Целовальников И.К., Целовальникова И.В.

Развитие аренды земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае

государственный аграрный университет),

Целовальникова И. В. (Ставропольский институт управления)

Ставропольский край расположен в центральной части Северного Кавказа. По комплексу природных показателей, общая степень хозяйственной освоенности земель области достаточно высока и составляет 95,3%. Степень вовлечения земель Ставропольского края в активный хозяйственный оборот составляет 64,3%. По этому показателю край занимает 3-е место среди регионов юга России, после Краснодарского края (90,8%) и Ростовской (89,2%) области.

Аренда является методом хозяйствования на земле, когда усиливается степень концентрации производства, где арендные отношения выступают важным элементом экономического механизма земельного рынка. Однако в условиях слабого развития последнего, аренда становится основной формой перераспределения земель между землевладельцами и землепользователями в Ставропольском крае. Она упрощает и удешевляет процесс концентрации земель до наиболее оптимальных размеров для эффективного использования, позволяет быстро осуществить их передачу в пользу наиболее эффективного пользователя. Размер арендной платы в качестве компенсации собственнику земель за вложенные им средства должен  в условиях рыночной экономики устанавливаться по соглашению сторон на основании сложившегося на конкретной территории соотношения спроса и предложения. Однако при этом следует учитывать объективные условия и существующие особенности российской действительности.

Во-первых, спрос на сельскохозяйственные угодья значительно снижен в связи с тем, что число сельхозтоваропроизводителей на каждой конкретной территории весьма ограничено (зачастую не более 1-2 лиц) и увеличения их не ожидается.

Во-вторых, сельское хозяйство остается низкорентабельной и высоко рискованной отраслью, что в значительной степени сдерживает приток в нее капитала.

В-третьих, в соответствии с действующим законодательством на собственниках лежит ответственность за целевое использование сельскохозяйственных угодий, что не позволяет им в течение продолжительного времени ожидать более выгодных по отношению к имеющимся предложений.

Указанные особенности вызывают необходимость создания государственной защиты интересов порожденного проводимой земельной реформой класса мелких собственников. Это позволит не только выровнять экономические условия использования земель различного качества и местоположения, но и создаст заинтересованность потенциальных крупных инвесторов во вложении средств в земельные ресурсы сельского хозяйства. Но значительный размер арендной платы, стимулирует с одной стороны рыночные преобразования земельных отношений, с другой стороны аренда расширяет экономическое пространство предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве.

Кроме того, государство, также являясь крупным землевладельцем, заинтересовано, с одной стороны,  в увеличении земельных платежей, в том числе и арендной платы с целью пополнения бюджета, а с другой стороны – в оптимизации объемов производства продукции сельского хозяйства для обеспечения граждан продуктами питания, в росте занятости сельского населения, в повышении уровня его доходов и т.п. В связи с этим речь может идти только об оптимизирующем воздействии органов власти на отношения между землевладельцами и землепользователями по поводу установления размеров арендной платы.

При этом следует учесть тот факт, что размер арендной платы за земли, находящиеся в общей долевой собственности, складывался задолго до кадастровой оценки земель и, соответственно, расчетов земельной ренты. А передача в аренду земель фондов перераспределения продолжается и в настоящее время по мере их пополнения за счет невостребованных земельных долей.

В рыночных условиях аренда выражает отношение между двумя субъектами: собственниками земельных участков и других средств производства, которые в силу каких-то причин не могут использовать свою собственность для получения прибыли, и физическими и юридическими лицами, которые в данный момент не имеют в достаточном количестве средств производства (в частности земли), но желают заняться активной производственной деятельностью для получения прибыли. Арендатор становится временным владельцем и пользователем арендованных средств производства, а также главным собственником и распорядителем произведенного продукта и полученного дохода. Основным экономическим стимулом деятельности арендатора является получение максимального дохода, и его действия осуществляются косвенно в интересах собственника. Аренда не способствует изменению типа и формы собственности, но изменяет механизм реализации отношений собственника, она их усложняет и одновременно повышает производственный потенциал.

Наиболее полно раскрытию преимуществ аренды способствует развитие рыночных отношений.

В связи с этим актуальность приобретают такие принципы арендных отношений, как обеспечение взаимных интересов субъектов аренды через арендную плату; обеспечение рационального землепользования и гарантированность компенсации арендодателю за снижение плодородия земли; оптимизация размеров земельных участков, используемых всеми субъектами хозяйствования за счет собственной земли плюс арендованных участков.

Предпринимательская деятельность вышеперечисленных субъектов реализуется через нижеприведенный механизм арендных отношений.

