З.М. Хасанов Л.Т. Мусакалимова

Преимущества и недостатки ипотечного жилья

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в настоящее время приобретает особую актуальность в свете принятия ряда нормативно правовых документов, программ, стратегии в области ипотечного кредитования. Теоретический анализ существующих взглядов на СИЖК показал, что при чаще используется структурно-функциональный подход, редко –институциональный и системный.

Доступность жилья, несмотря на значительный объемы средств, не увеличивается прежде всего из-за высоких издержек преодоления административных барьеров при решении инфраструктурных проблем; чтобы получить материнский капитал, потребуется обратиться в десятки органов власти; подтверждать социальные услуги, по которым происходит увеличение выплат, придется много месяцев и по десяткам адресов. Крупные бюджетные влияния будут неэффективными без расширения существующих каналов доведения средств до потребителей, провидения административной реформы[2].

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи (земельные участки; предприятия; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Залогодержателем выступает банк, выдавший кредит. Если банк работает по собственной ипотечной программе, то он так и останется залогодержателем до полного погашения кредита. Если банк работает по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования, то в течение 2-3 месяцев закладную у банка выкупит Агентство ипотечного жилищного кредитования. При смене залогодержателя, Вы будете извещены в письменном виде, обычно это извещение присылается по адресу приобретённой квартиры. Перечисление платежей по кредиту с вашего счета в пользу нового залогодержателя.

Особенности ипотечного кредита - кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.

Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами (аннуитетный платеж).

Иная форма — дифференцированные платежи (когда кредит выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце). Достоинство этой формы платежей — меньшая сумма процентов (меньше переплата) т.к. быстрее идёт погашение кредита. Оформление ипотеки – сложная процедура, включающая сбор документов, андерраитинг, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение кредитного договора и договора купли - продажи.

Здесь может понадобиться помощь ипотечного брокера (кредитного брокера, кредитного бюро) и помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит [3].

Рассмотрев преимущества ипотеки, переходим к недостаткам, среди которых самым главным является то, что по ипотеке покупка жилья обходится вдвое, а то и более дороже. Это связано с тем, что систематически заемщиком выплачиваются проценты по ипотечному кредиту и ежегодно производится обязательное страхование. Еще до получения ипотечного кредита заемщик вынужден нести предусмотренные в длительном процессе дополнительные расходы на оплату услуг оценочной компании, нотариуса, заплатить банку за рассмотрение заявки на ипотеку, сумма за ведение ссудного счета и т.д. Небольшие расходы в сумме достигают 10% первоначального взноса на приобретение ипотечного жилья.

Ипотечные банки предъявляют огромное количество требований к заемщикам, что является дополнительным минусом ипотеки. Это может быть документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, стаж работы на одном месте, предоставление поручителей и т.п.

Перечислив преимущества и недостатки, но найти компромисс между ними каждый должен самостоятельно. Финансовый кризис неудовлетворительно сказался на возможности выбора ипотечного банка и ипотечной программы, но каждый, кто решил обратиться со своими жилищными проблемами в ипотеку, может, при желании, подобрать себе достойного партнера на данном рынке [4].

Библиографический список Лушина А.Л. Ипотека, кризис положение дел на рынке жилья // Российское предпринимательство 20011-№1-вып.1-91с. Плаксин С. Пути модернизации государственного аппарата: административная реформа и реформа государственной службы// Вопросы экономики№2-2008-с.73 http://exlin.ru/help/mortage.php http://www.vipotek.ru/ipoteka/nedostatki-ipoteki.html Клевцов В.В. Теоретические аспекты функционирования системы ипотечного жилищного кредитования// Экономика, статистика и информатика №3-2010-с.27