Павлова В. А.

Определение рентообразующих факторов, влияющих на стоимость сельскохозяйственных земель

Санкт-Петербургский государственный аграрный университет, Россия

Определение рентообразующих факторов, влияющих на стоимость сельскохозяйственных земель

Оценка земли и других природных ресурсов является важнейшим направлением теоретических и прикладных исследований оценки стоимости имущества.  Поскольку предметом оценки стоимости является  не сама по себе земля (недвижимость), рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Полезность (ценность в потребительном смысле) следует основывать на анализе качественного различия земельных участков, причем эти качества должны быть востребованы землепользователями как в экономическом отношении (для получения прибыли), так и в социальном (потребление благ в некоммерческом использовании).

Ценность или полезность – это не цена участка, не рента, получаемая при его использовании, это лишь предпосылка к надлежащему использованию; показатель возможности, или, другими словами, условие получения дохода либо пользы социального характера (например, при рекреации). Если эта предпосылка используется, получается добавочный доход, ею вызванный, что образует ренту. Полезность территории связана с рентой, но не тождественная ей. Следовательно, качественная оценка должна отражать свойства участка, обусловливающие цену, но не представлять ее саму, а она должна формироваться на основе данных свойств, исключая рыночные факторы спроса и предложения.

Следовательно, необходимо разделить оценку качества, или ценности земли, и оценку ее стоимости, которые иногда в анализах замещают друг друга. Последняя является прогнозом, в то время как первая опирается на объективную реальность, не зависящую от экономической конъюнктуры.

Таким образом, на наш взгляд, можно выделить два  методологических подхода к оценке земли: первый – оценка качества земель и второй – оценка экономических условий. Оценка качества земель является основополагающим подходом, на который в дальнейшем могут накладываться разные экономические условия.

Оценка качества земель базируется на информации о естественных признаках земель (свойствах почв, климата, рельефа, растительности, и пр.), которая содержится в материалах почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, а также в других источниках. Информация о наличии, характере и степени проявления негативных свойств почв (переувлажнение, эрозия, переуплотнение, каменистость, засоленность и т.д.) дополняет качественную характеристику. Влияние природно-антропогенных воздействий на качество земли различно. Однако в любом случае они приводят к негативным изменениям, частичной или полной утрате ее функций как специфического природного тела и компонента экосистемы. В таблице 1 приведено влияние природно-антропогенных процессов на стоимость сельскохозяйственных земель. Как видно из приведенных данных, такие факторы, как водная эрозия, засоление и переувлажнение, могут значительно снижать качественные показатели почвы и уменьшать стоимость земель до 50%.

Таблица 1

Земля обладает качественными характеристиками, которые прямо влияют на возможность ее использования и на ее стоимость. Земля вообще настолько представляет для владельца определенную ценность, насколько она приносит ему тот или иной доход. Отсюда, мерилом ценности земли является ее доход, который служит источником платежей. В силу особого положения, которое занимает земля, и  в силу особых качественных свойств ее она не есть безусловно капитал в широком смысле этого слова, она только тогда представляет собой капитал, когда приносит известный доход; другими словами, - поземельная собственность имеет ценность не капитальную, а доходную, и чистый средний доход не только является единственным базисом земельной собственности, но он заключает в себе и самую ценность ее. Чистым же доходом, как известно, принято считать ренту земли, т.е. ту часть ее дохода, который она может дать собственнику независимо от личного труда человека, который служит так называемым «не заработанным приращением ценности». Иначе говоря, рента есть вознаграждение за пользование естественно-экономических свойств земли, которое получает землевладелец от арендаторов, или доход от земли, соответствующий этому вознаграждению в первом случае размер ренты определяется всегда в виде разницы арендной платы и расходов на управление землей и на погашение разных налогов; во втором же случае в виде такой же разницы валового дохода, получаемого с земли с одной стороны, а с другой – заработной платы, процентов на вложенный в землю капитал и предпринимательской прибыли. Эта-то рента и должна быть единственным и краеугольным основанием для установления ценности земли.

