Лищенюк Т.Н.

Формирование инфраструктуры рынка земли

Необходимость внедрения полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения обусловлена реалиями настоящего. Оно в определенной степени подготовлено предшествующими этапами осуществления земельной реформы. Легальный и регулируемый движение собственности на земли сельскохозяйственного назначения создаст лучшие возможности для аграрных товаропроизводителей для рационализации их землепользования и кредитования. Земельный рынок усилит заинтересованность землевладельцев в приумножении производительной силы земли, что и было определено конечной целью проведения земельной реформы.

Сегодня рынок земель сельскохозяйственного назначения сдерживается из-за моратория на куплю-продажу земельных долей (паев), которые используются для товарного сельскохозяйственного производства. Для снятия моратория, то есть введение полноценного рынка земель сельскохозяйственного назначения, необходимо принять ряд мер, которые обеспечили бы его прозрачность, демократичность, функционирование в интересах крестьянства и контроль как со стороны государства, так и граждан.

Первоочередной среди этих мер должно быть создание инфраструктуры рынка земель и установления приоритетов купли земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Различные аспекты становления и развития рынка земельных участков и его инфраструктуры были исследованы в работах Ю. Д. Билыка, И. К. Быстрякова, П. И. Гайдуцкого, В. П. Глушко, А. С. Даниленко, Д. С. Хорошка, Л. Я. Новаковского, Б. И. Пасхавера, П. Т. Саблука, А. Г. Тихонова, А. М. Третьяка, В. М. Трегобчук, М. М. Федорова, А. Д. Юрченко и других.

Следует отметить недостаточную теоретическую обоснованность экономических рычагов становления рынка земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры. На современном этапе не создано инфраструктуры рынка земель в сельской местности, как одного из основных элементов обеспечения прозрачности и демократичности функционирования регулируемого рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Именно поэтому существует настоятельная необходимость разработки теоретико-методологических основ построения инфраструктуры организованного рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Теоретико-методологические аспекты развития рынка земли и его инфраструктуры

В первой главе "Теоретико-методологические аспекты развития рынка земли и его инфраструктуры" проанализированы социально-исторические предпосылки и теоретические основы формирования организованного земельного рынка и его инфраструктуры. Проведена оценка законодательно-методического обеспечения рынка земли.

Отмечено, что практика исторического развития рыночного оборота земель подтверждает то, что рыночные механизмы не являются самодостаточными и требуют организованного вмешательства как со стороны участников рынка земель, особенно сельскохозяйственного назначения, так и со стороны государства. Для функционирования рынка земли, необходимо обеспечение формальных и материальных гарантий собственности и обращения, стабильности государственной и местной политики по земельной и иной недвижимости и инвесторов, формирование эффективной системы пространственного планирования.

Рынок (как отдельный элемент) - это сложное образование, он имеет свою собственную структуру, для его функционирования и развития необходимы специфические условия. Рассматривать рынок земли без выяснения самой сущности рынке было бы абсурдно.

Подано авторское определение понятия "рынок земли", которое рассматривается ется, как средство перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями путем экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения, что обеспечивает: куплю-продажу, аренду, залог и т.д., земельных участков или прав на них; определения стоимости земли и признании ее капиталом и товаром; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок земли как саморегулируемая в установленном правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. Исходя из этого предложена структурная модель функционирования рынка земли

Под инфраструктурой рынка земли мы понимаем совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников рыночных операций с земельными участками и правами на них. В широком смысле целостная и взаемопидпорядкована инфраструктура рынка земель обеспечивает непрерывный оборот земельных участков и прав на них всей системы рынка земли.

До составляющих компонентов инфраструктуры регионального земельного рынка следует отнести: 1) систему формирования и регулирования рынка, 2) сельские общества по регулированию оборота земель сельскохозяйственного , 3) лицензированные организации по землеустройству и оценке назначения земель, представительства земельной биржи, специализированные земельные суды; 4) земельно-кадастровую систему, 5) информационную систему, в том числе земельно-информационную (спроса и предложения); 6) кредитные организации и учреждения, земельные и коммерческие банки, земельно-консалтинговые предприятия; 7) систему изучения и исследования рынка.

Основными компонентами организованного земельного рынка являются:

• его объекты (сформированные в результате землеустроительных процедур земельные участки, земельные доли, полученные в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий);
• заинтересованные субъекты земельных отношений (продавцы и покупатели, арендаторы и арендодатели, залогодержатели и залогодатели т.д.);
• регламентирующие земельные отношения правовая база;
• инфраструктура земельного рынка, важнейшим элементом которой стало оперативное информационное обеспечение и услуги в процессе оборота земельных участков в сельской местности.

Исследование существующего положения законодательно-методического обеспечения регионального рынка земельных участков установило недостаточный уровень нормативных разработок для построения инфраструктуры земельного рынка и применения экономических методов регуляторной участия государства. В частности, пока отсутствуют законы Украины "О рынке земель", "О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Современное состояние развития и становления рынка земель и его инфраструктуры в Киевской области

Во второй главе "Современное состояние развития и становления рынка земель и его инфраструктуры в Киевской области" рассмотрено состояние и тенденции развития рынка земель в Киевской области. Впервые предложен методический подход к районированию региональных рынков земли и их типизации.

