Доступность жилья и определяющие ее факторы

Для начала определим, что же такое «доступность жилья». В литературе встречаются самые разные трактовки данного термина. На наш взгляд, «доступность жилья» - это такое состояние рынка жилья, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы.

В различных источниках выделяются различные ключевые факторы, влияющие на доступность жилья. Кратко приведем некоторые точки зрения специалистов.

В частности, говорится, что доступность жилья для граждан определяется многими факторами. Рыночными ценами, высокой монополизацией рынка, чисто инвестиционной привлекательность отдельных сегментов жилищного рынка. И, не в последнюю очередь, доступностью ипотечных кредитов[3].

В некоторых источниках говорится, что удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и низкий уровень доходов населения, в силу чего существует недоступность получения ипотечного кредита. В связи с чем, становится ясно, что даже в случае, если ипотека станет доступной всем слоям населения, решить вопрос с доступным жильем это не поможет, хотя бы в силу того, что покупать с помощью ипотеки будет попросту нечего. Таким образом, видно, что на доступность жилья оказывают воздействие два основных фактора - доступность ипотеки и наличие предложения на рынке[10].

Однако, на наш взгляд, значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Исходя из анализа представленных факторов, оказывающих влияние на доступность жилья, а также из сделанного нами определения доступности жилья, выделим, на наш взгляд, ключевые факторы, оказывающие влияние на доступность жилья: стоимость жилья; уровень доходов домашних хозяйств; развитость рыночных механизмов приобретения жилья, главным образом, системы ипотечного жилищного кредитования; предложение на рынке жилой недвижимости.

Подробнее рассмотрим выделенные нами факторы, их влияние на доступность жилья и взаимосвязь между собой.

Стоимость жилья на вторичном рынке зависит[7], главным образом, от: месторасположения, количества комнат; площади, типа дома, этажа, наличия балкона и др.

На стоимость жилья на первичном рынке помимо факторов, характерных для вторичного рынка, влияет также себестоимость строительства. Главными составляющими себестоимости, на наш взгляд являются: стоимость строительных материалов, стоимость подключения к инженерной инфраструктуре и стоимость приобретения (аренды) земельных участков.

Таким образом, снижая себестоимость строительства можно снизить стоимость жилья и увеличить ее доступность. Однако это возможно, с нашей точки зрения, только в условиях не монополизированного рынка.

Как нами было отмечено выше, еще одним важным фактором, влияющим на доступность жилья, являются доходы населения. Так как, чем выше доходы, тем теоретически больше возможности приобрести жилье и, соответственно, тем выше доступность жилья.

С нашей точки зрения, уровень доходов населения, в большей степени, зависит от общего уровня жизни в стране, государственной политики в налоговой, бюджетной, финансовой сферах, уровня развития рыночных отношений и др.

Стоит отметить, что домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и легче получить ипотечный кредит на эти цели. Ведь основным критерием, определяющим уровень развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, является возможность получения ипотечных кредитов населением, а данная возможность зависит, главным образом, от уровня дохода заемщика.

В свою очередь, на развитость рынка ипотечного кредитования влияет экономическая, правовая, политическая ситуация в стране, которая выражается в величине процентной ставки за кредит, размере первоначального взноса, наличии (отсутствии) поручителей, требованиях к заемщикам.

Специалисты в области ипотечного кредитования называют одной из главных причин, сдерживающих возможность получения ипотечного кредита, помимо недостаточно высоких доходов населения, высокие темпы роста цен на недвижимость. Зачастую, начав уже собирать бумаги для оформления ипотеки, заемщик сталкивается с ситуацией, что понравившееся ему жилье сильно подскочило в цене[5]. Таким образом, развитие системы ипотечного жилищного кредитования в своем воздействии на доступность жилья тесным образом взаимосвязано и с уровнем доходов населения, и со стоимостью жилья.