1. Местные органы власти сдают в аренду земельные угодья сельхозпредприятиям, фермерским хозяйствам, личным подсобным хозяйствам (ЛПХ) населения. В результате проведения земельных преобразований в административных районах появились фонды перераспределения, земли которых могут передаваться сельхозпредприятиям в аренду до 20 лет с погашением арендной платы в размере земельного налога. Фермер может арендовать землю у местной администрации, если его не удовлетворяет размер собственного земельного участка или сроки аренды от 3 до 5 лет. Но следует учесть, что обычной практикой является сдача в аренду фермеру земель  невысокого качества, в неудобной местности, без какой-либо инфраструктуры. Владельцы ЛПХ и отдельные граждане также могут взять у местного органа власти землю в аренду, в основном для расширения участков под огородничество, выпас скота. Обычный срок аренды – 3-5 лет, но может быть увеличен до 10 лет. Арендная плата не должна быть меньше ставки земельного налога. Главная цель вышеуказанных взаимосвязей — вовлечение в сельскохозяйственный оборот временно неиспользуемых сельхозугодий.

2. Сельхозпредприятие арендует земельные доли у своих работников, работников социальной сферы и их групп. Арендные договора заключаются сроком на 1-3 года, чаще всего в виде арендной платы выступает натуроплата или предоставление различных услуг на бесплатной основе или по льготным расценкам. Сельхозпредприятие может израсходовать на арендную плату до 1/3 полученной продукции. В Ставропольском крае при этих взаимосвязях арендаторов и арендодателей допускается больше всего нарушений, связанных с невыплатой арендной платы, с последующей субарендой земельных долей.

3. Крестьянское (фермерское) хозяйство может выступить арендатором земельных долей отдельных граждан, их групп, а также полевых наделов групп владельцев личных подсобных хозяйств населения, земель местных органов власти и земель сельхозпредприятия. Фермеры обычно платят в 1,5-2 раза большую арендную плату за земельную долю, чем привлекают к себе их владельцев. Они могут сдать в аренду земельную долю фермеру и получать арендную плату, а могут одновременно выступать в качестве арендодателей и работать в этом фермерском хозяйстве наемными работниками. Аренда фермером земли у сельхозпредприятия имеет место, если арендатор раньше работал на этом предприятии. Чаще всего арендной платой выступает предоставление различных услуг. Главным стимулом для фермера при аренде земель сельхозпредприятий является возможность аренды целого земельного массива и незначительная удаленность от собственного участка фермера.

Важным вопросом остается механизм аренды земельных долей. Земельные доли получились по российским меркам не очень большими и, чтобы избежать фрагментации землепользования, то есть нерационального его измельчения, была предусмотрена возможность земельную долю продать, арендовать, заложить, обменять на имущественный пай или передать по наследству. Наиболее эффективной и прогрессивной формой использования и распоряжения земельными долями является сдача их в аренду. Она получила широкое распространение и в Ставропольском крае.

Имеющийся в крае опыт установления арендной платы за земельные доли показывает, что она равняется ставке земельного налога или же составляет до 15% стоимости валовой продукции. Мы считаем, что размер арендной платы за земельные доли ниже потенциальной величины, вызвано несогласованными действиями владельцев земельных долей.

В условиях развития самостоятельности арендаторов отношения между арендаторами и арендодателями должны строиться на основе земельной ренты, представляющей собой дополнительный доход или прибыль. А это означает, что размер арендной платы (а также земельного налога) должен быть связан с прибылью с единицы земельной площади. Но практика хозяйствования показывает, что арендная плата и земельный налог относятся к производственным затратам, включаются в себестоимость и не коррелируются с результатами хозяйственной деятельности. Поэтому мы считаем, что арендная плата и земельный налог должны быть связаны с размером прибыли сельхозпредприятия.

Таким образом, при аренде земельных долей может применяться метод установления арендной платы на основе долевого участия, в частности дохода. Он отражает земельную ренту, которая получена в сложившихся местных условиях, дает возможность субъектам арендных отношений осуществлять совместные капвложения в повышение качества земли. Применение этого метода целесообразно, когда в качестве арендодателей выступают группы владельцев земельных долей.

ЛИТЕРАТУРА

1. Сборник законодательных актов Ставропольского края по вопросам землепользования, недропользования, природопользования с комментарием к земельному законодательству / Под общ. ред. Э.С. Навасардовой, 2-е изд., перераб. и доп.- Ставрополь: Изд-во «АГРУС», 2007. – 212 с.

2. Медведева Л.И. Аренда в системе земельных отношений // Вестник университета № 30, Москва, 2009.– С.173-177.

3. Целовальников И.К., Белкина Е.Н., Чечин А.В. Организационно-правовые аспекты реформирования земельных отношений на региональном уровне // Вестник Северо-Кавказского государственного технического университета.-2010.-№3(24) С. 293-298.

4. Поливода И. Н. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образованные путем выделения в счет земельной доли или земельных долей // Вестник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, - 2012.- № 1 (12) С.16-20.