Терелянский П.В., Дементьева А.Н.

Экспертная оценка объектов недвижимости

Для учета всех факторов при осуществлении оценки рыночной стоимости недвижимости используются различные подходы и методы. Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов [1]. Задачей исследования является расчет рыночной стоимости Объекта оценки с применением сравнительного подхода [5]. В большинстве случаев перепродаваемый объект рассматривается продавцом и покупателем как ограниченное множество потребительских характеристик. Каждая характеристика влияет на формируемую цену в строго определенной степени. Соответствие характеристики требованиям рынка оценивается с помощью некоей шкалы. Процесс оценки в данном случае напоминает заполнение анкет, когда на поставленный вопрос следует выбрать один из предлагаемых ответов [4]. Вполне возможно построить граф системы оценок так, чтобы цель исследования (комплексное качество объекта сложной структуры) была представлена ограниченной группой характеристик, каждая из которых имеет собственный вес (важность). Суммарный вклад всех характеристик должен давать единицу, а дифференциальный – долю единицы. Самыми последними узлами на каждой ветви дерева будут элементы некоторой вербальной, нечеткой (или, вообще говоря, любой порядковой) шкалы. Если для оценки объекта по каждой характеристике выбрать из соответствующей шкалы нужный элемент, то сумма весов этих элементов позволит однозначно определить интегральный вес оцениваемого объекта в рамках используемой сетевой структуры. Таким образом, комплексное качество оцениваемого объекта (потребительская полезность) есть сумма степеней влияния каждой из его потребительских характеристик, выраженных через отношение к элементам множества шкал оценок. Наиболее вероятная цена купли-продажи объекта находится в прямой зависимости от его комплексного качества (полезности) [2,3]. С использованием данной методики было осуществлена экспертиза стоимости торгового помещения для одной крупной торговой сети. Объект оценки – встроенное нежилое помещение, назначение – торговое, находящееся по адресу: Тракторный район города Волгограда. В качестве объекта-аналога, помещение, назначение – торговое. Данный объект расположен в Дзержинском районе г. Волгограда. В табл. 1 приведены некоторые количественные и качественные характеристики объектов оценки.

Таблица 1 – Количественные и качественные характеристики (фрагмент)

Объект оценки	Объект аналог
Строительный объем (V)	1580,72 м3	2875, 6 м3
Общая ( Sобщ)	17,9 м2 Первый этаж (S1) 281,4 м2	912,9358,7 м2 554,2 м2
Торговая площадь	299,3 м2	Физические характеристики
Перекрытия и покрытия	ж/б плиты Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций. Состояние удовлетворительное.	ж/б плиты Видимых признаков неравномерных деформаций не обнаружено. Состояние - хорошее.
Водоснабжение и канализация	трубы стальные Все приборы в хорошем состоянии, протечек не обнаружено. На трубах обнаружены следы коррозии. Состояние удовлетворительное.	от центральной городской сети, канализация - сброс в городскую сеть состояние хорошее эксплуатационное
Электроснабжение и освещение	проводка скрытая	скрытая электропроводка
Слаботочные системы: телефон, радио, телевидение	Имеется Приборы в удовлетворительном состоянии	Имеется Состояние хорошее эксплуатационное
Парковка	Приблизительная вместимость 7 легковых машин	Имеется парковка (на 15 машин)

В результате анализа было составлено иерархическое представление проблемы оценки и установлены приоритеты критериев (вопросов), а также произведена оценка каждой из альтернатив (ответов на вопросы) по критериям на основе метода процентных оценок [2], результаты приведены в таблице 2.

Целью анализа является определение доли вклада, вносимые каждым отдельным показателем для определения рыночной стоимости Объекта исследования в сравнении с Объектом-аналогом. Всего было определено четыре группы критериев: географические, физические, социальные и экономические критерии. Каждая из групп критериев была разделена экспертом на определенные вопросы, элементами нижнего уровня составленной иерархии будут являться ответы на поставленные вопросы. Иерархия включает набор вопросов, характеризующих Объект оценки и всевозможных вариантов ответов. На следующем этапе экспертизы устанавливаются приоритеты критериев (вопросов) и оценивается каждая из альтернатив (ответов на вопросы) по критериям. Элементы задачи сравниваем попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Для установления относительной важности элементов иерархии используем методику парных сравнений на основе процентной шкалы [2] (табл. 2).

