Ассистент кафедры маркетинга Моисеенко И. В.,

к.э.н., доцент Носкова Е. В.

Дальневосточный Федеральный Университет, Россия

Рынок недвижимости как объект маркетингового исследования

Термин «маркетинг» (по-английски «marketing») состоит из слова «market» означающего «рынок» и активного окончания «ing», что позволяет дословно перевести маркетинг, как «рыночную деятельность» или «деятельность в условиях рынка». В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования – это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей) [2].

Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).

Таблица 1 – Основные направления рыночных исследований

Вид маркетингового исследования

Основные направления

Изучение спроса

изучение объёма, структуры и динамика спроса; исследование потребительских требований и предпочтений; изучение эластичности спроса

Окончание таблицы 1

1	2
Изучение предложения	Изучение цен	исследование уровня цен, сложившихся на рынке; изучение динамики цен за определённый период времени; исследование основных ценовых тенденций
Изучение конъюнктуры рынка	изучение ситуации, сложившейся на рынке под воздействием следующих конъюнктурообразующих факторов: предложения товаров, спросы на товары, сбалансированности рынка, масштаба рынка и т. д.
Изучение процессов протекающих на рынке	исследование характеристик рынка, тенденций деловой активности, ёмкости рынка и доли фирмы на нём, изучение конъюнктуры рынка и т. д.

Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.

Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты (таблица 2):

Таблица 2 – Состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

Отдельные объекты	Сложные объекты
1	2
Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию,
Участки недр и фонды недр
Всё, что прочно связанно с землёй, в том числе: здания и сооружения, объекты незавершённого строительства
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда,	Требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги,

Окончание таблицы 2

суда внутреннего плавания, космические объекты

нематериальные активы, информацию,

другие исключительные права

Иные предметы, наделённые статусом недвижимости по закону

Составлено по [1, 9]

В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно [1, 3, 4]. Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения, укрупнёно подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.

Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).

Таблица 3 – Классификация объектов недвижимости

Недвижимость	Объекты недвижимости
Жилая недвижимость	- многоквартирные дома; - квартиры и комнаты; - индивидуальные дома и коттеджи; - загородные дома, дачи и др.
Коммерческая недвижимость	- торговые помещения; - офисные помещения; - рестораны, гостиницы и т. д.; - производственные помещения; - складские помещения и др.
Общественная недвижимость	- школы, институты и т. д.; - театры, дома культуры; - больницы и поликлиники; - административные, спортивные задания и др.
Земля	- земельные участки; - участки и фонды недр

Составлено по [1, 5, 8, 10]

В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).

Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости

Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).

Таблица 4 – Общая характеристика объектов недвижимость

Характеристика	Описание
1	2
Полезность	Удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и др.

Окончание таблицы 4

1	2
Фиксированное местоположение	Обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке
Уникальность (неповторимость)	Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других
Двухкомпонентность	Любой объект недвижимости состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений), для разных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение этих компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным
Непотребляемость	Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всей срока жизни
Долговечность	Земля теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны
Фундаментальность	Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях

Составлено по [1, 7, 10]

Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).

Таблица 5 – Понятие рынка недвижимости

Автор	Определение рынка недвижимости
1	2
В. А. Горемыкин	Это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
С. В. Гриненко	Это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Окончание таблицы 5

1	2
Н. Я. Колюжнова, А. Я. Якобсон	Это система действий и механизмов по совершению сделок, или, иначе говоря, подсистема общехозяйственного рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
К. И. Сафонова, И. А. Андреева	Это комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, с эксплуатацией уже существующих, а также отношений, возникающих в процессе различных операций, проводимых с недвижимостью.
А. В. Севостьянов	Это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Составлено по [1, 3, 5, 6, 10]

По нашему мнению, наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).

Таблица 6 – Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
1	2
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав, иных объектов.
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой.
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений.
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций.

Окончание таблицы 6

Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав.
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий и другие.
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных.
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и интерактивный.

Составлено по [1, 7]

На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов: со сменой собственника – купля-продажа объектов недвижимости; наследование; дарение; мена; обеспечение исполнения обязательств (реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости); с частичным или полным изменением состава собственников - приватизация; национализация; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов с реализацией имущества собственников; без смены собственника – инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, реконструкция, новое строительство); залог; аренда; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование, в доверительное управлении и др. [6].

