Селютина Л.Г., Булгакова К.О.

Современные механизмы решения жилищной проблемы в крупном городе

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический

университет, Россия

Современные механизмы решения жилищной проблемы

в крупном городе

Решение проблемы доступного жилья, было, есть и остается для России одной из ключевых экономических и социальных задач. Несмотря на интенсивные темпы жилищного строительства в Советском Союзе в 70-80гг. прошлого столетия, когда к 1988г. ввод жилья достиг 82 млн м2 в год,  острая проблема доступного жилья так и не исчезла, число очередников ежегодно росло, а вместе с ними росли и государственные обязательства перед населением. К тому же жилье, созданное к началу 90-х гг., отличалось в основной массе крайне низким качеством. Период с 1990 по 2000г. был также ознаменован сокращением объемов жилищного строительства. К 2000г. ежегодный объем строительства жилья составил 30,3 млн м2. Однако уже в 2011г. эти объемы составили 62,3 млн м2, что составило 0,38 м2 в год на душу населения. Этот показатель отражает недостаточное для удовлетворения потребностей населения количество жилья. Сегодня жилищный фонд России характеризуется следующими показателями [1]:

· 2,32% от общей площади жилого фонда занимают индивидуальные жилые дома. К сожалению, 25% такого «индивидуального» жилья не является удовлетворительным по современным стандартам: в таких домах отсутствуют водоснабжение, отопление, теплый санузел.

· 68% от общей площади жилого фонда занимают квартиры в многоквартирных домах. Причем более половины многоквартирных домов требует капитального ремонта, решение этой задачи имеет огромное значение для повышения уровня и качества жизни граждан.

Санкт-Петербург обладает уникальным жилищным фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, который не может быть реализован в полной мере без рационального решения жилищной проблемы. Вместе с тем, существующий в Санкт-Петербурге жилищный фонд далек от жилья удовлетворительного качества, а ситуация на рынке новостроек в городе, как и в других крупных городах приводит к еще большему расслоению населения и, как следствие, нагнетанию социальной напряженности. Город находится на одном из последних мест в России по показателям обеспеченности населения жильем, кроме того сегодня в городе насчитывается около 105 тысяч коммунальных квартир - примерно 10% общего объема жилищного фонда. По показателям обеспеченности жильем на душу населения, Санкт-Петербург значительно отстает и от городов Европы. Обеспеченность жильем жителей города составляет всего 24 м2 на чел., что практически в два раза ниже европейских показателей (примерно 42 м2 на чел). Согласно данным Росстата [1], в России индекс доступности жилья в среднем составляет 5 лет, в то время как в Санкт-Петербурге он составляет около 7 лет. Но, если оценивать квартирный вопрос по европейским методикам оценки, этот показатель значительно меняется далеко не в лучшую сторону.

В развитых странах уже более 10 лет применяется метод так называемой «медианной стоимости жилья», разработанный всемирным банком и ООН [2]. Доступность жилья (housing price to income ratio) определяется как частное от медианной стоимости самого жилья, деленное на медианные доходы семьи (в расчет принимается семья из двух человек) – таким образом, мы получаем наглядный показатель, отражающий сколько лет необходимо потратить семье, чтобы приобрести жилье исходя из ее медианного дохода и европейского стандарта площади (США – 100 м2, Великобритания – 75 м2).

В России показатель доступности жилья рассчитывается из средней цены 1 квадратного метра жилой  площади, а также среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (в расчет принимается семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья – 54 м2 [3]. Именно на таком показателе и основана программа «Доступное жилье – гражданам России». Нетрудно рассчитать, что благодаря колоссальному расслоению населения нашей страны и практически отсутствующему среднему классу, разница между средним и медианным показателем составляет примерно 70%. По данным официальной статистики, 60% населения Петербурга нуждается в улучшении жилищных условий, при этом, реально воспользоваться ипотекой могут лишь 10-15% граждан.

Таким образом, можно сформулировать основные причины, из-за которых Санкт-Петербургу необходимы новые механизмы строительства доступного жилья. К ним относятся: крайне низкая обеспеченность граждан жильем; плохое состояние индивидуальных и многоквартирных домов; высокий процент жилья в частной собственности; отсутствие адекватной государственной стратегии создания доступного жилья.

