Абдураимова Э.Д.

К вопросу о методике расчета денежной оценки сельскохозяйственных земель Крыма

К вопросу о методике расчета денежной оценки сельскохозяйственных земель Крыма

Денежная оценка земли достаточно сложна в методологическом аспекте. История экономических исследований по этому вопросу насчитывает не одно десятилетие. Над этой проблемой работали такие известные ученые как Струмилин С.Г., Федоров М.М., Месель-Веселяк В.Я., Третяк А.М., Хачатуров Т.С., Черемушкин С.Д., Лукинов И.И., Новиков Ю.Н. и другие.

Науке известны различные методологические подходы к определению денежной оценки земли. В целом выделяют две основных концепции, получившие наибольшее распространение. Это затратная и рентная концепции.

Исходя из методики затратной концепции, самые худшие с точки зрения качества земли требуют больших затрат и вложений для использования в сельском хозяйстве, и, как следствие, подобные земли получают наивысшую оценку. А это является логически неверным.

Ученые, отдающие предпочтение рентной концепции, определяют цену земли по дифференциальной ренте.  Данная методика, по нашему мнению, является наиболее верной и убедительной, поскольку она учитывает природные особенности земли. Кроме того, в соответствии с рентной концепцией высокопродуктивные земли, так как они приносят больший доход, должны иметь наиболее высокую оценку.

Именно на рентной концепции базируется нормативная методика оценки сельскохозяйственных земель, разработанная Кабинетом Министров Украины в 1995г. Однако нормативная методика оценки земли уже устарела. На наш взгляд, нельзя использовать данную методику для оценки земли в настоящее время. Необходимо отказаться от нормативного метода исчисления рентного дохода. В методике производственные затраты были определены на нормативной основе по технологическим картам, а это не позволяет реально оценить конкретную ситуацию, сложившуюся на данный момент. Считаем целесообразным, при определении цены земли на краткосрочный период исходить из реального уровня рентабельности отчетного периода. Кроме того, в нормативной методике срок капитализации принят равным 33 годам, что соответствует 3% плате за пользование кредитом. Однако инвесторы не будут вкладывать свободные средства в сельское хозяйство под 3% годовых и предпочтут хранить денежные средства в банке под более высоким процентом.

Методологические подходы к денежной оценке земли, занятой разными культурами, были разнообразными. Так, например, денежную оценку виноградников определяют по выходу виноматериалов; денежную оценку кормовых культур рассчитывают через молочную продукцию и т.д. Недостатком данных методов расчета является то, что дается оценка по одной культуре, а в реальности площадь под посевами занята совокупностью культур.

Результатом анализа различных методик является разработка авторского подхода к определению денежной оценки земли. Нами предлагается обновленный методический подход для расчета нормативной оценки земли:

1)Для расчета применять фактические показатели производства сельскохозяйственных культур: урожайность, затраты, рентабельность.

2) Срок капитализации принять равным 25 годам, что будет соответствовать 4%-ной ставке за пользование кредитом. По нашему мнению, это позволит увеличить привлекательность инвестиций в землю.

3) Мировую цену зерна принять 18 долларов за 1 ц.

Расчет денежной оценки пахотных земель Крыма показал, что средняя цена 1 га пахотной земли  за период с 2006-2010гг. составила 1198,5 долларов США или около 9767,78 грн.

С января 2012 года в Украине введен коэффициент, впервые с 1995 года повышающий нормативную стоимость земли на 75,6%. С учетом индексации средняя стоимость 1 га в 2012 году увеличилась с 10 тыс. грн. до 20 тыс. грн. Известно, что нормативная оценка земли является базой для расчета всех земельных платежей в Украине. Так, арендная плата составляет не менее 3% от нормативной денежной оценки земли. Увеличение норматива оценки  почти в два раза вызвало рост арендных платежей для фермеров, так как большая часть земель в обработке арендуется. В настоящее время аренда для товаропроизводителей является непосильным грузом и составляет около 30% урожая.  Тогда как традиционно арендные платежи на аграрном рынке Украины составляли десятую часть от поступлений с гектара. По нашему мнению, резкое увеличение нормативной стоимости земли является следствием непродуманной непоследовательной аграрной политики. Конечно, нормативную стоимость земли необходимо индексировать, но это должно происходить постепенно, без вреда для сельхозпроизводителей.

Пока земля не станет товаром, не прекратиться дисскусия ученых-аграриев о цене земли. По нашему мнению, лишь после отмены моратория на куплю-продажу сельскохозяйственных земель возможно формирование рыночной стоимости земли с учетом спроса и предложения на нее. Пока же велика разница между нормативной и реальной ценой земельных участков.

Существует необходимость пересмотра и уточнения коэффициента индексации нормативной оценки земель. Причиной такого уточнения является поддержка отечественных товаропроизводителей.

Принимая во внимание вышесказанное, возникает вопрос: возможно аграрная политика требует более взвешенного и продуманного подхода?