Галкина Елена Валерьевна

Анализ и моделирование стоимостных показателeй: оценочная методика

- переоцениваемые объекты основных средств, нематериальных активов;

- сомнительная дебиторская задолженность, по которой создаются резервы;

- выручка, признаваемая при совершении крупной сделки, в случае, когда в соответствии с гражданским законодательством цена должна устанавливаться по акту независимой оценки.

В экономике возникает множество видов и способов определения стоимости в зависимости от целей оценки. Информация о стоимости используется субъектами экономики как прямым, так и косвенным образом: прямым – для совершения сделки с оцененным объектом (тогда стоимость выступает в качестве ориентира для цены конкретной сделки); косвенным – для изучения рыночной финансовой информации в целом (что в дальнейшем может повлечь совершение экономических действий, но не обязательно с оцененным объектом и по оцененной стоимости). Аналитику в любой сфере необходимо четко различать сущность различных видов оценки и области их применения.

Система видов стоимости, способов их определения и целей расчета является объектом оценочной деятельности. Но методические подходы к оценке, используемые профессиональными оценщиками, могут не только предоставлять результаты оценки пользователям, но и включаться в методику моделирования и анализа стоимостных показателей другими субъектами рынка (финансовыми менеджерами, бухгалтерами и т.п.).

Согласно пункту 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки в случае:

- если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки,

- использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других (пункт 7 данного Закона).

С 15 сентября 2007 года вступили в действие федеральные стандарты оценки (ФСО), обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности:

- «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» , утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256,

- «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255,

- «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

В соответствии с ФСО № 1, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости).  Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета его стоимости при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Последовательность оценки стоимости, предписываемая ФСО № 1,  представлена в таблице.

Этап оценки

Условия выполнения

Полномочия оценщика

Выбор подходов к оценке

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Обоснование методов оценки

Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Проведение оценки всеми выбранными методами

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Методы оценки и методика их применения ФСО не установлены и, таким образом, определяются оценщиком самостоятельно. Но информация, используемая для проведения оценки, должна быть достаточной и достоверной.

Получение итоговой стоимости объекта оценки

Оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте РФ (в рублях).

При согласовании должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку; суждения оценщика о качестве результатов примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, все сделанные оценщиком при согласовании результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. Если для согласования применяется процедура взвешивания, оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

При использовании результатов оценки аналитик должен учитывать следующие требования ФСО № 1 к сроку действия оценки:

- если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством РФ установлено иное,

- итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В мировой и российской практике выделены три подхода к оценке. В ФСО № 1 эти подходы характеризуются следующим образом.

1. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы и расходы, связанные с объектом оценки. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования (период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов);

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

2. Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько обоснованных оценщиком единиц сравнения. Оценщик также должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения должны быть одинаковыми для всех объектов-аналогов;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

3. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В задании на оценку указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. Условия определения и виды стоимости для целей оценочной деятельности в России определены ФСО № 2. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. Рыночная стоимость. Она рассчитывается оценщиком, в частности, для определения стоимости:

- изымаемого для государственных нужд имущества;

- размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- объекта залога, в том числе при ипотеке;

- неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- имущества должника в ходе процедур банкротства;

- безвозмездно полученного имущества.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Наиболее неоднозначные характеристики условий определения рыночной стоимости разъяснены в ФСО № 2:

- возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на нем посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Согласно ФСО № 1, срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним;

- разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя;

- полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки;

- отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

2. Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. В отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

3. Ликвидационная стоимость. Она определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При этом, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

4. Кадастровая стоимость (она используется в основном для целей налогообложения, в частности, для расчета налоговой базы по земельному налогу). При расчете кадастровой стоимости методами массовой оценки определяется рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Для аналитика также значимы принципы, на основании которых составлен отчет об оценке. Эти принципы позволяют понять условия и ограничения проведенной оценки, и, таким образом, установить наиболее адекватные способы ее применения или модификации для разных аналитических целей.

Согласно ФСО № 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности - существенная информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтверждена;

- принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;

- принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

- принцип достаточности - отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Таким образом, основное требование к отчету об оценке – это его прозрачность для пользователя. Не случайно, согласно ФСО № 3,  обязательными разделами отчета об оценке должны быть не только итоговая величина стоимости объекта оценки, но и общая информация, идентифицирующая объект оценки, а также результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии). Если в качестве существенной информации используется экспертное мнение, то в отчете об оценке должен быть проведен анализ значения, определенного экспертным путем, на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. В отчете об оценке должно содержаться:

- описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки;

- обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;

- описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки;

- итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Эти сведения позволяют сделать отчет более полезным не только в качестве справки о стоимости объекта для конкретного направления его использования, но и в качестве аналитического инструмента. Моделируя стоимостные показатели на основе обобщения (взвешивания) нескольких подходов, аналитик и финансовый менеджер могут использовать общепринятые подходы оценочной деятельности. Наибольшую эффективность оценочный подход обеспечит в ситуации выбора оптимального варианта из ряда возможных, в частности, при финансовом прогнозировании и планировании, а также при обосновании оценочных значений, применяемых в бухгалтерском учете – резервов под обесценение финансовых вложений и материальных ценностей, резервов по сомнительным долгам, резервов предстоящих расходов, резервов (в составе добавочного капитала – дооценка и нераспределенной прибыли – уценка) переоценки основных средств и нематериальных активов, а также резервов под условные факты хозяйственной деятельности. Основой структуры отчета для обоснования оценочных показателей бухгалтерского учета и экономического анализа может стать отчет оценщика.