В решении проблемы доступного жилья в Санкт-Петербурге, по нашему мнению, особую значимость приобретают следующие мероприятия:

· Разработка государственной стратегии по созданию эффективного механизма строительства доступного жилья. 

Преобладающей формой жилой собственности в России, в Санкт-Петербурге в частности, является частная собственность, к которой относится 85,6% общей площади жилого фонда, из которых 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.

Однако во многих странах наблюдается совершенно иное соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду (см. табл).

Таблица

Структура жилищного фонда отдельных стран [2]

В развитых странах с высоким уровнем развития экономики, например, в Швеции, Германии и Нидерландах, наблюдается также и высокая мобильность трудовых ресурсов, а следовательно, доля жилого фонда, находящегося в аренде  в этих странах значительно выше, чем в ряде развивающихся стран. Основной рынок долгосрочной аренды – это промышленные мегаполисы и столичные города, в которых сосредоточены финансовые, образовательные культурные центры. Поэтому, самым перспективным способом решения жилищного вопроса, по нашему мнению, является формирование жилого фонда некоммерческой аренды.

Для России оптимальным будет разделение арендного жилья на следующие три типа:

· жилье социальной аренды – арендное жилье для социально незащищенных групп населения.

· жилье некоммерческой аренды – арендное жилье эконом-класса для семей, которые не могут позволить себе приобрести жилье посредством ипотеки.

· жилье коммерческой аренды – арендное жилье для семей, не желающих приобретать жилье в собственность.

Российские власти в последние несколько лет неоднократно заявляли о необходимости создания в стране института некоммерческого арендного жилья для граждан, которые не могут позволить себе купить квартиру или дом на открытом рынке. При этом отмечалось, что ставки найма должны быть минимальными. В ряде субъектов РФ власти уже предлагают очередникам арендовать у города жилье по льготным расценкам. В частности, соответствующий городской закон вступил в силу 1 июля 2011 года в Санкт-Петербурге. Согласно разработанной жилищной программе, жилье предоставляется на 5 лет из расчета 33 квадратных метра на человека или по 18 квадратных метров на члена семьи. Стоимость найма индексируется с учетом инфляции ежегодно. При этом оплата жилищно-коммунальных услуг ложится на плечи арендатора. Арендатор имеет преимущественное право продления аренды квартиры.

Современная концепция Минрегиона предполагает формирование в РФ некоммерческого жилого фонда для малообеспеченных граждан. Некоммерческая аренда может стать эффективной заменой существующему механизму социального найма, который дорого обходится государству и не удовлетворяет потребностей населения. Рынок некоммерческого найма будет создаваться в рамках специального налогового режима и льготных займов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Поскольку государство является неэффективным собственником и управленцем принадлежащего ему жилого фонда, в большинстве европейских стран в основе механизма социального найма прослеживаются две основные тенденции: передача государственного арендного жилья частным компаниям и передача управления государственным жильем региональным и муниципальным властям. Реализация проекта развития доходных домов в России в первую очередь требует изменения существующей законодательной базы. Эти изменения должны быть направлены, с одной стороны на стимулирование бизнеса, осуществляющего строительство и эксплуатацию доходных домов, а с другой стороны – на поддержание арендаторов – жителей домов некоммерческого найма.

В заключении определим основные аспекты государственного участия, которые по нашему мнению должны быть введены на рынке некоммерческой и социальной аренды:

· Регулирование арендной платы.

· Предоставление социально незащищенным группам населения в аренду жилья социальной и некоммерческой аренды.

· Субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье некоммерческого и социального найма.

· Контроль использования арендованного жилья.

· Привлечение общественных и частных организаций для управления арендуемым социальным жильем.

· Выделение бесплатных земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов для социальной и коммерческой аренды.

· Субсидирование строительства арендного жилья.

· Привлечение частных инвесторов к социальному строительству арендуемого жилья.

· Организация фондов финансирования строительства и сдачи жилья в наем.

Литература

1. Строительство в России. 2012. Федеральная служба государственной статистики. Электронный ресурс: [http://www.gks.ru].

2. UN-Habitat: 3rd Annual demographic International Housing Affordability Survey: 2007.

3. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России // Вопросы экономики. - № 7, 2007.