Р.С. Шепитько, Т.А.Дугина

Особенности реализации земельных отношений в России

Особенностью развития аграрных отношений на данном этапе земельной реформы в России является появление группы собственников, изъявивших желание вести совместное производство на основе общей долевой или общей совместной собственности на землю. Среди собственников земельных долей выделяют лица, имеющие косвенное отношение к использованию земли (представители социальной и иных сфер, лица, не проживающие на территории хозяйства, пенсионеры). Существуют и лица, не являющиеся собственниками земли, но в силу сложившихся обстоятельств живущие в селе и желающие работать на земле. Гармонизацию и удовлетворение их интересов и потребностей авторы считают обоснованным осуществлять посредством распределительных отношений, так как вне связи с земельной собственностью внутрихозяйственные экономические отношения будут лишены социальной базы, обеспечивающей плавный эволюционный переход аграрного сектора к рынку.

В экономической литературе существуют различные точки зрения по поводу использования земельных долей в сельском хозяйстве, так как неопределенность их правового положения влечет за собой неустойчивость организации землепользования. Большинство авторов сходятся во мнении, что основной формой земельных отношений, способных включить земельные доли в сельскохозяйственный оборот, видится аренда, тем более что основная часть собственников земельных долей не готова их продать. Из 832 опрошенных собственников земельных долей в 33 районах Волгоградской области продать готовы 25,5 %, 63, 77% в категоричной форме отрицают такую возможность, затруднились ответить 10, 72%. Из предложенных форм распоряжения земельной долей 82,67% респондентов предпочли аренду, продажу – 11,86%, передачу в качестве взноса в уставный капитал или паевой фонд – 4,14%, передачу права пользования в эти фонды – 1,32%.

Использование земельных долей в современном сельскохозяйственном производстве на основе аренды востребовало упорядочение их движения с целью сохранения целостности земельных массивов и рационализации их размеров. Реализации данной цели будет способствовать предложенный авторами механизм упорядочения земельных долей, представленный рисунком 1.

При этом выкуп земельных долей осуществляется на добровольной основе у всех желающих. Выкупаться может как непосредственно земельная доля, так и «земельная акция», цена которой эквивалентна рыночной стоимости земельной доли. При выкупе рекомендуется следующая система приоритетов:

- сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее земельную долю в процессе производства продукции;

- органы публичной власти (местного самоуправления или субъекта Российской Федерации, государство).

___________________________________________________________

Рисунок 1 - Механизм упорядочения использования земельных долей в сельскохозяйственном производстве

При этом выкуп земельных долей осуществляется на добровольной основе у всех желающих. Выкупаться может как непосредственно земельная доля, так и «земельная акция», цена которой эквивалентна рыночной стоимости земельной доли. При выкупе рекомендуется следующая система приоритетов:

- сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее земельную долю в процессе производства продукции;

- органы публичной власти (местного самоуправления или субъекта Российской Федерации, государство).

Использование инструмента «земельных акций» позволит избежать межевания участков путем организации их оборота внутри земельного массива сельскохозяйственного предприятия или крестьянского (фермерского) хозяйства, получать доход в виде арендной платы по аналогии с начислением дивидендов. Собственники земельных долей могут формировать земельные массивы для самостоятельного ведения сельскохозяйственного производства или сдачи их в доверительное управление.

Решение вопроса невостребованных земельных долей видится в участии муниципалитетов в выделении земельных участков в счет этих долей (фонд перераспределения) с последующей передачей их в аренду эффективно хозяйствующим землепользователям. Арендная плата будет направляться в местный бюджет и использоваться для развития сельских территорий.

Как видим, в сложившихся для России обстоятельствах аренда позволяет осуществить перераспределение земельных долей в пользу эффективно хозяйствующих сельхозтоваропроизводителей и рационализировать размеры земельных участков, реализуя, таким образом, основное свое функциональное значение. Однако это станет возможным лишь при долгосрочности отношений между арендатором и арендодателем.

Подводя итог вышеизложенному заметим, двадцатилетний опыт земельных преобразований в стране показал, что развитие земельных отношений идет по пути становления института аренды, где формирование эффективного сельскохозяйственного землепользования не может обойтись без участия государства в упорядочении использования земельных долей, поскольку в условиях переходного периода оно одновременно является и организатором, и регулятором, и равноправным субъектом рыночных отношений, продолжая оставаться крупнейшим земельным собственником – арендодателем, не имея при этом закона об аренде земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому в основе упорядочения земельных долей в ближайшей перспективе лежит разработка и принятие закона «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения», который бы замкнул правовое поле земельных отношений, отраженное в ранее принятых нормативно-правовых актах.

