УДК 332.122(470.31) Розова Светлана Викторовна

соискатель, старший преподаватель кафедры

Тверского Государственного Технического Университета

Существующее состояние жилищного строительства в Российской Федерации

Аннотация: В статье дана оценка состояния жилищного строительства. Рассмотрены причины неудовлетворённости городских и сельских жителей области своими жилищными условиями. Дана динамика ввода жилой недвижимости по областям и регионам. Автор показывает, что ввод жилья на душу населения по регионам неравномерен, объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности.

Для выявления более полной картины состояния жилищного строительства даётся сравнительный анализ состояния жилищного фонда и объёмов ввода жилья в других субъектах РФ и средними по стране. Автор высказывает своё мнение о причинах ограничения развития строительного комплекса, в том числе деревянного домостроения. Рассмотрены последствия незавершённого строительства.

Автор констатирует, что для большинства граждан жилье не является доступным, поскольку доходы населения и уровень цен на жилищном рынке не позволяют приобрести его в собственность более 80 % населения России.

Статья предназначена для широкого круга читателей, интересующихся жилищной сферой, студентов, преподавателей.

Ключевые слова: жилой фонд, ипотека, строительный комплекс, субсидии бюджетов.

The current state of housing Russian Federation

Abstract: We assessed the condition of housing. The reasons for dissatisfaction with the urban and rural area residents with their housing conditions. Given the dynamics of entry to residential areas and regions. The author shows that the introduction of housing per capita across regions is uneven, the volume of housing construction in many regions of the Russian Federation does not meet existing needs.

To identify a more complete picture of housing provides a comparative analysis of the housing stock and the volume of housing construction in other regions of the Russian Federation and the national average. The author expresses his opinion about the reasons for restrictions on the development of a building complex, including the wooden house. Considered the implications of unfinished construction.

The author notes that for most citizens, housing is not available, since the income and price levels in the housing market does not allow him to buy the property for more than 80% of the population of Russia.

This article is intended for a wide range of readers interested in the housing sector, students and teachers.

Существующее состояние жилищного строительства

в Российской Федерации

Объемы жилищного строительства характеризуются следующими показателями: в 2006 году введено в эксплуатацию 604,7 тыс. жилых помещений общей площадью 50,55 млн. кв. м., что составляет 116,1% к аналогичному периоду 2005 года. В I полугодии 2007 года введено в эксплуатацию 231,2 тыс. жилых помещений общей площадью 21,2 млн.кв. метров жилья, что составило 134,8% к соответствующему периоду 2006 года. В то же время достижение в 2007 году объемов строительства (56,3 млн.кв.м.) не позволило удовлетворить имеющийся платежеспособный спрос населения на жильё и остановить рост цен.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2010 года в среднем по стране введено 0,42 кв.м. на человека, при разбросе от 0,02 кв.м. на человека в Мурманской области до 0,9 кв.м. в Московской области (рис 1, 2, 3, 4).

Рис.1. Введено жилых домов в январе-мае 2010 года, тыс. м2 общей площади

Рис.2. Индексы ввода в действие жилых домов (1990=100)

Рис.3. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения

Рис.4. Объёмы ввода жилья в разрезе федеральных округов за 6 месяцев 2010 года, тыс.кв.м.

Объемы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, в том числе качеством управления на уровне регионов и муниципальных образований. Как видно из таблицы 1 застройщики предлагают на рынок больше одно и двух комнатные квартиры площадью больше среднестатистических (средний размер по РФ – 54 кв. м).

