Никоненко А.Н.

Современные тенденции предпринимательского управления объектами недвижимости

Предпринимательское управление объектами недвижимости это процесс, который должен включать в себя определенные элементы, признаки предпринимательской деятельности и повышать эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры, посредством выполнения основных функций и использования новых методов управления объектами недвижимости.

Первое научное направление представлено широким спектром учебников, учебных пособий, монографий, диссертационных работ. Это тематика изданий авторского коллектива МГСУ, возглавляемого профессорами Грабовым П.Г. и Лукмановой И.Х., исследований других авторов, таких как Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Бусов В.И., Верстана Н.Г., Горемыкин В.А., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Грязнова А.Х., Зарубин В.Н., Карасев А.В., Коростелев С.П., Кулаков Ю.Н., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.Л., Федотова М.А., Цыпкин Ю.А., Черняк В.З., Яськова Н.Ю. и других.

В мировой практике получила широкое распространение концепция системного подхода (сервейинга) к управлению объектами недвижимости, которая заключается в реализации профессиональном, комплексном управлении объектами недвижимости на всех стадиях жизненного цикла в интересах собственника.

Концепция системного подхода включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта от использования объекта.

Вопросы управления объектами недвижимости с позиции системного подхода в своих работах освещали П.Г. Грабовой, Е.В. Черноусова, И.Е. Жилкин, А.З. Галлеев, А.Л. Шилова и др.

Сервейинг – это профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объектов, основная задача которого – реализация интересов собственника. Можно сказать, что сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению объектами недвижимости. В рамках сервейинговой системы управления объектами  недвижимости предполагается разграничение функций собственника и управляющего. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз объектов недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от их использования. Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества собственника.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости собственника на всех этапах жизненного цикла. Разработка концепции сервейинга как системы включает генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Отличительные особенности концепции сервейинга – в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированности предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач. Эти конкурентные преимущества отличают сервейинг от текущего управления объектами недвижимости, являясь залогом успешного применения новой системы. 

Понятие «управление объектами недвижимости» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с ними, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов.

Задача управления объектами недвижимости – поиск и рациональное использование всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости – начиная от замысла объекта и заканчивая его ликвидацией.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника, которые могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

1) использование объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

2) получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

4) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

5) использование объектов недвижимости для повышения престижа собственника.

Существует непонимание собственниками важности профессионального подхода к управлению объектами недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Таким образом, деятельность по управлению объектами недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано.

Обзор взглядов ученых в области управления объектами недвижимости позволяет выделить следующие современные тенденции предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур:

1) производственно предпринимательские структуры осознают необходимость управления объектами недвижимости с целью более полного использования ресурсов объекта и возможностью повышения эффективности предпринимательской деятельности в целом;

2) определение роли управления объектами недвижимости позволят рассматривать его в качестве обязательного элемента предпринимательской деятельности во взаимосвязи с другими элементами производственно-предпринимательской структуры;

3) динамизм внешней среды диктует производственно-предпринимательским структурам необходимость поиска более эффективных вариантов использования объектов недвижимости, с целью рационального расходования ресурсов и получения дополнительной прибыли;

4) поиск эффективного варианта использования объектов недвижимости обуславливает необходимость применения научных подходов и новых методов управления объектами недвижимости;

5) предпринимательское управление объектами недвижимости позволит повысить эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры;

6) достижение эффекта от предпринимательского управления объектами недвижимости определяется следующим: особенностями производственно-предпринимательской структуры, неопределенностью внешней среды, наличием методов для достижения целей предпринимательского управления, необходимостью подготовки квалифицированных специалистов в этой области.

Так же необходимо отметить, что большинство производственно-предпринимательских структур осуществляет управление объектами недвижимости без какой-либо системы или механизма, что не позволяет в полной мере использовать ресурсы объектов недвижимости и отрицательно влияет на эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры в целом.

Особенностью деятельности производственно-предпринимательских структур является неопределенность внешней среды и соответственно высокая степень риска. В таких условиях руководители производственно-предпринимательских структур принимают управленческие решения без методической подготовленности и надежной информационной базы, что может привести к неблагоприятным последствиям для их деятельности. Таким образом, для производственно-предпринимательских структур становится актуальным применение методов предпринимательского управления объектами недвижимости, позволяющих повысить эффективность их использования, что окажет положительное влияние на результаты деятельности в целом.

Анализ существующих методов и средств управления объектами недвижимости показал, что в условиях современной рыночной экономики производственно-предпринимательские структуры крайне редко прибегают к профессиональному управлению объектами недвижимости, выбирая, на их взгляд, более экономный способ эксплуатации зданий и сооружений с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования производственного ресурса, такого как объекты недвижимости. Зачастую не учитываются перспектива роста или другие изменения, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам либо необоснованно высоким затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения производственно-предпринимательской структуры, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.

На сегодняшний день в Российской Федерации очень мало профессиональных учебных заведений, которые готовят специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, а иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренцию.

В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления объектами недвижимости заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методов предпринимательского управления недвижимостью особенно актуальна для крупных производственно-предпринимательских структур, владеющих большим количеством объектов недвижимости. Методы управления объектами недвижимости, используемые производственно-предпринимательскими структурами не позволяют разрабатывать стратегию управления и развития объектов недвижимости. От профессионализма осуществления управления объектами недвижимости зависит эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры. Именно поэтому применение эффективных методов управления объектами недвижимости становится актуальной задачей деятельности производственно-предпринимательских структур.

Список использованной литературы

1. Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. - СПб.: ГАСУ. -2008. -144с.

2. Друкер П.Ф. Эффективное управление. Экономические задачи и оптимальные решения: Пер. с англ.— М.: ФАИР-ПРЕСС, 1998. — 285 с.

3. Черноусова Е.В. Сервейинг — новая система управления недвижимостью // Материалы пятой межрегиональной научной конференции "Студенческая наука — экономике России". — Ставрополь: СевКавГТУ, 2005.