Елеукулова А.Н.
Развитие рынка жилой недвижимости в Республике Казахстан: особенности и перспективы
Казахский университет технологии и бизнеса, Казахстан
Развитие рынка жилой недвижимости в Республике Казахстан: особенности и перспективы
Для большинства казахстанских семей необходимость улучшения жилищных условий является насущной проблемой. По данным социологических опросов, в улучшении жилищных условий нуждаются около 70% населения республики. Ежегодный рост цен на жилую недвижимость, наблюдаемое превышение фактических сроков подрядного строительства над нормативными, значительный износ производственных фондов в строительстве, как и многие другие вопросы, определяют ситуацию формирования рынка доступного жилья как проблемную. Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.
Казахстане действует новая схема строительства жилья с использованием потенциала системы жилстройсбережений. В 2011 году выделено 20,8 миллиарда тенге для реализации проектов с участием АО «Жилищный строительный сберегательный банк» и местных исполнительных органов. Всего в 2011 году планировалось построить около 6 миллионов квадратных метров жилья за счет всех источников финансирования, в том числе 494 тысячи квадратных метров государственного жилья - за счет средств республиканского бюджета. На прошедшем 11 февраля XIII съезде НДП «Нур Отан» Президент Н.А.Назарбаев поручил Правительству разработать специальный комплекс мер по поддержке жилищного строительства. На реализацию новой программы жилищного строительства, разработанной по поручению Главы государства, предусмотрено выделелить 75 миллиардов тенге. В рамках новой программы Правительство будет стимулировать строительство жилья, чтобы удовлетворить растущий спрос.
В последние годы в стране наблюдается бурный рост жилищного строительства. Именно строительная отрасль является одним из важных показателей развития уровня. Однако, резкие колебания цен на жилую недвижимость за последние годы вызывают необходимость более глубокого осмысления тех процессов, которые происходят сегодня на рынке недвижимости и требуют системного исследования вопросов, связанных с прогнозированием и оценкой факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости в РК. В этих условиях необходимо также определить приемлемую цену на жилую недвижимость, которая бы отвечала интересам продавцов и покупателей. Это важно сделать и потому, чтобы обеспечить доступность жилья для населения, что является, в свою очередь, одной их социальных проблем всего общества Казахстана.
Решение жилищной проблемы была и остается одной из важных задач государственной политики. Казахстанскому рынку жилой недвижимости так же, как многим другим странам, свойствен постоянный спрос ввиду нескорого насыщения. Обеспечивают своих граждан жилищными условиями в полном объеме лишь немногие государства. В мировом пространстве эталоном в обеспечении своих граждан жильем считается Норвегия, где почти все жители имеют собственную крышу над головой. В Казахстане показатель обеспеченности жильем на человека в два и более раз ниже по сравнению с развитыми странами [1]. По уровню обеспеченности населения жильем можно судить о степени стабильности страны в целом. Состояние жилищного фонда, качество жилищно-коммунальных услуг и развитость рынка жилья оказывают существенное влияние на инвестиционный климат территории.
Cодерживают доступность жилья в республике такие основные причины как: - спекулятивный рост стоимости жилья на вторичном рынке; - значительная разница между собственностью и стоимостью вновь построенного жилья; - высокая доходность инвестиций в недвижимость; - низкое соотношение между уровнем денежных доходов и стоимостью жилья; - неэфективная система ипотечного кредитования; - неразвитость системы жилищных строительных сбережений; - недостаточное предложение на рынке жилья; - отсутствие рынка арендного жилья.
К тому же дороговизна квадратных метров оставляет значительное число жилых объектов невостребованными. Поэтому говоря о повышении или снижении потребности в исследуемом сегменте рынка, подразумевается в первую очередь платежеспособный спрос. По данным оценочной компании «Бизнес-Партнер» в столице республики, например, самым доступным жильем являются частные дома. Их стоимость в 2009 году составляла чуть выше 1 000 американских долларов за квадратный метр. При этом цена на них стала увеличиваться с начала 2010 года. На протяжении прошлого временного периода стоимость одного квадратного метра в частном доме варьировалась в пределах 870–965 USD. Благоустроенное жилье в квартирах на вторичном рынке Астаны по данным 2009 года обходилось покупателю в среднем в 1 487 USD/ кв. м. На протяжении последних лет цены в данном сегменте стабильно растут. Текущая стоимость квадратного метра вторичного жилья превышает прошлогодние показатели [2].Что касается сегмента самых дорогих квартир столицы это многокомнатные улучшенные апартаменты в монолитных домах, расположенных в районе Есиль. Соответственно для дешевого жилья будет свойственно наименьшая площадь, менее престижный район, панельная постройка, минимальная комфортабельность.