Таблица 2 – Матрица парных сравнений относительной важности критериев оценки

	Географические	Физические	Социальные	Экономические
Географические	0	- 55	20	- 26
Физические	55	0	45	25
Социальные	- 20	- 45	0	- 32
Экономические	26	- 25	32	0
Собственный вектор	19,31	36,52	17,76	26,40

Итогом произведенных расчетов является нахождение весов ответов на каждый конкретный вопрос. В частности, для группы «Географических критериев» по единичному показателю качества «Район, где находится объект» относительные веса возможных ответов (указаны в скобках) по мнению эксперта выглядят так: «Тракторозаводской район» (0,4525), «Краснооктябрьский район» (0,6136) Центральный 1,1181 Ворошиловский 0,5551Советский 0,5248 Кировский 0,4407 Красноармейский 0,5309 Дзержинский 0,6245. По единичному показателю «Доступность личным транспортом» веса возможных ответов: «Подъезд удобный» (4,1659), «Подъезд затруднен» (0,8332). Согласно методике [3] ставим в соответствие Объекту-аналогу по всем взвешенным вопросам (критериям) взвешенные ответы (альтернативы) и получаем весовой коэффициент равный 33,9918.

Рыночная стоимость Объекта-аналога (по данным, предоставленным оценочной компанией) составляет 20 434 000 руб. Найдем переходной коэффициент, с помощью которого и определим стоимость Объекта-оценки.

Аналогичным образом рассчитываем весовой коэффициент Объекта оценки. Он равен 26,9284. Теперь, путем умножения полученного выше переходного коэффициента на итоговый весовой коэффициент получим рыночную стоимость Объекта-оценки:

Рыночная стоимость Объекта оценки = К*Итоговый весовой коэффициент = 601144.98*26,9284= 16 187 872 руб.

Сравним полученную нами рыночную стоимость со стоимостью, которую рассчитали специалисты оценочной компании ОАО «МДК».

Подход	Стоимость	Разница
Подход	Стоимость	в абсолютных величинах	в относительных величинах
Цена продажи, полученная по предлагаемой методике	16 187 872	0	0
Рыночный подход	20 920 000	4 732 128	29,2 %
Сравнительный подход	17 467 000	1 279 128	8%
Рекомендуемая цена продажи	19 194 000	3 006 128	18,5 %

На 10.07.2009 г. данный Объект поставлен на продажу по цене 19 194 000 руб. и еще не продан. В соответствии с рыночной парадигмой, в случае отсутствия спроса и при необходимости продать товар происходит снижение цены продавцов. На сегодняшний момент времени данный Объект недвижимости не продан. Если в итоге он будет продан, то предложенная цена в любом случае будет ближе к цене, предложенной нами (исключая коррупционные составляющие, которые мы не можем оценить). В дальнейшем в качестве Объекта-аналога будут использоваться оба, рассмотренные нами Объекта, что приведет в свою очередь к увеличению точности данной модели.

Литература:

1. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 463 с.

2. Терелянский, П. В. Непараметрическая экспертиза объектов сложной структуры : монография / П. В. Терелянский. – М. : Изд.-торг. корп. «Дашков и Ко», 2009. – 221 с.

3. Терелянский, П.В. Построение функции «цена-качество» на основе анкетных опросов экспертов / П.В. Терелянский // Известия ВГПУ. Серия: Социально-экономические науки и искусство , №3(37), 2009. – с. 92-96.

4. Терелянский, П. В. Математические и инструментальные средства поддержки принятия решений в экономике. / П. В. Терелянский // Аудит и финансовый анализ. – 2008. – №6, – с. 461-471.

5. Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)" // «Российская газета», №194, 4.09.07.