Современное состояние ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Тот факт, что благодаря большей зрелости и эффективности казахстанские банки смогли заслужить более высокое доверие западных инвесторов, в начале осени обернулся против самой системы. В октябре более 50% всех займов, сделанных банками Казахстана, приходилось на внешний рынок. Ухудшение конъюнктуры на кредитных рынках оказало более сильное влияние на Казахстан еще и потому, что достаточно большая часть внешних займов казахстанских банков имели плавающие ставки.

Последствия ипотечного кризиса для Казахстана: Одним из последствий кризиса стало ужесточение требований к заемщикам, стремящимся получить ипотечные кредиты; Дальнейшего снижения ипотечных ставок ждать не следует – слишком возросла стоимость кредитных ресурсов на международных рынках; Для Казахстана рост стоимости заимствований гораздо более ощутим – падение кредитного качества эмитентов нашло отражение в росте кредитных спрэдов; В Казахстане, где крупнейшие банки находятся в равных условиях, ухудшение ситуации на рынках капитала вызовет лишь замедление темпов роста розничного кредитования.

В качестве прогрессивной формы кредитования для приобретения и строительства жилья населением выступает система ипотечного кредитования Казахстана. Она включает два направления: непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению; продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Система ипотечного кредитования Казахстана представляет собой итог обобщения отечественными финансистами опыта США и Малайзии. Она состоит из двух уровней: коммерческих банков, небанковских организаций и Казахстанской Ипотечной Компании. На первом уровне первичные кредиторы (банки и небанковские организации), являющиеся партнерами КИК, предоставляют ипотечные кредиты на приобретение и капитальный ремонт жилья. На следующем этапе КИК покупает эти кредиты у своих партнеров (рефинансирование) при условии их соответствия стандартам, установленным КИК. В этой связи необходимо акцентировать внимание на том, что КИК не выдает ипотечные кредиты непосредственно населению. Далее КИК осуществляет выпуск облигаций, обеспечением по которым выступают выкупленные ипотечные кредиты. Деньги, полученные за счет эмиссий ипотечных облигаций, направляются на дальнейшее рефинансирование банков-партнеров КИК. 21 сентября 2000 года постановлением Правительства РК была утверждена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Концепцией предусматривалась возможность привлечения денежных ресурсов в жилищную сферу путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их обеспечения, то есть предполагалось создание двухуровневой системы ипотечного кредитования, позволяющих обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых через специализированных операторов. Тогда же был создан новый финансовый институт–ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК). Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. Таким образом, достигается удешевление кредитных ресурсов для конечных потребителей, что должно быть приоритетным при принятии решений в рамках данного рынка. КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. За весь период деятельности КИК котировочная ставка была подвержена изменениям только в сторону снижения. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее время она составляет 8,44%. В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают пятнадцать банков и семь организаций, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Партнерами КИК являются такие банки второго уровня и финансовые организации, как АО «БТА», «Банк Каспийский», «АТФ Банк», «Банк ЦентрКредит», АО «Народный Банк Казахстана», «Нурбанк», АО «Цесна Банк», «Темир Банк», АО «Евразийский Банк», АО «Альянс Банк», «БТА Ипотека», «Астана-Финанс», ИО «Бирюза», Объединенная Ипотечная Компания, ИО «Курылыс Ипотека», ИО «Даму» и др., которые осуществляют свою деятельность по предоставлению ипотечных кредитов по программе КИК.