Капитализация данной ренты из определенного процента и будет выражать ту ценность земли, которая создается исключительно ростом и развитием всего общества. Показатель  кадастровой стоимости, на наш взгляд, более соответствует показателю ценности земельных ресурсов для общества. Он подтвердил свою эффективность в мировой и отечественной практике обложения рентных доходов. Данный показатель служит для создания справедливой системы налогообложения и равномерного поступления доходов в бюджет. Показатель кадастровой стоимости является наиболее точным в смысле учета влияния рентообразующих факторов, универсальным, простым в использовании.

Обеспечение объективности материалов оценки земель на рентной основе и их сопоставимость связано как фундаментальными исследованиями, так и прикладными разработками по количественному измерению самих рентообразующих факторов, степени их влияния на величину ренты. Теория земельной ренты предполагает существование двух органически взаимосвязанных между собой, единством рыночной экономики аспекта: макрорента и микрорента.

Земельная рента на макроуровне – это часть стоимости созданного в общественном производстве годового прибавочного продукта. Микрорента  представляет собой разницу между стоимостью продукта, произведенного с использованием земли, в качестве средства производства или пространственного базиса и индивидуальными издержками производства землевладельца или землепользователя.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки недвижимости действие факторов макросреды проявляется в экономических, социальных, физических и административных факторов. Перечисленные факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно взаимосвязаны и представляют основной исходный материал. Состав их и степень влияния на оценку земли достаточно хорошо описаны в литературе. Выделяют три уровня влияния указанных факторов на земельный участок: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам участок.

Первый уровень это уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных групп факторов: социальных, экономических, физических и административных. На этом уровне анализируются факторы, носящие общий характер, несвязанные непосредственно от него, но влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке. Они определяются действием макроренты. Уровень влияния этих факторов определяет базовая ставка платы за земельные участки.

Второй уровень это уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются факторы, как местоположение, физические характеристики земельного участка. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом, определяются микрорентой и корректируют базовую ставку платы через поправочные коэффициенты.

Третий уровень это уровень влияния факторов, связанных с недвижимостью, и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками, следовательно, вариантом землепользования или целевым назначением земельного участка.

К основным факторам микроренты, оказывающим заметное влияние на величину потенциального рентного дохода, например, от сельскохозяйственных земель, относятся следующие:

- плодородие, технологические свойства и другие качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

- урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов (при  этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому  необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальная величина земельной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом проявляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий. Перечень культур определяется на основе материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации. Оно позволяет более полно учесть влияние варьирующих климатических условий на качество земель);

- структура сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (лен, зерно, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

- цены на семена, удобрения, горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

- инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.);

- конъюнктура цен на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

- экологические затраты, связанные с поддержанием плодородия почв и применением специальных почвозащитных и иных технологий;

- наличия режимообразующих объектов и в связи с этим установления ограничений на хозяйственную деятельность (невозможность распашки, орошения, осушения, применения удобрений и ядохимикатов, использования отдельных видов сельскохозяйственной техники и т.д.);

- иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.  

Учет факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется на основе математического моделирования, а для сложных объектов  может быть применена индивидуальная методика. При построении моделей оценки оценщики используют информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости. Международный опыт показывает, что в условиях формирования рыночной экономики не стоит стремиться к очень высокой точности моделей оценки в целях налогообложения. Разумнее найти компромисс между точностью и простотой методов расчета.

Литература:

1. Карманов И.И., Булгаков Д.С., Сай С.И., Путилин Е.И., Фирсова Н.И., Пронина Е.Г. Влияние природно-антропогенных воздействий на стоимость земель сельскохозяйственного назначения.// Земельный вестник России. – 2001. - №3 – с.58-65.

2. Павлова В.А. Современная  концепция кадастровой оценки земли. -Saarbrucken, Germany: LAP LAMBERT Academic Publishing GmbH & Co. KG, 2012. – 240 с.