Донецкий национальный университет экономики и торговли им. Михаила Туган-Барановского Нестеренко А. Д. Научный руководитель: Фирсов Д. В.

Развитие ипотеки в Украине и место банков в ней

В условиях финансового кризиса остро проявилась ситуация с отсутствием устойчивых и жизнеспособных финансово-кредитных механизмов на рынке жилья. Если в условиях командно-административной системы практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня, в рыночной экономике, эта проблема в основном решается населением путем приобретения или строительства жилья за счёт собственных сбережений или кредитных ресурсов. Основная же часть граждан Украины оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Таким образом исследование тенденций и проблем развития ипотеки является важным и актуальным для развития украинской экономики.

Высокая актуальность рассматриваемой темы, ее теоретическая и практическая значимость, а также недостаточная теоретическая проработанность отдельных аспектов государственного участия в ипотечных процессах обусловили основные цели и задачи исследования.

Целью данной работы является изучение опыта и анализ эффективности систем ипотечного жилищного кредитования промышленно развитых стран, выявление основных проблем и тенденций развития ипотеки на современном этапе с учетом современных тенденций мировых рынков, формулирование методов участия государства в ипотечных процессах для выработки возможных рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в Украине.

Структура работы обусловлена целью и логикой исследования, характером решаемых в его рамках задач. Исследование разворачивается в логической последовательности, предусматривающей рассмотрение общетеоретических проблем, затем конкретных вопросов, связанных с темой работы. А именно: Рассмотрение проблем ипотечного кредитования в Украине; Анализ статистических данных и новшеств ипотечного кредитования в Украине; Основные задачи банков в ипотечном кредитовании; Рекомендации по проведенному анализу и подведение итогов.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Вместе с тем необходимо заметить, что в Украине существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться.

В последнее время условия кредитования изменились, и наиболее серьезные изменения произошли еще в четвертом квартале 2008 года, с того момента происходят мелкие корректировки резких шагов. С ухудшением экономической ситуации в стране ужесточились скоринговые системы банков по оценке клиентов. Сроки кредитов значительно сократились, поскольку в Украине исчезло долгосрочное финансирование. На данный момент максимальный срок фондирования составляет 3 года. И этот ресурс очень органичный и дорогой, следовательно, доступен только для самых надежных банков. В то время как наиболее популярное финансирование сейчас привлекается сроком на 1 год, следовательно, и клиенты могут получить только краткосрочные кредиты.

Ипотечные кредиты предлагаются в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам на срок от 1 до 20 лет - процентная ставка 26-30% годовых, либо на недвижимость уже сданную в эксплуатацию (срок - от 1 до 20 лет, реальная процентная ставка 28-30,1% годовых). Новостью отчетного периода можно считать лишь зарегистрированный в ВР законопроект, ограничивающий ответственность заемщиков перед банками только текущей стоимостью залога по кредиту. Законопроект N4654 от 8 февраля 2010 года "О внесении изменений в ряд актов относительно временного наложения ограничений на некоторые операции в сфере ипотечных и залоговых отношений с целью минимизации последствий мирового финансового кризиса" предлагает считать "конечную цену продажи залогового имущества покрывающей требования банка по кредиту в полном объеме", а также запрещает банку получить от должника разницу между долгом по ипотечному кредиту и суммой, вырученной от продажи залоговой квартиры, за счет другого имущества клиента.

На мой взгляд, заемщикам, которые нуждаются в кредитовании, необходимо делайте все, чтобы кредит погашался своевременно. Следить за ежемесячными выплатами по кредиту, таким образом, зарабатывая дополнительные баллы перед банком, так как сейчас становятся особо популярными кредитные бюро, и в дальнейшем они будут иметь значительное влияние на решение о выдаче кредита.

Необходимо тщательно анализировать свои финансовые возможности и сопоставлять возможность выплаты вашего кредита. Кредитование требует доверия со стороны банка, которое можно заработать со временем. Выбирая банк надолго, а не для одноразового сотрудничества, банк имеет больше информации о заемщике, таким образом, увеличиваются шансы, что банк доверит средства своих вкладчиков в форме кредитов.

Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования позволит увеличить платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями строительной индустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Одной из основных задач банков в условиях рыночной экономики является инвестирование сбережений населения в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт украинских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает, как минимум, четырёхкратным мультипликативным эффектом, то есть каждая гривна кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх гривен средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Анализируя мировой опыт ипотечного кредитования жилищной сферы, можно прийти к выводу, что в Украине возможно применение тех моделей ипотечного кредитования, которые объединяют в себе лучшие элементы классической американской ипотеки, немецкой системы сбережений, дореволюционных сберегательных касс и советских жилищно-строительных кооперативов. Причем при разных экономических обстоятельствах возможны преимущества одного направления над другим.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного кредитования. Однако, как убеждает опыт экономически развитых стран, этот вид кредитования может существовать только при наличии взаимосвязанных инфраструктур. Среди них – стабильно действующий вторичный рынок залоговых обязательств, рынок недвижимости, рынок земельных участков под застройку, учреждения, которые обеспечивают страхование операций с имуществом.

Кроме того, в организационном плане важно определить, будут ли банки, страховые компании принимать участие в ипотечном бизнесе. Практика свидетельствует, что при нестабильной экономической ситуации банки не заинтересованы в долгосрочном кредитовании. Заемный капитал в реальных экономических условиях Украины характеризуется быстрой оборачиваемостью, достаточно высокой и надежной прибыльностью.

Не смотря на то, что ипотечный кредит имеет значительный потенциал экономического развития, широкое развитие ипотечного кредитования в стране пока невозможно, потому что на сегодня украинская банковская система, невзирая на стремительные темпы роста, все еще не использует сложные финансовые инструменты и недостаточно интегрирована в мировую финансовую систему. Таким образом, развитие ипотечного кредитования в Украине формируют внутренние факторы, в то время как влияние мировых событий – ограничено.

Важными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и самое главное – активное участие государства как гаранта стабильности всей системы отношений во время ипотечных операций.

Литература Пахомов В.І. Гроші та кредит: Навч.-метод. посіб. [Текст] / В.І. Пахомов, Л.В. Стрільчук. – К.: МАУП, 2004. – 56 с. Гроші та кредит: Підручник. – 4-те вид., перероб. і доп. [Текст] / За заг. ред. М.І. Савлука. – К.: КНЕУ, 2006. – 744 с. www.prostobank.ua «Маркетинг» уч. пособ. Для вузов Л.А. Ибрагимов М.:ЮНИТИ - ДАНА, 2008 г. «Маркетинговое исследование» уч. пособ. Н.Г. Каменева, В.А. Поляков М.: Вузовский учебник, 2008 г. «Маркетинг» уч. пособ. Под ред. докт. эконом. наук, проф. Н.А. Нагапетьянца М.: Вузовский учебник, 2008 г.