Стоимостная оценка городских земель прибрежной зоны крупных городов Поволжья

Градоэкономическая оценка прибрежных территорий является процессом объективации в денежном, стоимостном выражении потребительских качеств прибрежных территорий, как социально-пространственного ресурса. Первая стоимостная оценка прибрежных территорий в городах Поволжья была произведена в 90-е годы ХХ века. При этом цена земли изначально определялась неправильно. В большей степени цену определяют капитальные строения и инженерная инфраструктура. При такой методике расчета земли прибрежных территорий (леса, лесопарки, парки, сады) не имеющих развитой инженерной инфраструктуры, оказались самыми дешевыми. Первыми на это обратили внимание в отделе ландшафтной архитектуры Москомархитектуры и указали на природоохранную ценность озелененных территорий (в том числе расположенных в прибрежной зоне) и доказали правительству, что эти территории имеют наивысшую ценность по сравнению с другими городскими землями. После чего последовала серия законов, разработанных Государственной Думой РФ /1/. Под особо охраняемыми прибрежными территориями, входящими в границы водоохранных зон, принимаются участки земли, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение (заповедники, национальные парки заказники и т.д.), которые изъяты решениями органов государственной власти полностью из частного или иного хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

В настоящее время оценка прибрежных территорий (не попадающих в водоохранные зоны и особо охраняемых территорий) в городах Поволжья осуществляется по, так называемой, расчетной методике определения их градостроительной ценности в переходный экономический период, когда необходимо для того, чтобы заработали рыночные механизмы, определить платежи за пользование землей – дифференцированные ставки земельного налога, арендную плату, платежи при оформлении отношений собственности и т.д. В качестве оценочных критериев по этой методике принимаются: ландшафтно-экологические качества прибрежных территорий (по сумме экологических параметров); историко-культурный потенциал прибрежных территорий (плотность и значимость историко-архитектурного наследия, исторический контекст городской среды); социально-функциональный потенциал прибрежной территории (плотность функций обслуживания, торговли, науки, культуры и т.д.); оснащенность инженерными сетями (водоснабжение, газоснабжение, электросети и т.д.); транспортный комфорт (плотность потоков общественного транспорта, временная доступность к общегородскому центру); инженерно-геологические характеристики прибрежной территории (наличие оврагов, крутых склонов, подтопляемости территории и т.д.).

Дальше в силу вступает методика рыночного определения ценности прибрежных территорий. Однако, для нее необходимо, чтобы в городе уже действовал механизм купли-продажи земельных участков в прибрежной зоне, то есть, чтобы существовали прецеденты. Право на такие операции все же определяются по расчетной методике. Таким образом, стоимость земли в прибрежной зоне крупных городов Поволжья можно проследить по рынку недвижимости (2008 г).

Так, например, в г. Волгограде средняя цена за 1 кв. м. жилья (на вторичном и первичном рынке недвижимости) в прибрежной зоне по мере приближения к р. Волге и к историческому центру города (с наличием всех коммуникаций, транспортной доступности, благоприятных природных условий и т.д.) варьируется от 17.6 до 42.6 тыс. рублей; в г. Саратове варьируется от 18.2 до 42.4 тыс. рублей; в г. Самаре варьируется от 23.0 до 59.6 тыс. рублей, в г. Казани варьируется от 29.7 до 47.1 тыс. рублей, в г. Чебоксары за 1 кв. м. варьируется от 31.6 до 40.7 тыс. рублей, в г. Ульяновске средняя цена жилья за 1 кв. м. варьируется от 22.0 до 31.5 тыс. рублей.

С увеличением массового строительства цены на жилье в прибрежных жилых районах крупных городов Поволжья с 2005 г. по 2008 г. повысились на 60%. Проанализировав ситуацию стоимостной оценки прибрежных территорий в городах Поволжья можно отметить, что на сегодня не в полной мере решен вопрос оценки земли прибрежных территорий. Пакет законов о земле должен быть комплексным, в том числе должен содержать ограничения использования на земли экологического, природоохранного значения, а так же содержать документы о праве горожан на полную информацию о потребительских качествах прибрежных территорий в любом районе города. Необходимо добавление к пакету документов Генерального плана, схемы функционального использования территории и распределения прибрежных земель по принадлежности владения, со специальными видами зонирования, с контрольными показателями стоимости аренды и других платежей, необходимых для мониторинга и контроля.

Литература

1. Закон РФ «Об охраняемых природных территориях»

2. Жилкин С.Ф., Андриевская В.П., Эстрин А.П., Ахмедова Е.А., Каракова Т.В., Шабанов В.А. Стратегическое городское планирование. [Текст]/ Жилкин С.Ф., Андриевская В.П., Эстрин А.П., Ахмедова Е.А., Каракова Т.В., Шабанов В.А. - Самара.: 2001 г.

3. Митягин С.Д. Градостроительная концепция бассейна реки Волги. [Текст]/ колл. авторов, рук. С.Д. Митягин – Москва.: 1993 г.