Кашаганова С. Магистрант Каспийского государственного университета технологии и инжиниринга имени Ш.Есенова

Ипотечное кредитование и государственное регулирование ипотечного рынка в Казахстане

Предоставление ипотечных кредитов в Казахстане осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40-50%, кредит предоставлялся на срок не более 5 -10 лет.

В этой связи государством было образовано в 2000г. АО "Казахстанская ипотечная компания" (далее - КИК). Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования с участием КИК работают коммерческие банки и ипотечные организации. Правительством в 2003 г. также создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (далее - КФГИК) - система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов, которая направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита.

В 2003 году создано АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" - система жилищных строительных сбережений - механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время не менее 50% от стоимости жилья), в целях получения займа для улучшения жилищных условий. Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношениях между субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК - вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

Ипотека получила активное развитие из-за значительных международных заимствований банков. Так по данным Агентства Финансового Надзора РК (АФН), все пять крупных банков РК имеют значительную зависимость от внешних займов (ККБ и Альянс Банк, БТА Банка – приблизительно по 40% от привлеченных средств составляют внешние займы, БЦК – 30%, АТФБ – почти 25%).

Население активно начало жить в кредит. Займы физических лиц по данным АФН составляют по состоянию на 01.01.2008г. USD21,4 млрд. и ипотечные займы составляют 39,7% от банковских займов физическим лицам, таким образом, ипотечные займы физических лиц, по нашим расчетам составляют USD8,5млрд. Государство пытается стимулировать предложения строительства жилья системными мерами: снижением стоимости строительства, путем исключения затрат застройщиков жилых домов, связанных с долевым участием в развитии городских энергоисточников (оплата за присоединяемую мощность), возложив расходы на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на местные исполнительные органы; развитие индивидуального жилищного строительства, путем отвода земельных участков под строительство домов вблизи магистральных инженерных сетей, а также на территориях, не занятых строениями и коммуникациями. Применение приемлемых условий систем ипотечного кредитования и жилстройсбережений; строительство жилья за счет привлечения инвестиций частного капитала в строительство недорогого жилья, путем продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, под строительство только на аукционной основе; строительство коммунального жилья, ежегодное строительство в каждой области, городах Астане и Алматы по 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права его приватизации; строительство доступного жилья за счет государственных средств, посредством строительства недорогого и доступного жилья для среднего класса стоимостью, не превышающей 56 515 тенге за 1 кв. м. Доступное жилье будет строиться за счет государственных средств и иметь определенные технические и ценовые параметры, в том числе: средняя площадь 3-комнатной квартиры - 8 0 кв.м; стоимость 1 кв. метра - не более 56 515 тенге в среднем по республике, стимулирование платежеспособного спроса, путем удешевления ипотечного кредитования и кредитов системы жилищных строительных сбережений для населения, совершенствование системы ипотечного кредитования, принятие мер по снижению уровня инфляции, выпуск долгосрочных государственных ценных бумаг для поддержания "бенч-марка", развитие системы гарантирования ипотечных кредитов.

В целях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.

По результатам данной Программы завершено строительство жилья за счет кредитных средств, выделенных с начала реализации Госпрограммы в объеме 100,260 млрд. тенге.

Государство объявило о выделении финансовой поддержки строительной отрасли и банкам второго уровня в размере USD4 млрд. В конце 2007 года первый транш в размере USD400 млн. был направлен в Астану, на завершение строительства 112 объектов, где выполнена часть работ и в которые вложены деньги дольщиков.

25 ноября 2008 года был принят План совместных действий Правительства Республики Казахстан, Национального Банка Республики Казахстан и Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций по стабилизации экономики и финансового сектора на 2009 – 2010 годы, определяющий комплекс мер, направленных на смягчение негативных последствий глобального кризиса на социально-экономическую ситуацию в Казахстане и обеспечение необходимой основы для будущего качественного экономического роста. Источником финансового обеспечения этого Плана являются средства Национального Фонда Республики Казахстан в объеме 10 млрд. долл. США. План включает в себя 5 направлений деятельности: 1) стабилизацию финансового сектора; 2) развитие жилищного сектора; 3) поддержку малого и среднего бизнеса; 4) развитие агропромышленного комплекса; 5) реализацию инфраструктурных и прорывных проектов.

Несмотря на текущие условия рынка капитала, рынок недвижимости Казахстана обладает значительным потенциалом и перспективами роста. При прогнозируемом росте ВВП 5-6% в год уровень жизни населения будет расти, и рынок недвижимости после коррекции цен будет неуклонно расти. При этом наибольший вклад в динамику удовлетворения потребности населения в недвижимость внесут банки и ипотечные компании.

Литература: Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999 Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 1995. - № 8. — С.49 Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2002. -№6 Отчет о финансовой стабильности Казахстана. Агенство Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций, декабрь 2009.