По состоянию на 1 января 2011 года на финансовом рынке республики функционировали 6 ипотечных компаний. Доля 2 крупнейших компаний в совокупном кредитном портфеле составила 98,8%-АО «Казахстанская ипотечная компания» (81,8%) и АО «Ипотечная организация «Астана-финанс» (17%). В 2010 году сумма совокупных активов ипотечных организаций увеличилась с начала года на 52,9%. Вместе с тем, за тот же период совокупный ссудный портфель ипотечных организаций увеличился только на 12,3%. Структура кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 января 2011 г. по сравнению с показателями на начало 2010 года в целом улучшилась. Начиная с 2007 года в целом по Казахстану прослеживается тенденция повышения доступности жилья1. Если в конце 2007 г. показатель доступности жилья составлял около 7 лет, то к сентябрю 2010 г. он понизился до 4 лет, что отражает переход из категории «серьезно недоступное жилье» в «умеренно недоступное жилье». Коэффициенты доступности жилья в Астане и Алматы по-прежнему остаются высокими, хотя наблюдается значительное улучшение по сравнению с 2007 г. В 2010 г. по сравнению с 2007 г. жилье в Алматы стало доступнее в 2 раза, в Астане–1,6 раза. В 2010 г. доходность инвестиций в недвижимость по Казахстану составила 14%, в гг. Астана и Алматы-16% и 9%, соответственно. Рост доходности инвестиций в недвижимость объясняется наблюдавшимся в 2010 г. незначительным ростом цен на рынке недвижимости. Наибольшая доходность наблюдается в Астане, где падение цен на вторичную недвижимость было наименьшим. Поддержка жилищного строительства в Казахстане в 2010 году осуществлялась Правительством РК в рамках Государственной программы жилищного строительства на 2008-2010 годы, а также Плана совместных действий Правительства РК, Национального Банка РК и Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансовой системы на 2009–2010 годы. С начала реализации Государственной программы ввод жилья в Казахстане за счет всех источников финансирования составил порядка 19,6 млн.кв.м. жилья (102% от плана). Запланированные показатели на 2010 год также достигнуты-6,4 млн.кв.м. жилья (103% от плана). Вместе с тем, показатели ввода государственного жилья, как по итогам года, так и трех лет, не достигнуты: арендного жилья по 3-х летнему плану 487,5 тыс.кв.м. общей площади квартир, фактически введено–373,3 тыс.кв.м. или 76,6%, в т.ч. план 2010 года выполнен на 82%. по кредитному жилью, несмотря на то, что выполнение в прошедшем году составило 128% (план 269,2 тыс. кв. м, введено–366 тыс. кв. м), и все регионы, за исключением г. Астаны (63,4%), перевыполнили годовой план, однако наверстать отставание предыдущих двух лет не удалось. В результате выполнение задания трех лет Госпрограммы составило 87,3% или 1272,7 тыс. кв. метров.

Благодаря своевременной государственной поддержке удалось решить проблемы более чем 53 тыс. дольщиков на 389 объектах. Ввод оставшихся 58 объектов с 13,6 тыс. дольщиков запланирован в 2011 году. Таким образом, реализация антикризисной Программы Правительства позволила, в последние три года, не допустить снижения объѐмов ввода жилья и с учетом оставшихся незавершенных долевых объектов, позволит сохранить его и в 2011 году.В соответствии с действующим законодательством РК участники системы строительных сбережений смогут приобрести жилье не ранее, чем через три года после начала осуществления вкладов. Поэтому основной контингент участников жилищных строительных сбережений будет формировать платежеспособный спрос на рынке жилья уже после завершения программы.

Основным условием дальнейшего развития системы жилищных строительных сбережений является привлечение новых вкладчиков, за счет которых будут выделяться кредиты состоявшимся участникам системы, накопившим минимально необходимый объем вклада. Роль государства в отношениях между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам Республики Казахстан–вкладчикам–премии по вкладам на эти сбережения. Размер предусмотренных выплат из республиканского бюджета премий должен составлять 20% от суммы поощряемого вклада, который включает в себя не только основную сумму, но и начисленное банком по нему вознаграждение. Для внедрения системы жилищных строительных сбережений в 2000 году был принят Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях». Правительством Республики Казахстан в 2003 году создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» со 100-процентным участием государства в уставном капитале.

В целях массового запуска системы жилищных строительных сбережений предлагается с начала действия Программы создание более привлекательных условий для граждан, являющихся потенциальными участниками системы жилищных строительных сбережений: снижение размера необходимых накоплений в жилищных строительных банках до 25% от стоимости приобретаемого жилья; увеличение срока кредита до 25 лет в зависимости от срока накоплений; увеличение размера поощряемой государством суммы вклада до 200 месячных расчетных показателей, что потребует внесения изменений в действующее законодательство РК.

Опыт европейских государств с развитой и устойчивой финансовой ситуацией показывает, что система ипотечного кредитования весьма распространена, а значит и востребована. Около 80% населения используют этот способ приобретения жилья в рассрочку. Так существует множество вариантов применения ипотеки. К примеру, если заемщик не может сразу внести всю сумму первоначального взноса, ему предоставляется право разделить ее на части, облагаемые различными процентными ставками; кроме того, он может использовать собственные пенсионные накопления с применением схемы беспроцентного заимствования. Очень популярны за рубежом схемы, по которым предприятие-работодатель тем или иным образом помогает своим сотрудникам приобрести жилье в кредит. Словом, перспектив и направлений для внедрения и развития ипотечного кредитования в РК множество.

Литература: Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы. - 2011. - №6 Кусаинов С. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” - Газета.kz от 24 октября 2010 Данные АО «Ипотечная организация «Казахстанская Ипотечная Компания»