Необходимо отметить, что все выделенные нами факторы в основном влияют на спрос на жилье. Исходя из этого, выделяют еще один фактор, который оказывает влияние на доступность жилья – предложение на рынке жилой недвижимости. Поскольку при росте доходов населения увеличивается платежеспособный спрос на жильё, в условиях значительной монополизации в российских городах рынков строительства жилья можно наблюдать рост цен на жильё. Такая ситуация, к сожалению, отрицательно влияет на доступность жилья.

Исходя из этого, решение задачи повышения доступности жилья требует усиленного внимания к проблеме увеличения объёмов жилищного строительства, которое должно формировать адекватное предложение жилья вслед за ростом платежеспособного спроса в силу роста реальных доходов населения, развития ипотечного кредитования и снижения стоимости 1 кв. м. Только адекватное предложение жилья позволит стабилизировать рост цен, сделать квадратные метры более доступными[2].

Конечно, можно анализировать влияние данных факторов на доступность жилья по-отдельности. На первый взгляд кажется очевидным, что чем ниже стоимость жилья, выше уровень доходов домашних хозяйств, больше развит рынок ипотечного жилищного кредитования, и выше предложение на рынке недвижимости, тем, соответственно, выше доступность жилья.

Однако влияние указанных факторов необходимо рассматривать комплексно, в связи с тем, что они сильно взаимосвязаны и взаимозависимы. К примеру, в определенный период времени может наблюдаться рост доходов населения и, казалось бы, что в данном периоде доступность жилья должна повыситься, однако при условии, что предложение останется на том же уровне, это может привести к повышению стоимости жилья, в связи с превышением спроса над предложением, что в конечном итоге отрицательно сказывается на доступности жилья.

Влияние на данные факторы также должно осуществляться комплексным образом. Ведь для повышения уровня доступности жилья недостаточно только увеличить платежеспособный спрос населения на недвижимость, необходимо и воздействие на предложение.

В такой ситуации, ключевым инструментом, влияющим на доступность жилья, является государственная политика. Учитывая низкую доступность рыночных механизмов улучшения жилищных условий для большинства граждан России, снизившуюся еще сильнее в результате мирового финансового кризиса, помощь населению в решении жилищной проблемы со стороны государства особенно актуальна.

Данная задача в Российской Федерации в основном решается посредством реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В настоящее время в рамках данного проекта реализуется федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы[1], включающая в себя четыре подпрограммы: «Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Реализация данной программы предусматривает одновременное воздействие и на спрос, и на предложение на рынке жилья, главным образом, при помощи формирования рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающей доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Исходя из вышесказанного, очевидно, что для повышения доступности жилья недостаточно только повышать платежеспособный спрос населения или предложения на рынке недвижимости, необходимо сбалансированное воздействие как на спрос, так и на предложение. Государственная политика в данном направлении должна играть ключевую роль.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы» Косарева Н.Б., Откуда растут цены // Московская жилищная газета «Квартирный ряд». 09.08.2007. №32 (655).

3. Федотова И., Доступность ипотеки зависит не только от размера кредитной ставки (URL: http://www.rn-kazan.ru/index.php?page=artipoteka&artipoteka=423092&dl_page=3).

4. Михайлова И., Эксперты знают, как сделать ипотеку доступной (URL:http://finam.info/).

5. Носов А., Доступность ипотеки (URL: http://mega-e.su/view_post.php?id=228).

6. Щетинин Я, Баранов И.С., Анализ доступности жилья в Московском регионе (URL:http://www.rusipoteka.ru/analytics/stk-3.htm).

7. Как самостоятельно оценить квартиру (URL:http://www.kmvinvest.ru/retail/47-kakocenitkvartiri).

8. Факторы динамики доходов (URL:http://wm-mix.narod.ru/dinamika_dohodov.html)

9. Факторы, влияющие на развитие и организацию ипотечного кредитования (URL:http://financial-helper.ru/p/ipoteka)

10. URL:http://www.nwest.ru/smi/dostupnoe_podmoskove.html