Розова Светлана Викторовна

соискатель, старший преподаватель кафедры Экономики и управления производством

Стратегическая цель развития страны – достижение уровня экономического и социального развития, характерных для развитых экономик, а именно: высокие стандарты личной безопасности, доступность услуг образования и здравоохранения высокого качества, необходимый уровень обеспеченности жильём, доступ к культурным ценностям, экологическая безопасность [4]. В результате всех заложенных в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года были представлены следующие базисные ориентиры:

-Россия должна стать привлекательной для жизнедеятельности;

-Россия стремиться к статусу мирового лидера;

-Россия добивается глобальной конкурентоспособности;

-придание инновационного характера развитию.

На этом фоне усиление государственного вмешательства в экономику не только необходимо, но и может послужить толчком к выходу из рецессии и подъёму экономики страны в целом. Особое место необходимо уделить государственному регулированию рынка жилой недвижимости, одной из целей которого является повышение доступности жилья.

История взглядов на роль государства в экономике претерпевает постоянные изменения, но одна основных идей в качестве исходной позиции для разработки новых теорий основана на необходимости и возможности государственного регулирования экономики. Положение модели (теории) Харрода-Домара признаёт достижение динамического равновесия и постоянного роста не автоматически возможным, а результатом соответствующей государственной политики, т. е. активного государственного вмешательства в экономику [1].

Миссию государства и его функции на рынке недвижимости необходимо рассматривать с учётом целей государственного регулирования (рис.2).

Примером прямого административного управления в России является введение ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования (национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», Программа жилищной реформы).

Рис.1. Недвижимость – объект экономических и государственных интересов

В области строительства отсутствует государственная стратегия развития на будущий период, одна из основных причин – отсутствие единого отраслевого органа управления. Функции распределены между департаментами Министерства регионального развития РФ, Министерства экономики РФ, Министерства финансов РФ, Ростехнадзора и другими и по своему содержанию остаются далеки от реальных проблем в строительной деятельности в России.

Основными принципами государственного регулирование экономики являются: сочетание обязательности и добровольности государственного регулирования, социальное партнерство государства и частного сектора, баланс экономической эффективности и социальной справедливости.

Основы государственной политики в сфере недвижимости закладываются путем принятия свода законодательных актов, адекватных реальной экономической, социальной и политической ситуации в стране. Именно в них определяются субъекты и объекты управления, их права, обязанности и ответственность.

Законодательство является основным регулятором деятельности.

В стране в целом управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Рис.2. Государственное регулирование на рынке недвижимости.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Думы могут входить следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:

-установление порядка управления и распоряжения собственностью;

-установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;

-введение и отмена налогов, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;

-установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов;

-установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности;

-установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности;

-установление штрафов и иных видов административной ответственности.

По Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Агентству по управлению государственным имуществом и его территориальным органам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом возложены следующие основные функции и задачи:

- проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;

- осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством РФ осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию из учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;

- разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;

- осуществление полномочий собственника имущества должника федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;

- защита имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории РФ и за рубежом;

- осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.

Уровень мотивации государства в контроле за деятельностью участников рынка недвижимости остаётся существенной нерешённой проблемой. В стране сложилась ситуация, когда ни бизнес, ни региональные, ни федеральные власти не хотят или не могут изменить взаимоотношения, связанные с коррупцией, неуплатой налогов, незаконным оборотом неучтённых наличных денег [2]. На данном этапе государственное вмешательство возникает, когда наблюдается явное нарушение. В большинстве случаев вмешательство носит запоздалый характер: работы не выполнены, а деньги кончились, исчезают фирмы однодневки, замораживается строительство, разоряется застройщик. В каждом случае страдает население, которое правомерно обращается к государственным органам с требованием навести порядок. Государственные механизмы за деятельностью строительных, жилищно-эксплуатационных, управляющих организаций, работающих в сфере недвижимости испытывают огромные трудности в его объективности, своевременности, профессионализме, обоснованности и необходимости.

В настоящее время совершенно очевидно, что в отсутствии отраслевого центра управления ситуация на рынке жилой недвижимости, в строительстве требует государственного «ручного управления» с использованием механизмов государственно-частного партнёрства.