В целом с начала 2011 года отмечается стабильность средней цены предложения. Но не стоит забывать, что стоимость жилых объектов зависит от ряда факторов, которые либо отрицательно, либо положительно влияют на ценообразование. Основное влияние на доступность жилья оказывают следующие факторы: 1) рыночная стоимость жилья, 2) уровень денежных доходов и наличие сбережений, 3) наличие финансовых схем приобретения жилья в рассрочку, 4) стоимость ипотечного кредита (процентная ставка) и другие условия ипотечного кредитования, 5) величина налога на недвижимость, 6) уровень платы за жилищно-коммунальные услуги, 7) размер страховых выплат и т.д. [3].
В целях решения проблем развития жилищного строительства, обеспечивающего доступность жилья широким слоям населения, Агенством Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства была разработана Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы. Строительство доступного жилья отмечено как одно из десяти направлений реализации комплексных задач в целях повышения благосостояния народа. Планируется обеспечить собственным жильем более полумиллиона молодых семей. В Послании народу Казахстана на 2012 год Глава государства Н.А. Назарбаев отметил «в Казахстане будет ежегодно вводиться по 6 миллионов квадратных метров нового жилья».
В настоящее время выполнены мероприятия в этом направлении:
· разработана схема финансирования строительства домов;
· определены объемы ввода жилья с 2012 по 2014 годы, в частности арендных площадей до 1 миллиона квадратных метров [4].
В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем в собственность. В сложившихся условиях необходимо совершенствовать законодательную базу в области регулирования арендных отношений по частному жилому фонду. Например, еще не приняты изменения в законе РК «О жилищных отношениях» касательно аренды жилья. Нет регламентирующих норм в отношении недобросовестных арендаторов. Все эти факторы тормозят развитие рынка арендного жилья. Чтобы рынок арендного жилья развивался нужно регулировать ставки арендных платежей хотя бы два раза в год, т.е арендатор должен быть защищен от этого. Фонд Недвижимости для страховки ввел гарантийный депозит в размере четырех месячных арендных платежей [7]. К тому же до сих пор не разработаны окончательные правила и порядок передачи и реализации жилья населению ( в том числе аренды с последующим выкупом). Не смотря на указанные недостатки в развитии рынка жилой недвижимости население страны проявляет ажиотажный интерес к программе арендного жилья. Ведь если пару лет назад решить жилищную проблему можно было с помощью ипотеки, то сейчас из-за ее недоступности единственным выходом является жилье внаем.
В международной практике термин «доступность жилья» (housing affordability) означает возможность приобретения жилья потребителем в собственность. Удовлетворенный спрос на жилье способствует росту потребления других товаров длительного пользования, создают условия для привлечения в регион трудовых ресурсов. Все это дает толчок к общему экономическому развитию, поэтому так важно удовлетворить естественную потребность населения в жилье. В свою очередь стимулировать спрос на жилую недвижимость будут меры, которые направлены на повышение уровня реальных доходов населения, увеличение средств, выделяемых из бюджета на различные жилищные программы, привлечение должного числа инвесторов на внутренний рынок недвижимости и т. д. Жилая недвижимость в Казахстане является малодоступным для широких масс продуктом,т.к. спрос на нее будет всегда, независимо от изменений, свойственных рынку на том или ином этапе развития.О снижении потребности можно говорить только тогда, когда обеспеченность граждан жильем достигнет 100%, к чему с учетом роста населения и износа ветхого жилья можно идти постоянно
Таким образом, все имеющиеся факты позволяет гипотетически предположить, что отечественный рынок жилой недвижимости довольно перспективен.
Литература
1. Кулумбетова Л.Б. Кзахстанский рынок жилья в условиях глобализации, Караганда,2008г
2. Послание Президента Республики Казахстан Н.А.Назарбаева народу Казахстана «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» 27.01.2012г
3. Самрук-Казына – об арендном жилье
4. Деловой мир №2(70) 2011
5. Обзор мирового рынка недвижимости // http: www.nalogi.net
6. http://www.profinance.kz
7. Http:tengrinews.kz/kazakhstan_news/209636