Караваева Н. М., Плешков С. Ю.
Расчет коэффициента важности в алгоритме оценки коммерческой эффективности девелоперского проекта (на основе системы сбалансированных специфических показателей)
При оценке коммерческой эффективности девелоперского проекта (ДП) предлагается использовать разработанную систему сбалансированных специфических показателей (СССП), куда в качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности ДП, вошли как традиционно используемые (чистый доход, чистый дисконтированный доход, внутренняя норма доходности, индексы доходности затрат и инвестиций, срок окупаемости и др.), так и вновь разработанные, ранее при оценке эффективности девелоперских проектов не применявшиеся.При формировании СССП использовалась система индикативного управления, поскольку применение индикативного планирования в сочетании с современными информационными технологиями дает возможность эффективного управления как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях [1]. Концепция индикативного управления предполагает плановое регулирование экономического развития объекта управления и, в первую очередь, базируется на индикативном планировании. Суть индикативного управления состоит в том, что для планирования, мониторинга и контроля объекта управления используется система индикаторов. Индикатор- показатель (коэффициент), количественно определяющий качественные характеристики объекта управления. Выраженные в форме количественных показателей уровня той или иной качественно определенной стороны социального и экономического развития, индикаторы служат точным и объективным измерителем для соотнесения планируемых мероприятий с целями развития. Система индикаторов (коэффициентов)в целом позволяет оценить содержание и характер, происходящих в объекте управления процессов.
Одним из коэффициентов (индикаторов) в системе сбалансированных специфических показателей предлагаемого алгоритма оценки девелоперского проекта является коэффициент важности. Мы предлагаем рассматривать его как численную оценку, представляющую собой оценку важности ДП в рамках девелоперского бизнеса в целом за определенный период. Варьирование коэффициента допускается в пределах от 0 до 1, либо выражается в процентах. Значение коэффициента предлагается определять по нижеприведенной формуле (1), но может корректироваться группой экспертов.
, (1)
где - коэффициент важности девелоперского проекта;
- добавленная стоимость девелоперского проекта;
- добавленная стоимость девелоперского бизнеса.
Вклад каждого ДП в формирование добавленной стоимости девелоперского бизнеса за определенный период и определяется коэффициентом важности.
Далее предлагается способ расчета коэффициента важности девелоперского проекта в рамках конкретного девелоперского бизнеса. Этот вариант можно назвать рыночным поскольку его можно применять, когда имеется достоверная информация о рыночных ценах на продукцию незавершенного строительного производства на каждой стадии производства конечного продукта. Расчет по рыночному способу осуществляется в несколько шагов.
, (2)
где - добавленная стоимость девелоперского проекта;
- объем конечной продукции ДП в денежном выражении с учетом продолжительности производственного цикла;
- связанные расходы по ДП за период.
2. Определяем сумму добавленной стоимости ДБ в целом за тот же период:
, (3)
- объем конечной продукции ДБ в целом за период (в денежном выражении) с учетом продолжительности производственного цикла;
- связанные расходы по ДБ в целом за период.
Под конечной продукциейДП будем понимать продукцию (продукт или услугу), предназначенную для потребления внешними по отношению к предпринимательской структуре юридическими или физическими лицами.
3. Рассчитываем коэффициент важности ДП:
Рассмотрев все индикаторы системы сбалансированных специфических показателей, мы можем сформировать алгоритм оценки коммерческой эффективности ДП на её основе (рис. 1).
Рис. 1. Алгоритм оценки коммерческой эффективности ДП на основе СССП
Таким образом, мы получили возможность оценивать коммерческую эффективность ДП на основе СССП. Это – основное звено разрабатываемого механизма оценки эффективности управления девелоперским бизнесом.
Литература:
1. Ерохин В.Г. Индикативное планирование в системах управления социально - экономическими процессами [Электронный ресурс]. Режим доступа : http://www.i-u.ru/biblio/archive/erohin_indikativplanir/.
2. Роберт Каплан – профессор Гарвардской школы бизнеса (с 1984 г.). Девид Нортон, доктор бизнесадминистрирования Гарвардского университета, постоянный соавтор Р. Каплана по системам оценки деятельности.