Балахонова О.В. ОНУ им. И. Мечникова

Региональный рынок жилья и оценка рисков

При исследовании рынков жилья необходимо в первую очередь оценивать возможные риски. Все возможные риски для риэлтора в итоге сводятся к следующим основным рискам: риск ухудшения инвестиционного климата; риск увеличения сроков и стоимости строительства объектов; риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости.

Риск увеличения сроков и стоимости строительства объектов связан в первую очередь с такими социально-экономическими процессами как в Украине в целом, так и в регионе, в результате чего изменяются: система таможенных платежей (что увеличивает стоимость импортируемого в Украину оборудования для строящихся объектов), ситуация на рынке труда (например, вводятся требования привлекать к строительству исключительно местные строительные организации из-за безработицы и т.д.), стоимость строительных материалов и затрат на их транспортировку (например, изменяются цены на горючее).

Риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости связан с такими социально-экономическими процессами, в результате которых снижается потребность в жилье, увеличивается стоимость эксплуатации жилья и т.д.

Кроме того, риски можно условно подразделить на внешние и внутренние. Внешние риски - это риски, связанные с изменением политической и социально-экономической ситуации на международном, государственном и региональном уровне. Внутренние риски - это риски, связанные с ухудшением деятельности парка.

Внутренние и внешние риски в совокупности формируют 3 основных риска. Однако их влияние на эти основные риски различно. Воздействие можно показать в таблице 1.

Таблица 1. Структура рисков

Внешние риски

Риск ухудшения инвестиционного климата

Риск увеличения сроков и стоимости строительства объектов

Риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости

В этой таблице шкала следующая:

- основной риск не связан с данным (внешним или внутренним) фактором.

+ - воздействие возможно

++ - преимущественное воздействие.

В соответствии с этой таблицей рассмотрим возможность и опасность имеющихся рисков по различным факторам. Будем применять следующую градацию: 0 - риск практически отсутствует

+ - воздействие возможно

++ - воздействие вероятно и является серьезной угрозой

+++ - опасность весьма вероятна и крайне высока

- Риск ухудшения инвестиционного климата (преимущественно внешний).

Оценку влияния различных факторов на генерирование этого риска можно дать в следующей форме (Табл. 2).

Таблица 2. Оценка степени влияния рисков

Риск	Причины	Проявление	Вероятность
Ухудшение инвестиционного климата	Ухудшение социально- экономической ситуации в Российской Федерации	Объявленный бойкот России западными государствами (в различных формах) в связи с невыполнениями внешнеэкономических обязательств	++
Ухудшение инвестиционного климата	Ухудшение социально- экономической ситуации в Российской Федерации и изменение условий налогообложения, ликвидация ряда налоговых льгот	Введение правительством новой системы налогообложения ужесточение требований к инвесторам	+
Ухудшение инвестиционного климата	Ухудшение социально- экономической ситуации в регионе	Законодательное введение региональными органами управления дополнительных условий инвестирования, затрудняющих процесс инвестирования	+
Ухудшение инвестиционного климата	Ухудшение социально- экономической ситуации в стране и регионе	Усложнение системы банковских гарантий для инвесторов	++

2. Риск увеличения сроков и стоимости строительства жилья вызывается как внешними, так и внутренними факторами (Табл. 3).

Таблица 3. Факторы риска

Фактор	Результат	Значимость
Ухудшение социально- экономической ситуации в стране	Увеличение таможенных пошлин на ввозимое оборудование, отмена любых льгот на импорт	++
Ухудшение социально- экономической ситуации в стране	Введение региональными органами дополнительных местных налогов	+++
Обострение социально- экономической ситуации в регионе	Введение дополнительных требований к процессу капитального строительства в виде требований привлекать только местных рабочих, налогообложение строительных материалов и т.д.	+
Внутренние факторы, связанные с деятельностью внутри парка	Низкая квалификация местных рабочих	+++
Внутренние факторы, связанные с деятельностью внутри региона	Трудности транспортировки и энергетического обеспечения строительства	+
Внутренние факторы, связанные с деятельностью внутри парка	Плохая организация строительства	+++

Риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости.

Этот риск в первую очередь связан с размерами спроса на жилье. Поскольку на различные группы нуждающихся в жилье могут оказывать влияние различные факторы, рассмотрим таблицу 4.

Таблица 4. Факторы риска

	Группы потребителей
	Приехавшие в регион	Желающие улучшить свои жилищные условия	Уезжающие из региона	Прочие (вынужденные продавать жилье, иностранцы и т.д.)
Внешние факторы
макроситуационные	++	0	0	+++
мезоситуационные	+	0	0	+
Внутренние факторы
транспортная доступность	+	+	0	+++
качество обслуживания	+++	+++	0	++
стоимость жилья	0	+	++	++

Оценка рисков жизненна необходима особенно в условиях идущего системного кризиса, в том числе, с целью избежания социальных конфликтов.