По результатам исследования мирового опыта развития механизма государственно-частного партнёрства [3] выявлены следующие тенденции:

1) в ряде стран Европы (Ирландии, Португалии, Испании и Италии) приняты специальные законодательные акты, облегчающие партнёрство государства и предпринимательских структур в реализации проектов;

2) в Нидерландах, Германии и Австрии пилотные совместно реализуемые проекты находятся ещё на ранней стадии развития;

3) новые страны-члены ЕС – Венгрия, Чехия, Словакия, Хорватия и Польша (отстающие от лидирующих в экономическом развитии членов ЕС) нуждаются в разработке и реализации совместных государственно-частных проектов, а также в формировании адекватной нормативной базы;

4) в Канаде и Австралии концепция партнёрства государства и частного сектора включена в правительственные программы.

Современные формы государственно-частного партнёрства (ЧГП) за рубежом реализуются в различных отраслях. Применительно к цели проводимого исследования рассмотрим ЧГП в сфере жилищно-коммунального хозяйства и недвижимости. Наиболее распространёнными являются четыре схемы представленные на рисунке 3.

*От английского BUILD – построй, OWN – владей, OPERATE – управляй, TRANSFER – передай.

**Государственный сектор финансирует и возводит инфраструктуру или недвижимость, а потом передаёт её в эксплуатацию частной компании, которая постепенно приобретает объект в собственность.

Рис. 3. Схемы государственно-частного партнёрства.

Основными принципами сотрудничества является объединение ресурсов и долгосрочная основа.

В России существует возможность применения такого сотрудничества в следующих областях:

1) строительства и эксплуатации предприятий коммунального хозяйства;

2) внедрение энергосберегающих технологий;

3) обеспечение эксплуатации зданий бюджетной сферы: школ, больниц, административных, спортивных сооружений и др.;

4) передачу в аренду муниципальных предприятий и объектов муниципальной собственности;

5) строительства и реконструкции социального жилья и др.

Таким образом, ключевым элементом реформирования системы государственного регулирования рынка недвижимости должно стать совершенствование механизмов финансирования, организации научных исследований и налоговой политики, а именно:

-выделение средств из федерального бюджета на финансирование научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ гражданского назначения в размере 5 % его расходной части с ежегодным увеличением этого размера по мере стабилизации экономики до уровня, характерного для высокоразвитых стран;

-обеспечение устойчивого государственного финансирования социальных программ в сфере строительства и ЖКХ работающих по приоритетным направлениям жилищной политики;

-обеспечение множественности источников финансирования научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ за счет активной поддержки целевых государственных фондов, агентств по кредитованию и др.;

-создание благоприятных условий для инвестирования в науку, капитальное строительство средств промышленными предприятиями, банками, международными организациями и частными лицами;

-развитие конкурсных начал в распределение средств на научные программы и проекты при открытости принимаемых решений и привлечении научного сообщества к контролю за использованием средств;

-поэтапное введение федеральной контрактной системы в сфере научно-технических и опытно-конструкторских разработок;

-введение налоговых и таможенных льгот для стимулирования и поддержки строительной деятельности;

-создание благоприятных условий для работы общественных объединений в сфере жилой недвижимости.

Министерство экономики РФ в рамках разработки форм и методов государственного воздействия на экономику непосредственно разрабатывает государственную жилищную, социальную политику, определяет приоритеты в развитии народного хозяйства страны и ее регионов, разрабатывает основные направления инвестиционной политики, в том числе меры по стимулированию инновационной активности, организует разработку федеральных целевых программ по развитию приоритетных отраслей и сфер экономики, решению внеочередных социально-экономических проблем.

Список литературы

1. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. / Дж.М. Кейнс; пер. с англ. – М.: Прогресс, 1978. – 494 с.

2. Саморегулирование открывает путь к лидерству. // «Конкуренция и рынок». Февраль 2004, № 21.

3. Сильвестров С. Партнёрство государства и частного сектора. «Экономика России XXI век», № 18, 2005.

4. http://www.rusdb.ru/postcrisis/oreshkin/