Таблица 1

Число построенных квартир в России и их средний размер

Несмотря на то, что Россия обладает 25% мировых запасов лесных ресурсов, использование древесины в строительстве составляет 0,03 куб. м на 1 кв. м жилья (в 17 раз меньше, чем в Финляндии, Канаде и США). В 2005 году в России из древесины построено 4 млн кв. м жилья. Структура рынка по типу домов: 35-40% - массив, 10-15% - каркас, 50-55% - панель (по данным "Ассоциации деревянного домостроения"). В 2006 г. прогнозировалось ФГУП НИПИ "Научстандартдом-Гипролеспром", что к концу 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может составить 28-30% общего объема индивидуального жилищного строительства, при этом на домостроение из массивной древесины придется 35-40%, на панельное деревянное - 30-35% и на каркасное деревянное строительство - 25-35%. Этого не произошло: по мнению специалистов, развитию деревянного домостроения мешает неадекватность нормативный базы, устаревшие пожарные нормы, отсутствие обоснованной системы параметров качества малоэтажного жилища и методов их оценки.

Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.

В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования, а в некоторых муниципальных образованьях градостроительные документы устарели.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры в регионах по экспертным оценкам существенно ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3). В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах – до 1,8%, при необходимых 4 – 5 % в год.

Стоимость жилья в Российской Федерации в последние 10 лет растёт. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53 %, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья.

По-прежнему средняя цена на первичном рынке почти в 2 раза (1,89) превышает стоимость строительства. Этот факт позволяет сделать вывод о том, что вводимого жилья недостаточно.

Основная причина роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья.

Например, построенные в 2006 году 50 млн. кв.м. жилья позволили обеспечить квартирами только 1,5% нуждающихся семей, в то время как доля семей, обладающих достаточными доходами для приобретения жилья в собственность по существующим ценам, составляет порядка 15% (с учётом приобретения жилья в кредит). Таким образом, мы видим, что достижение баланса между существующим спросом и предложением, который позволил бы остановить спекулятивный рост цен, возможно только при десятикратном увеличении объема ввода жилья.

В 2006 году при удорожании строительства, вызванном в первую очередь ростом цен на строительные материалы и энергоносители, в среднем на 12-14% рыночные цены на квартиры выросли более чем в три раза.

Снижение темпов роста цен в 2007 году по сравнению с 2006 годом (и даже небольшое снижение цен на жильё в Москве, где рост цен составил 96,8%) свидетельствует лишь о некоторой «усталости» населения после бурного роста цен в 2006 году.

Еще одним фактором, сдерживающим рост темпов строительства жилья, является недостаточное ресурсное обеспечение строительного комплекса. Развитие строительного комплекса ограничивается изношенностью производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения современных технологий строительства и строительных материалов, а также дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях (рис.5). По оценке Росстата износ основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.

Рис.5. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций (в процентах от числа обследованных организаций)

Это также приводит к удорожанию себестоимости строительства жилья (иногда на 20-30%).

В 2008 году в России стали всё больше проявляться признаки кризиса, что сразу отразилось и на рынке недвижимости. Рублевые цены на вторичное жилье в регионах России с начала года снизились в среднем на -11,7 % (с начала кризиса осенью 2008 года на -15,9%, в том числе за май -2,8%), в то время как средняя стоимость новостроек упала на -6,96% (с начала кризиса осенью 2008 года –10,27%, в том числе за май на -2,96%).

На начало мая 2010 года средневзвешенное значение рублевых цен 1 м.кв жилья эконом-класса в среднем по России составили:

- первичный рынок – 48,3 тыс. руб. за м.кв

- вторичный рынок – 59,0 тыс. руб. за м.кв (Рис.6).

Рис.6. Средние цены на ранках жилья по федеральным округам Российской федерации в I квартале 2010 года (на конец квартала, тыс. рублей за 1 кв. м общей площади)

Застройщики и риэлторы отмечают оживление на рынке продаж первичного жилья - квартир в домах, строительство которых уже завершено, находится на конечных стадиях строительства, или продолжается активное строительство. На эти квартиры застройщики стараются не снижать цены, так как надеются продать по установившейся цене, а не снижать ее. Торг на рынке присутствует, однако серьезного дисконта уже нет (сейчас, как правило до 10%), хотя совсем недавно отдельные застройщики готовы были снижать цены до 40 процентов. Следует отметить, что в отдельных регионах уже стал наблюдаться острый дефицит жилых новостроек. Дефицит новых домов будет компенсировать вторичный рынок жилья.

