведева М.А.

Динамика цен на вторичном рынке жилья в городе Омске

Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, Россия

Динамика цен на вторичном рынке жилья в городе Омске

Статистическое изучение  цен на жилую недвижимость включает анализ их уровня, динамики, ценового соотношения спроса и предложения, факторов, влияющих на изменение цен, а также  прогнозирование стоимостных показателей.

Маркетинговым исследованиям регулярно подвергается рынок жилья, который подразделяется на первичный и вторичный рынок жилой недвижимости. На первичном рынке производятся сделки купли-продажи новых построенных квартир, комнат, коттеджей (возможны сделки на стадии завершения строительства такого жилья и в виде инвестиционной деятельности), а на вторичном рынке  осуществляются операции по обороту  эксплуатируемых приватизированных квартир, комнат, частных домов, коттеджей, находящихся в собственности физических или юридических лиц.

Основными ценовыми показателями на рынке жилой недвижимости являются цена предложения к продаже и цена продажи жилья. Оба показателя включают стоимость услуг риэлтерских фирм в случае проведения сделок купли-продажи с участием этих организаций. Для проведения сравнительного анализа и определения тенденций развития рынка жилой недвижимости рассчитываются и анализируются следующие  показатели: средняя стоимость 1 квадратного метра общей площади квартир и комнат  различного типа, а также средняя стоимость квартир (комнат, домов и т.п.) различного типа. Оба показателя могут определяться как по цене предложения к продаже, так и по фактической цене продажи жилья.

Анализ уровня и динамики ценовых показателей на рынке жилой недвижимости необходимо проводить в территориальном разрезе, так как для нашей страны характерны существенные  отличия в экономическом  развитии регионов (областей, краев, городов и т. п.). Вследствие этого значительно отличаются уровни, динамика, тенденции изменения цен, а также соотношение спроса и предложения на региональных  рынках жилой недвижимости.

На вторичном рынке жилья (квартир) города Омска за период  с 15 января  2011 года по 15 января 2013 года средняя рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир (на основе цены предложения к продаже) значительно увеличилась  (таблица 1).  В среднем по городу этот рост составил 8,95 тысячи рублей на один квадратный метр общей площади квартир (темп прироста составил 25,5 %). Темп роста ценовых показателей на жилую недвижимость  на вторичном рынке существенно превысил уровень инфляции. За рассматриваемый период времени индекс потребительских цен по Омской области составил  111,5 %. Следовательно,  цены на потребительские товары и услуги выросли за два года на 11,5%,  тогда как на жилье – на 25,5 %.  Тенденция  к  повышению рыночной стоимости жилья наблюдается  с  конца 2010 года,  так как  средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир  за весь 2010 год увеличилась  всего на 1,3 %.  С весны 2011 года начал постепенно повышаться спрос на вторичное жилье при достаточно ограниченном числе предложений к продаже неновых квартир, что и явилось причиной, наряду с прочими факторами, роста цен на вторичном рынке.

В структуре предложений к продаже  удельный вес  предлагаемых к продаже многокомнатных квартир (четыре комнаты и более), подселения, комнат гостиничного типа и малосемейных квартир, небольшой. По состоянию на 15 января 2011 года их доля составляла 17,7 %, а к середине января 2013 года она немного выросла – до 20,5 % за счет увеличения количества предлагаемых к продаже комнат гостиничного типа и подселения.  Поэтому динамика средних ценовых показателей в указанных группах жилья не оказывает значительного влияния на рост средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в целом по городу. Средние показатели по городу и их динамика определяются уровнем и динамикой стоимостных показателей по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам,  доля которых в  структуре предложений к  продаже за рассматриваемый период времени  снизилась несущественно для рынка жилья: с  82,3 % до 79,5 %. Средние ценовые показатели в указанных типах квартир либо немного выше, либо такие же или чуть ниже (в трехкомнатных квартирах) как в малокомнатных и в многокомнатных квартирах, но удельный вес их в общем числе предложений к продаже превалирует. Вследствие этих факторов средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир  (по цене предложения к продаже)  в целом по городу за рассматриваемый период времени увеличилась.

Таблица 1 - Динамика средней цены 1 кв.м. общей площади квартир по типам

В связи с ростом ценовых показателей на вторичном рынке жилой недвижимости  города  Омска,  за прошедшие два года произошло  изменение показателя средней стоимости квартир различного типа (по цене предложения к продаже; в расчете на одну условную квартиру).

По состоянию на 15 января 2013 года средняя цена квартиры малосемейного типа (общей площадью 30 кв. м.) составила 1326 тысяч рублей, однокомнатной квартиры (общей площадью 35 кв. м.) – 1667 тысяч рублей, двухкомнатной квартиры (общей площадью 50 кв. м.) – 2188 тысяч рублей, трехкомнатной квартиры (общей площадью 68 кв. м.) – 2894 тысячи рублей и четырехкомнатной квартиры (общей площадью 78 кв. м.) – 3496 тысяч рублей.  По всем типам квартир  отмечается рост данного показателя по сравнению с серединой января 2011 года (от 300 до 500 тысяч рублей на одну квартиру).

В разрезе районов города Омска на середину января  2013  года к наиболее дорогому по средней цене предложения к продаже можно отнести жилые помещения  всех типов  в Куйбышевском районе и в Центральном районе, которые формируют центральную часть города. Относительно дешевое жилье предлагается к продаже  в  Октябрьском  и Советском районах города, так как они относятся к районам застройки советского периода панельными и кирпичными пятиэтажными домами.

Таким образом, за рассматриваемый период времени  на вторичном рынке жилой недвижимости в городе Омске отмечается значительный рост средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади квартир различного типа в целом по городу и по районам города.  Дальнейшее успешное развитие экономики региона, в частности, строительство нового жилья и развитие ипотечного кредитования, позволяет ожидать изменения ценовых тенденций на рынке жилой недвижимости.