К.э.н. Абдимомынова А.Ш., Ст. преп. Берикболова У.Д.

Становление и развитие рынка жилья в Республике Казахстан

Потребность эта выражается в необходимости поддержания жизнедеятельности, развития личности и общества, в целом. Потребности в свою очередь, подразделяются на первичные, удовлетворяющие жизненно важные нужды человека (одежда, питание, жилье) и вторичные, к которым относятся все остальные (например, потребности досуга: кино, театр, спорт).

Рынок жилья сегодня – это сложная система, для исследования и понимания которой необходимо более длительное изучение и обобщение теоретических основ формирования и развития рынка жилья. Его сложность объясняется, прежде всего, спецификой самого жилья, который, с одной стороны, является объектом потребности людей, а с другой, выступает в роли товара. Как уже отмечалось, во все времена жилье относилось к числу первичных жизненных потребностей, наряду с продуктами питания, одеждой, обувью. Строительство жилья способствует развитию большого количества дополнительного спроса, в результате чего может служить мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства [2].

Другой отличительной особенностью жилья является то, что оно представляет собой капитальный товар длительного пользования, имеет большую стоимость и значительные сроки его производства. Отсюда следует, что в нормальной экономике этот же товар является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, а значит, и формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста.

На протяжении многих лет большая часть жилищного фонда находилась в собственности государства, а строительство велось в основном государственными подрядными организациями и за счет государственных капиталовложений. Вновь построенный и высвобождающийся жилищный фонд не продавался населению, а распределялся. Жилищная политика государства долгое время базировалась на идее обеспечения населения так называемых бесплатным жильем. Начавшаяся в 1989 г. приватизация явилась базой формирования рынка жилья. С 1984 по 1990 г. стоимость строительства жилья была сравнительно стабильной: хотя наблюдался «ползучий» рост цен но этот процесс развивался очень медленно.

Первый существенный скачок произошел в 1991 г. и выразился в более чем в трехкратном увеличении стоимости строительства. Практически полное отсутствие в то время возможности купить квартиру на законных основаниях породило теневой рынок жилья, на котором действовали цены, превышающие стоимость строительства жилья в государственном секторе в 25-30 раз.

Экономисты подчеркивают определенную сложность в деле расширения долгосрочного жилищного кредитования, сложившуюся в первой половине

90-х годов. Это было связано, прежде всего, со следующими факторами:

- условиями ограниченного жилищного кредитования на первых этапах;

- начальным состоянием банковской системы;

- плохо контролируемой системой огромного количества коммерческих банков;

- высоким и нестабильными темпами инфляции, определяющими потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах;

- серьезной опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из их квартир. 

Экономический рост в республике за последние годы стал объективной причиной и следствием оживления жилищного строительства.

Вопрос жилья во всех странах на протяжении многих лет является актуальным, даже в наше время, в век бурного развития городов и создания новых строительных технологий.

Осуществляемые в настоящее время в Казахстане системные преобразования в экономике, создание институтов рынка жилья и жилищной ипотеки объективно обусловлены и закономерны.

Быстрый рост в середине 1990-х годов в Казахстане предложения и продажи новой недвижимости, сохранявшийся на протяжении нескольких последних лет, сформировался под влиянием факторов, действие которых затем ослабло или прекратилось, - быстрой поляризации доходов и сбережений населения, повышенного спроса на недвижимость нерезидентов, удовлетворения платежеспособного спроса на новое жилье со стороны групп населения с сверхвысокими доходами и др.

Становление и развитие рынка жилья  в Казахстане началось в  90-е годы прошлого столетия с началом приватизации. В этот период в стране появились первые сделки по купле-продажи жилья. Хотя дома, находящиеся в частном секторе всегда продавались и покупались, но как такового рынка недвижимости не существовало. Квартиросъемщики не имели права продавать квартиры. Распределение квартир жестко регулировалось государственными местными органами власти.

Согласно исследованиям, все закономерности, присущие рынку недвижимости, претерпевают большие изменения в переходный период. Именно, с началом периода приватизации, с распадом Советского Союза, с обретением независимости Республикой Казахстан, с переходом на рыночную экономику развития начались первые этапы формирования отечественного рынка недвижимости. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков. Этапы становления рынка недвижимости можно условно разделить на три периода [3]: начальный - 1991-1999 годы; продвинутый - 2000-2004 годы; завершающий - начиная с 2005 г. (табл. 1).  

Таблица 1 - Этапы становления рынка жилья в Казахстане

Первый этап – это легализация рыночных отношений в сфере недвижимости началась с массовой приватизацией жилья в начале 1990-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара – жилой недвижимости. Хотя и была создана законодательная база для развития рыночных отношений в жилищной сфере, однако, большая часть населения страны из-за низкой платежеспособности не могла купить вновь построенное жилье.

Второй этап – это стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Были созданы условия для роста инвестиций в реальную сферу, прежде всего в объекты недвижимости. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то, начиная с 1998 г., первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 г. увеличились на 195,6 % по сравнению с темпами предыдущего года, ввод в эксплуатацию нового жилья медленными темпами начал расти только с 2001 г.

Третий этап развития рынка жилья связан с дальнейшим развитием жилищной политики страны. Изначальная цель жилищной политики любой страны - это обеспечение «приличным жильем и приемлемыми окружающими условиями каждую семью».

Однако, несмотря на несомненно широкий спектр мер, направленных на решение проблем развития и повышения доступности жилья для самых широких масс населения, здесь все еще отсутствует четкий системный подход к процессам планирования и прогнозирования строительной отрасли, не отлаженной системы оценки эффективности реализованных мер.

Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 г. № 383 утверждена новая Государственная программа жилищного строительства на период 2008-2010 гг. В ней учтены недостатки предыдущей госпрограммы, уделяется большее внимание обеспечению жильем малоимущих граждан. В данной программе можно выделить следующие направления развития жилищного строительства:

1. Создание полноценного сбалансированного рынка жилья с учетом спроса и предложения. В этих целях государством будут созданы условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья средней стоимостью 56 515 тенге за один квадратный метр.

2. Развитие арендного сектора жилья.

3. Создание дополнительных стимулов для широкомасштабного жилищного строительства.

4. Стимулирование развития

5. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.

В целом потребность затрат из бюджета на реализацию госпрограммы составит 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 г.- 110,3 млрд. тенге, в 2009 г.- 102,8 млрд. тенге, в 2010 г.- 87,7 млрд. тенге.

В результате реализации госпрограммы планируется построить около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья, или 236 тыс. квартир. В том числе в 2008 г.- 8,2 млн. кв. метров, в 2009 г.- 8,6 млн. кв. метров, а в 2010 г.- 9,3 млн. кв. метров общей площади [4].

Литература:

         1. Меркулов В.В. Мировой опыт развития жилищной сферы и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003. -360 с.

        2. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. -Ростов на Дону: Феникс, 2006. -352 с.

3. Шалболова У.Ж, Экономика жилищной и социальной сферы: учеб.пособие. -Алматы: ИздатМаркет, 2006, 400 с.

4. Государственная программа жилищного строительства на период 2008-2010 гг.           -Астана, 2007 г.