Бажуткина Л.П.

Развитие механизмов ипотечного кредитования

Поскольку ипотека обладает специфичным потенциалом по гармонизации интересов различных субъектов, то в сфере кредитного рынка имеется возможность для организации ряда целенаправленных ипотечных механизмов.

В последние годы с интенсивным развитием ипотечных отношений в экономической литературе появились серьезные исследования по организации механизма ипотечного кредитования. Организация механизма ипотечного кредитования предполагает наличие определенных условий и базируется на ряде принципов. При этом специфичный конкретно-целевой характер ипотеки со сложным функциональным взаимодействием ее субъектов требует выделения в данном механизме последовательных этапов.

Так, механизм ипотечного кредитования считается действующим при наличии следующих условий, детально выделенных в исследовании российских ученых B.C. Колобовой и С.С. Колобова:

– ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц;

– особые правила ипотеки жилья не распространяются на: индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры государственной и муниципальной собственности; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

– при ипотеке жилья, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно или полностью недееспособным, над которыми установлена опека или попечительство, применяется порядок совершения сделок с имуществом подопечных;

– при ипотеке квартиры в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в общей собственности жилого дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-технческое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры;

– договор об ипотеке жилья граждан не может быть заключен через представителя, за исключением подопечных;

– жилой дом или квартира, приобретенные в собственность, считаются в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или договором;

– собственник квартиры не может отчуждать свою долю в общем имуществе жилого дома и совершать иные действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [5, с.25].

Выделенные условия объективно необходимы для реализации сложной цепочки ипотечных отношений, в сфере которых задействовано достаточно большое количество участников, начиная от кредиторов и заемщиков до множества функциональных звеньев, решающих в основном посреднические и обслуживающие задачи.

На рынке ипотечного кредитования действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, а также множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые компании и т.д.

Все субъекты механизма ипотечного кредитования в той или иной мере уже на данный момент действуют на рынке. Важно обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, системы ипотечного кредитования. Эта задача решается в основном Правительством.

Заемщик – как правило, частное лицо, который претендует на кредит для приобретения жилья, – он же залогодатель.

Инвестор – субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым, обеспечивая функцию рефинансирования.

Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия. Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в экономической системе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

С институциональной точки зрения важно отметить, что механизм ипотечного кредитования подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости – земли и строений производственного и жилого назначения.

В механизме ипотечного кредитования очень важна его функциональная основа. Кредитные договора заключаются, как известно, в определенном правовом поле. Следовательно, для их выполнения необходимо, чтобы принципы реализации ипотеки были адекватны правовым нормам. Выделяют принципы обеспеченности, дифференцированности:

1. Наиболее ярко сущность ипотеки отражает принцип обеспеченности. При ипотечном кредитовании денежные средства выделяются под залог недвижимости, которая и выступает обеспечением кредита. Залог в данном случае гарантирует, что в случае неисполнения должником обязательства, за счет реализации данного имущества, кредитор сможет вернуть, выданные в виде кредита средства. Особенностью ипотечного кредитования является преобладание такого объекта залога как недвижимость. Однако, при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации-работодателя заемщика. Следует также отметить, что само целевое использование жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается документами об использовании ссуды.

2. Принцип дифференцированного характера кредита выражается в различных, установленных кредитором условиях предоставления кредита различным типам заемщиков. Причем разделение заемщиков на группы по определенным критериям, таким как уровень дохода, возраст, кредитоспособность заемщика, проводится всеми институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, в свою очередь, в соответствии с категорией заемщика различаются условия кредитования.

Принцип дифференцированного характера кредита соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика, при составлении различных федеральных  и городских программ ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

В частности, реализацию принципа дифференцированности можно проследить по отбору в категорию заемщиков различных семей. Так, согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально функционирующей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. По существу рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.

Отсюда можно констатировать, что в институциональном плане предпосылкой эффективной организации финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.

Кроме того, в организации механизма ипотечного кредитования обязательны и общие принципы кредита, такие как возвратность и срочность.

Ипотечные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре, гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента.

Срочность кредита отражается необходимость его возврата в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Что касается этапов в организации механизма ипотечного кредитования, то, как правило, выделяются следующие:

– предварительная квалификация клиента;

– сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;

– оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;

– принятие решения но кредиту;

– заключение кредитной сделки;

– обслуживание кредита.

При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Специфичность национальной модели в организации механизма ипотечного кредитования во многом определяется степенью ее открытости для других субъектов рынка. В зависимости от этого выделяют одноуровневую и двухуровневую модели.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).

Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке – скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).

При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора.

Большое значение при организации ипотечных механизмов имеют методы привлечения средств для ипотечных кредитов. Для их обоснования необходимо иметь ввиду, что рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято называть закладной. Предложение ипотечным банком закладных другим инвесторам является переходом из первичного во вторичный рынок ипотечного кредитования.

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются ипотечные банки и иные финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, финансово-эмиссионные корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан, приобретающих ценные бумаги.

Таким образом, товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита, процентные ставки по кредитам, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Ипотечные механизмы можно разделить на открытые, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутые, основанные на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутых механизмов привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутые (закрытые) механизмы в гораздо меньшей степени зависят от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

Для устойчивого развития рынка ипотечного кредитования нужно, чтобы цена на жилье не росла быстрее, чем растут доходы населения. Ипотечное кредитование может и должно выступать ведущим звеном жилищного строительства, потому что оно обеспечивает платежеспособный спрос. Зная его объемы можно достаточно точно подсчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой – не возникло дефицита и роста цен. Участники ипотечного рынка четко осознают, что само по себе развитие ипотечного кредитования не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

В регулировании развития жилищного строительства основная роль отводится государству, т.к. оно способно создать механизм, удовлетворяющий растущий спрос. В современных условиях такой механизм становится неотъемлемым элементом оздоровления экономической среды, поскольку ипотечное кредитование является специфичной сферой экономической деятельности ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство, в лице своих уполномоченных органов, устанавливает общие нормы  функционального взаимодействия в данной сфере.