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизнедеятельности общества посредством ряда функций (рисунок 2).

К основным функциям, присущим для всех рынков - регулирующей, стимулирующей, ценообразующей, посреднической, информационной и санирующей на рынке недвижимости прибавились ещё три дополнительные функции – инвестиционная, коммерческая и социальная. Коммерческая функция состоит в формировании потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Инвестиционная функция позволяет сохранить и увеличить свой капитал, за счёт его вложения в недвижимое имущество. Социальная функция, заключается в стимулировании интенсивности работы граждан, стремящихся стать собственниками недвижимого имущества.

Рисунок 2. Основные функции рынка недвижимости [1, 10]

Функционирование рынка недвижимости осуществляется за счёт действий его субъектов, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники (институциональные и неинституциональные) (рисунок 3).

1.Продавцы (арендодатели): собственники имущества (юридические и физические лица); застройщики (девелоперы); органы, уполномоченные местной властью и т. д.	2. Покупатели (арендаторы): юридические и физические лица; инвесторы и дольщики; органы государственного управления и т. д.
Субъекты (участники) рынка недвижимости
Профессиональные участники
3.Институциональные участники (представляющие интересы государства): суды и нотариальные конторы; органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними; федеральные и территориальные органы, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений и т. д.	4. Неинституциональные участники (работающие на коммерческой основе): строительные подрядчики; риелторские агентства; агентства по оценке; юридические фирмы; банки; ипотечные агентства; страховые компании; СМИ и т. д.

Рисунок 3. Субъекты (участники) рынка недвижимости

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, отличающих его от других рынков, представленных в таблице 7.

Таблица 7 – Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность; - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия; - небольшое число покупателей и продавцов; - контроль над ценами ограничен; - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
Характер спроса	- спрос индивидуализирован и не взаимозаменяем
Степень открытости	- сделки носят частный характер; - публичная информация часто неполная и неточная, что затрудняет оценку рыночной ситуации
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права; - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Составлено по [6, 8, 10]

Таким образом, было определено, что рынок недвижимости занимает особое место в экономике любой страны. Выступая в качестве сложной интегрированной категории, он объединяет в себе разнообразные интересы и формы деятельности его субъектов; различные сферы влияния - от экономической до социальной; ряд функций, оказывающих своё воздействие на экономику страны в целом. При этом повышенная актуальность маркетинговых исследований данного рынка характерна именно для региональных рынков недвижимости, особенностью которых является обязательная ориентация не только на местные условия, но и на общую ситуацию в стране.

Литература

1. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: Учебник / В. А, Горемыкин. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2008.- 808 с.

2. Малхотра, Н.К. Маркетинговые исследования. Практическое руководство / Н.К. Малхотра. – 3-е изд. – М.: «Вильямс», 2002. – 960 с.

3. Маркетинг: общий курс: Учебное пособие / по ред. Н. Я. Колюжновой, А. Я. Якобсона – М.: Изд-во Омега-Л, 2006. – 476 с.

4. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА – М, 2008. – 512 с.

5. Сафонова, К. И., Андреева, И. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие/ К. И. Сафонова, И. А. Андреева. – Владивосток.: ТГЭУ, 2007. - 128 с.

6. Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости / А. В. Севостьянов – М.: КолосС, 2007. - 276 с.: ил.

7. Шарощенко, И. В. Экономика недвижимости: Учебный материал/ И. В. Щарощенко - Владивосток: ДВГАЭУ, 2003. - 80 с.

8. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / А. Н. Асаул. – Электрон. дан. - СПб.: Питер, 2007. - Режим доступа: URL: http://www.aup. ru/books/m76/2_1.htm

9. Гражданский Кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [Официальный сайт компании «Консультант-Плюс»]– Электрон. дан. - 2009. - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/

10. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. [Электронный ресурс]: [Административно – управленческий портал AUP.ru] / С. В. Гриненко. – Электрон. дан. - Таганрог: ТРТУ, 2004. – Режим доступа: URL: http:// www.aup.ru/books/m94/