Однако в целом на рынке недвижимости наблюдается довольно сложная ситуация. Отдельные эксперты сейчас высказывают мнение, что российский строительный рынок находится на грани банкротства, на территории России сегодня признано пострадавшими 76 тысяч человек, участвовавших в долевом строительстве. Другое мнение, что все проблемы носят временный характер и их достаточно просто решить. Представители риэлторских компаний и игроки рынка ждали середины лета 2009 года, которое стало важным психологическим этапом, когда стало возможно говорить, что рынок недвижимости прошел свое «дно».

Кризис на рынке недвижимости сопровождается усилением влияния следующих факторов:

- рост незавершённого строительства;

- нарушение финансирования строительства;

- утрата потенциала трудовых ресурсов строительства;

-дестабилизация организационно-экономической структуры строительной деятельности;

- необходимость адаптации строительной деятельности к новым условиям.

Рост незавершённого строительства в свою очередь приводит к следующим последствиям:

1. Наличие фиктивного национального богатства в виде избыточных объёмов незавершённого строительства ведёт к значительным потерям ВВП, вследствие:

- непосредственного ущерба, вызванного отвлечением из оборота ресурсов и их «замораживанием» в незавершённом строительстве;

- ущерба, причиняемого действием совокупного износа, потери времени и идей;

- недополучения дополнительного ВВП продукцией новых предприятий.

2. В результате непроизводительного использования ограниченных ресурсов в экономике нарушает равновесие между товарным и денежным обращением.

3. Увеличение средней продолжительности инвестиционного цикла снижает эффективность инвестиционно-строительной деятельности.

Незавершённое строительство как экономическая категория и объект регулирования представляет собой многогранное экономическое явление, имеющее сложную причинно-следственную структуру качественных характеристик (рис.7).

Рис.7. Экономические последствия незавершённого строительства

В мае 2010г. сводный индекс цен строительной продукции, по предварительным данным, составил 101,8%, в том числе индекс цен производителей в строительстве (строительно-монтажные работы) - 102,1%, на машины и оборудование, используемые в строительстве, - 101,4%, на прочие капитальные работы и затраты - 101,5%. Поэтому следует предполагать, что рост себестоимости строительства составит 8% – 15% и достигнет к концу года в среднем по стране – 38 398 руб. за м.кв. (таблица 2).

Таблица 2

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации в 2009 году (принятое значение 1 USD = 33,25 руб.).

В целом, при существующих темпах роста строительства, на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться более монотонное увеличение цен за счёт их модуляции годовыми циклами: в отдельных регионах год ускоренного роста цен будет сменять год их относительной стабилизации.

Это означает, что отсутствуют реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации. Об этом свидетельствуют и оценки роста цен в первом полугодии 2007 года.

Административные методы регулирования цен в рыночном сегменте не допустимы, поскольку это приведёт лишь к усилению спекулятивной составляющей продаж и появлению очередей.

В то же время, финансовое участие государства в инвестиционно-строительном процессе в сегменте социального жилья делало бы регулирование цен не только возможным, но и необходимым.

Механизмы, предусматривающие социальную поддержку (адресные жилищные субсидии) стимулируют лишь спрос. То же самое относится и к ипотечному жилищному кредитованию, где серьезная государственная поддержка сохранила высокую динамику роста спроса.

К сожалению, пока практически не оказала позитивного влияния на рост предложений подпрограмма «Формирование инженерной инфраструктуры площадок под жилищную застройку», входящая в состав ФЦП «Жилище», из-за неэффективности предложенного механизма инвестирования и задержками в разработке градостроительной документации, хотя за счёт именно этой подпрограммы предполагается к 2010 году дополнительно ввести более 60 млн.кв.м. жилья.

Существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

В 2002-2006 гг. достигнута высокая динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования. Ипотечные кредиты из-за недостатка предложений жилья в новостройках выдаются преимущественно на вторичном жилищном рынке. Их количество ежегодно увеличивается в 2-3 раза (рис.8, 9).

На конец 2006 года общая кредиторская задолженность по ипотечным кредитам достигла 262 млрд. рублей. В этом случае банки предлагают рефинансирование (рис.10)

На сегодняшний день во всех субъектах Российской Федерации действуют региональные ипотечные компании, ипотечные агентства и сервисные агенты, многие из которых стали реальными центрами ипотечного жилищного кредитования. Их количество приближается к 150. К предоставлению ипотечных кредитов населению приступили 660 банков.

По оценке экспертов потенциал российского ипотечного рынка по состоянию на начало 2007 года составляет не менее 1,3-1,5 трлн. рублей.

Существенным тормозом на пути развития массовой ипотеки является недостаточность предложений жилья на рынке, и значительный рост цен. К тому же ипотечное кредитование, повышающее спрос населения на жилье, несмотря на сравнительно небольшое количество продаж жилья в кредит, также дает свой вклад в эту негативную динамику.

Увеличение срока кредита с одной стороны делает его более доступным, так как уменьшается размер ежемесячных выплат, а с другой стороны увеличивают размер переплат по кредиту (рис.11)

Рис.8. Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб./квартал

Рис.9. Доля выданных рублёвых ипотечных кредитов, %

Рис.10. Объём рефинансирования накопленным итогом, млн. руб./квартал

Рис.11. Соотношение размера кредита и общих выплат в зависимости от срока кредита (составлено автором с помощью ипотечного калькулятора при годовой ставке кредита 12%, без учёта дополнительных банковских сборов и субсидий)

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Необходимо отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

По данным Росстата во многих субъектах Российской Федерации цены на вторичном рынке жилья превзошли цены на вновь построенное жилье (табл. 5).

Рассматривая рост цен на жильё, необходимо проследить динамику изменения коэффициента доступности жилья (рис.12)

Рис.12. Изменение коэффициента доступности жилья

* При расчетах коэффициента доступности жилья использовалась методика ООН-ХАБИТАТ, при этом для расчетов базовым показателем принимается домохозяйство, состоящее их трех человек и квартира, площадь которой составляет 54 м2:

Коэффициент доступности = (Сх54 / Дх3х12), где С – стоимость 1 м2 жилья; Д – среднедушевой ежемесячный доход; 54 кв. м. – площадь условной квартиры; 3 чел. – число членов семьи домохозяйства; 12 – количество месяцев в году.

В действительности, коэффициент доступности вновь построенного жилья значительно выше жилья на вторичном рынке[1], т.е. жилье в новостройках существенно менее доступно для граждан.

Таким образом, приходится констатировать, что для большинства граждан жилье не является доступным, поскольку доходы населения и уровень цен на жилищном рынке не позволяют приобрести его в собственность более 80 % населения России.

Список литературы

1. http: //www.gilfond.ru / Статистика рынка жилья Российской Федерации [Электронный ресурс].

2. http: //www.gks.ru/bgd/regl/brus05 / Федеральная служба государственной статистики. Число построенных квартир и их средний размер. Ввод в действие жилых домов [Электронный ресурс].

3. http: //www.russianrealty.ru/analytics/index.phtml/ Проблемы формирования рынка доступного жилья в РФ [Электронный ресурс].

4. http: //www.gks.ru/bgd/regl/brus05 / Федеральная служба государственной статистики. Число построенных квартир и их средний размер. Ввод в действие жилых домов [Электронный ресурс].

[1] Расчеты представлены А.С.Старовойтовым в статье «Доступ к жилью или доступность жилья». Всероссийский строительный альманах № 2. 2007 год. Стр. 39-43.