Бармакова Ж.С.

Казахстанская ипотека теряет привлекательность

Привлекательность такого финансового продукта как ипотека падает во всем мире. Стремительные темпы прироста по этому виду займа сменяются стагнацией: рост в разы уже невозможен из-за быстро дорожающей недвижимости и все увеличивающихся банковских рисков.

Казахстанская ситуация не исключение - спрос на ипотечные кредиты заметно снижается.

Ипотека - самый дорогой вид долгосрочного кредитования (потребительское кредитование в расчет не берем, потому что оно не считается долгосрочным и высокорискованным) в любой стране. В тех же США, например, процентная ставка по ипотеке составляет6,5-7 процентов при инфляции 2-3 процента в год.

В Казахстане минимальная ставка по ипотечному кредитованию достигает 11,5 процентов, что, в принципе, с учетом инфляции, адекватно тем условиям, что предлагаются в Америке. Не лучше положение и в других странах (за исключением некоторых, где государство оказывает поддержку своим гражданам в приобретении жилья и субсидирует банки, выдающие ипотечные кредиты. Например, в Эстонии процентная ставка не превышает 3 процентов). Именно поэтому после ипотечного бума последних нескольких лет, на ипотечном рынке начинается стабилизация.

По сообщениям казахстанских СМИ, в сентябре уменьшился спрос на ипотечные кредиты банков в Астане. По некоторым данным, банки недосчитались около 10 процентов заявок. Банкиры считают, что негативный тренд обусловлен резко выросшими ценами на недвижимость.

Минимальный размер ипотечного кредита за 2012 год вырос с 50 до 120 тысяч долларов и этой суммы уже не хватает заемщикам на покупку квартиры. Причем, финансовое состояние заемщиков улучшается отнюдь не такими стремительными темпами. Понятно, что далеко не каждая семья может вынести финансовое бремя, которое накладывает ипотека.

Минимальный разовый платеж при кредите в 120 тысяч долларов составляет 1,3 тысячи долларов, а доход семьи должен быть не менее 2,7 тысяч долларов. Обычно банки ограничивают размер ежемесячного платежа 45-50 процентами совокупного дохода семьи заемщика, но все чаще это правило нарушается, и банки забирают на погашение кредита уже 55-60 процентов семейного дохода.

В таких условиях банки и небанковские кредитные организации начинают расширять линейку своих розничных продуктов: несмотря на неблагоприятное развитие ситуации, им необходимо увеличивать продажи. В Великобритании, например, кредиторы предложили своим клиентам практически пожизненную ипотеку.

Ипотечные кредиты со сроком выплаты 57 лет предназначены тем, кто покупает недвижимость впервые. Эти сроки выплат более чем в два раза превышают ныне существующие условия со сроком выплаты 25 лет. Появление нового продукта обусловлено тем, что при средней цене на недвижимость в Великобритании в 211 тысяч фунтов стерлингов, ежемесячные выплаты по традиционному кредиту на 25 лет стали слишком дорогими для британцев. Но и презентация пожизненной ипотеки вызвала среди экспертов возмущение. Они называют предложенные условия безумными, потому что, несмотря на низкие ежемесячные выплаты процентов по кредиту, заемщик в итоге заплатит лишних 100 тысяч фунтов стерлингов.

В Казахстане тоже наблюдается разнообразие ипотечных продуктов. Можно кредитоваться в тенге и в иностранной валюте (доллар, евро). Размер первоначального взноса некоторыми кредиторами снижен до 5 процентов. Можно брать кредит под строящееся жилье, либо продаваемое на первичном или вторичном рынке. Клиент вправе выбрать схему погашения: равными долями или аннуитетными платежами.

В первом случае реальная ставка вознаграждения банка ниже (порой разрыв может достигать 2 процентов и более), и сумма окончательного платежа гораздо меньше.

Кроме того, банки в виде бонуса предлагают своим клиентам страховые полисы о страховании от несчастного случая, о страховании недвижимости на весь срок кредитования.

Однако процентные ставки по ипотечным кредитам все еще остаются высокими. Во многом они определяются валютой займа (в тенге дороже, чем в долларах или евро), а также тем, какой первоначальный внос может обеспечить заемщик - чем он выше, тем кредит дешевле. В целом же ставка вознаграждения находится в диапазоне 11,5-14 процентов.

Впрочем, предпосылки для снижения процентной ставки существуют. Например, Казахстанская ипотечная компания (КИК), являющаяся оператором вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющая рефинансирование ипотечных кредиторов, с 1 ноября установила свою котировочную ставку на уровне инфляции, а именно 8,2 процента.

Если прибавить максимальную маржу банка-партнера (4 процента), то максимальная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам КИК равняется 12,2%. Но и она может быть меньше, если банк "подвинется" в своей марже.

Удешевление ипотечных кредитов сегодня представляется необходимой мерой, если банки хотят поддерживать продажи такого продукта как ипотека. Однако надо понимать, что снижение стоимости ипотеки не может продолжаться до бесконечности, чтобы делать ипотеку привлекательной.

На определенном этапе произойдет удовлетворение отложенного спроса (за долгие 80-90-е годы прошлого столетия), и рынок уже не будет демонстрировать фантастическую динамику.