Нами предложены наиболее важные положения закона об аренде в сельскохозяйственном землепользовании.

1. Договор аренды сельскохозяйственных земель – это договор между арендатором и арендодателем в целях использования их для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

2. В аренду могут быть переданы земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц РФ, земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Арендодателем может быть собственник земельного участка или лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу сельскохозяйственного земельного участка в аренду. В качестве арендаторов могут выступать граждане, достигшие 18 лет, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, а так же юридические лица при наличии работников, отвечающих этим требованиям. Договором аренды сельскохозяйственных земель предусматривается неизменность целевого назначения земельного участка.

3. Договор аренды сельскохозяйственного земельного участка может быть заключен на торгах, проводимых в форме аукциона или конкурса. Лицо, выигравшее торги, приобретает право заключить договор аренды. К заключению договора аренды сельскохозяйственного земельного участка на торгах применяются соответственно ст. 447–449 ГК РФ.

4. Одностороннее досрочное расторжение договора по ст. 619 и 620 ГК РФ конкретизируется для аренды сельскохозяйственных земель, когда арендатор пользуется земельным участком с нарушением существенных условий договора или своих обязанностей перед арендодателем; не использует земельный участок в течение года; нарушает действующее законодательство. Досрочное расторжение договора арендатором допустимо в случаях, когда арендодатель нарушает обязанности перед арендатором, установленные законодательством и договором; использует участок не по целевому назначению. Предупреждение о досрочном одностороннем расторжении договора аренды должно быть сделано за 6 месяцев до окончания хозяйственного года.

5. Установление срока договора. Минимальный срок не может быть меньше ротации севооборота с автоматическим продлением его по взаимному согласию сторон. Мы поддерживаем чаще всего в литературе встречающееся мнение, что минимальным сроком аренды нужно установить временной период 5 лет. В соответствии с продолжительностью срока договора аренды и другими его условиями возможно заключение различных видов договора: краткосрочного сроком не менее 5 лет; долгосрочного – до 18 лет; долгосрочного сроком от 18 до 49 лет и свободой переуступки участка и передачи в залог третьим лицам.

6. Размеры, форма, порядок и сроки внесения арендной платы за земельный участок определяются договором аренды между арендодателем и арендатором на основе земельной ренты. Расчет арендной платы должен быть обязательно приложен к договору для осуществления возможных проверок и перерасчетов при регистрации договора. Базовые ставки арендной платы определяются постановлением Правительства РФ и законодательством субъектов РФ с учетом цены земли и местных особенностей. Относительно определения форм арендной платы, порядка ее изменения, последствий нарушения арендатором порядка ее внесения применяются положения ст. 614 ГК РФ с учетом сельскохозяйственной специфики договоров. Арендная плата может пересматриваться не чаще одного раза в год. По мере стабилизации российской экономики этот срок может быть увеличен до трех лет. Арендатор вправе поставить вопрос об уменьшении размера арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам ухудшились условия пользования землей. В зависимости от ценовой конъюнктуры в неблагоприятные годы для сельскохозяйственных товаропроизводителей следует разработать уровень компенсационных выплат части арендной платы с целью обеспечения расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве.

Таким образом, содержащиеся в законе об аренде сельскохозяйственных земель императивные нормы призваны устанавливать допустимые пределы договорной свободы сторон в общих интересах [3, с. 202]. Все условия арендного соглашения должны быть отражены в договоре, отражающем баланс экономических интересов субъектов арендных отношений. При этом императивные и свободные условия должны быть уравновешены, чтобы удерживать свободную волю сторон в рамках, установленных законом.

Литература:

1. Бобовникова, Т.Ю. Повышать эффективность использования земельных ресурсов / Т.Ю. Бобовникова // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. – 2011.-№3. – С. 73 -76.

2. Шепитько, Р.С. Совершенствование арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании: монография/ Р.С. Шепитько, Т.А. Дугина. – Волгоград: ФГОУ ВПО Волгоградская ГСХА, 2011. – 116 с.

3. Шепитько, Р.С. Категориальная противоречивость экономических интересов хозяйствующих субъектов: эволюция, коррекция/ Р.С Шепитько, И.А. Кошкарев // Известия Нижневолжского агроуниверситетского комплекса. – 2012. – № 1 (25). – С. 201-205.

Рис. Воспроизводственная модель распределительных отношений в аграрной сфере.