Рябоконь С.В.

Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг

Рынок риэлтерских услуг начал развиваться в Российской Федерации примерно с 1992 г. и является относительно новой сферой регулирования государства. Согласно теории рынок риэлтерских услуг - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.[1]

Для анализа тенденций развития риэлтерских услуг необходимо, в первую очередь, исследование конъюнктуры рынка, которое включает в себя обработку, анализ и систематизацию количественных показателей и качественной информации, характеризующей развитие рынка в данный период времени. Выбор системы показателей определяется целями конкретного исследования, например, анализ развития рынка, анализ ситуации на рынке за определённый период времени, изменение технико-экономических характеристик производства.

Статистическое наблюдение за деятельностью организаций, для которых оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью является основным видом деятельности (риэлтерских фирм), ведется Росстатом с 1995 г. Динамика числа обследованных за этот период организаций характеризуется данными, представленными в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика числа риэлтерских фирм (обобщено автором по данным [2])

Данные таблицы показывают, что с 1995 г. число риэлтерских организаций увеличилось по РФ более, чем в 5 раз, что демонстрирует высокие темпы развития рынка посреднических услуг в сделках с недвижимостью.

Наиболее быстрые темпы развития приходятся на период 1995 – 2000 г, когда число фирм возросло почти в три раза. Большая часть учтенных фирм работает в настоящее время в Центральном, Приволжском и Сибирском федеральных округах, а наименьшее количество фирм - в Дальневосточном федеральном округе.

Неравномерность числа фирм по федеральным округам, а также интенсивность роста числа фирм по годам можно объяснить следующими факторами: экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко; финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест; взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

В условиях устойчивого роста дефицита жилья риэлтерский вид услуг уверенно и прочно занял свое место на развивающемся быстрыми темпами в стране и регионах рынке недвижимости, создавая условия для роста его конкурентоспособности, обеспечивая ускорение оформления сделок купли-продажи, аренды, приватизации квартир, значительно облегчая своим клиентам возможности приобретения жилых помещений, предоставляя им необходимые гарантии.

Наряду с положительными моментами, риэлтерская деятельность способствует необоснованному росту цен на жилье, криминализации рыночных отношений в данной сфере деятельности и, как показывает проведенный анализ, непрозрачна, методологически, информационно и законодательно недостаточно обеспечена, сталкивается с большими трудностями, оказывает ряд негативных последствий на решение жилищной проблемы. Происходит снижение роли государственных и муниципальных органов управления в жилищной сфере, что в свою очередь обусловливает рост числа домовладельцев при одновременном снижении количества семей, получающих жилье.[3]

Показатели развития риэлтерских фирм в РФ приведены в таблице 2.

Таблица 2 – Показатели развития риэлтерских фирм в РФ

Анализируя данные таблицы, видно, что рост числа риэлтерских организаций привел к соответствующему росту числа работников. При этом, расчет числа работников на 1 организацию показывает, что риэлтерские фирмы – в основном малые предприятия со средней численностью 8 – 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1995 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника – в 30 раз.

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется несколькими факторами: увеличением оплаты за такие услуги; повышение востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей недвижимости в последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и другими факторами.

Анализ числа завершенных посреднических сделок с недвижимостью, проведенных риэлтерскими фирмами приведен в таблице 3.

Таблица 3 – Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью

Из таблицы видно, что число сделок, проведенных риэлтерскими фирмами с 1995 г. уменьшилось в 1,9 раза. Кроме того, значительно изменилась структура сделок: в 1995 г. основная масса сделок приходилась на жилой фонд, а доля сделок с нежилым фондами (0,5%) и земельными участками (0,9%) была незначительна; в 2000 году значительно возросло число сделок с нежилым фондом (5,9%), доля сделок с земельными участками практически не изменилась (0,8%); 2007 г. доля сделок с земельными участками равна четверти всех посреднических сделок с недвижимостью (25, 1%), доля сделок с жильем значительно уменьшилась до 67,4%; в 2009 г. несколько возросла доля сделок с жилым фондом (69,1%), а с земельными участками – снизилась до 22,3%.

Несмотря на данные тенденции, все же основным предметом следок при оказании риэлтерских услуг, является жилой фонд, его купля – продажа. Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.

Если в первые годы становления рынка недвижимости риэлтерские фирмы оперировали в основном с вторичным жильем, то в последние годы они все больше стали выходить и на рынок первичного жилья путем заключения договоров на реализацию квартир во вновь возводимых жилых домах (с правом продажи квартир как в возведенных, так и в строящихся зданиях).

В рамках данного исследования нами был произведен анализ средних цен на жилье на первичном и вторичном рынках в разрезе федеральных округов, в том числе подробнее по ЮФО. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья представлены, соответственно, в таблицах 4 и 5.

Таблица 4 – Средние цены на первичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Из таблицы видно, что стоимость жилья повышается из года в год по всем федеральным округам РФ. Лидером по максимальной цене за первичное жилье вплоть до 2009 г. был Центральный федеральный округ, но в 2009 г. на первое место вышел Северо-Западный федеральный округ. Минимальная же стоимость жилья на первичном рынке отмечается в разные годы в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

Что касается Южного федерального округа, то минимальная стоимость жилья была с 2000 г. в Республике Адыгее, а с 2004 г. – в Республике Калмыкии. Максимальные цены на первичное жилье в Краснодарском крае (2000 – 2008 гг.), а в 2009 г. – в Ростовской области.

Таблица 5 – Средние цены на вторичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Анализ данных таблицы, свидетельствует о постоянно росте цен на вторичное жилье с 2000 по 2009 годы. Лидером по максимальной стоимости жилья остается Центральный федеральный округ, за ним следует Северо-Западный федеральный округ. Но при этом наблюдается динамика отличная от изменения цен на первичном рынке жилья. Если в 2000 г. в ряде регионов стоимость жилья на первичном рынке стоила дороже, чем на вторичном рынке, то в 2009 ситуация поменялась кардинально и цена жилья вторичного рынка превысила стоимость по первичному рынку. Минимальная же стоимость жилья на вторичном рынке с 2000 по 2007 гг. отмечена в Южном федеральном округе, а с 2008 г. – в Приволжском.

Таким образом, анализ рынка риэлтерских услуг РФ и Южного федерального округа в частности показывает, что важность и востребованность посреднических услуг в сделках с недвижимость в последнее время все возрастает. Данному рынку присущи некоторые изменения, произошедшие с момента его создания: объектами сделок, кроме жилья, все чаще становятся земельные участки и нежилые помещения. Наблюдается динамика и на рынке жилья, которя связана со сменой приоритетов в сторону вторичного рынка, по сравнению с первичным рынком (как это было в 2000 – 2006 гг.)

Литература: Бурденкова, Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм в России //Вопросы статистики, №10, 1998. – С. 63-67. Официальный сайт Росстат РФ – >w/gks.ru/ Столярова, А.Н. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона/ А.Н. Столярова, В.Л. Столяров // Вопросы статистики. -2007. -№3. – С.57-62.