Реформирование земельных отношений в Киевской области и постепенное развитие и становления земельного рынка привело к структурным изменениям в распределении земель, как по формам собственности и хозяйствования, так и по количеству собственников и землепользователей. Наблюдается четкая тенденция к увеличению земель частной формы собственности и увеличение количества агроформирований рыночного типа. Она вызвана переходом к рыночной экономике и развитием рыночного оборота земель.

На основе проведенного анализа установлено, что вновь агроформирования рыночного типа в Киевской области имеют площадь которая в 3 - 5 раз (в среднем) меньше площадь бывших колхозов. Это обусловливает необходимость разработки и обоснования новых организационно-экономических механизмов их развития и оптимизации землепользования путем рыночных способов оборота земель.

Установлено, что из всех рыночных сделок с оборота земельных долей (паев) в Киевской области наследования - занимает наибольший процент (примерно 90%). Однако механизм этих операций не направлен на оптимизацию сельскохозяйственного землепользования.

Предложенный методический подход к классификации районирования видов рынка земель сельскохозяйственного назначения с целью улучшения его прогнозируемости и осуществления регуляторной политики государства. На основе анализа нормативной денежной оценки и рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения (рассчитанной путем капитализации арендной платы и путем капитализации прибыли сельскохозяйственных предприятий) проведено районирование территории региона по привлекательности земельных участков на рынке земель сельскохозяйственного назначения. В результате выделено 3 района привлекательности (1 - наиболее привлекательный, 2 - привлекательный, 3 - не привлекателен).

Основные направления развития рынка земель и формирования его инфраструктуры на региональном уровне

В третьей главе "Основные направления развития рынка земель и формирования его инфраструктуры на региональном уровне" основными направлениями развития рынка земель и формирования его инфраструктуры в сельской местности являются:

• завершение формирования правовой базы рынка земель в целом и в частности об особенностях рынка земель сельскохозяйственного назначения;
• упрощение процедуры оформления сделок с земельными участками и, особенно, с земельными долями (паями);
• обеспечение экологических требований при перераспределении и использовании земель сельскохозяйственного назначения;
• совершенствование системы учета и регистрации земельных участков и прав на них;
• формирование системообразующей инфраструктуры земельного рынка, которая включает: систему формирования и регулирования рынка; лицензированные организации по землеустройству и оценке земель, земельные биржи, специализированные земельные суды; земельно-кадастровую систему; информационную систему, в том числе земельно-информационную (спроса и предложения) ; кредитные организации и учреждения, земельные и коммерческие банки, земельно-консалтинговые предприятия; систему изучения и исследования рынка; и, в частности, для земель сельскохозяйственного назначения - сельские общества по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения;
• создание сельских обществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения и завершения создания землеустроительных, земельно-оценочных, страховых систем, как составляющих инфраструктуры рынка земель.

Земли сельскохозяйственного назначения в Киевской области составляют 64,3% (сельскохозяйственные угодья - 59,6%) от общей площади. Поэтому особое значение в работе уделено особенностям оборота земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая отрицательное значение измельчения сельскохозяйственного землепользования, для создания инвестиционно-привлекательного землепользования и с целью оптимизации размеров сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, предлагается осуществлять в процессе оборота земель экономико-землеустроительную оптимизацию.

Экономико-землеустроительная оптимизация сельскохозяйственного землепользования должно осуществляться путем предоставления преимущественного права на приобретение или отчуждение иным способом земельных участков для благоустройства структуры земельных угодий, устранения чересполосицы, дальноземелья, изломанности границ, эрозионных процессов и других экологических последствий нерационального использования земель или препятствий для эффективного их использование и осуществление природоохранных мероприятий, а также для создания территориальных условий формирования и совершенствования рациональной системы землевладения и землепользования.

Поэтому важен вопрос преобразования условных земельных долей (паев) в дееспособных работников сельскохозяйственных предприятий, а также для формирования на основе не истребованных земельных долей (паев) соответствующих фондов для дальнейшего перераспределения или сдачи в аренду работникам сельскохозяйственных предприятий, гражданам Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где размещена земельная доля (пай). Для формирования массивов земель по видам использования, подлежащих консервации, установлении ограничений в использовании земель а также для блокирования ажиотажного спроса и спекуляции землей, в течение одного-двух лет необходимо повсеместно провести землеустройство.

Учитывая зарубежный опыт и для стимулирования концентрации земельных долей (паев) нами предлагается регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории административных районов в сельской местности органами местного самоуправления и при участии представителей органов исполнительной власти, местных органов по земельным ресурсам, сельскому хозяйству, банков, сельскохозяйственных предприятий, фермерских и крестьянских хозяйств путем создания сельских обществ по регулированию оборота земельных участков.

Основными задачами сельских обществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

• рассмотрение предложений купли-продажи земельных участков с точки зрения соблюдения преимущественного права приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения, квалификационных и других требований, определенных законом;
• содействие обмену земельных участков в условиях сосредоточения земельных угодий в предельных размерах в одного владельца с целью их оптимального использования;
• инициирование создания резервного фонда земель сельскохозяйственного назначения путем выкупа земельных участков для последующего его перераспределения;
• организация по решению органов местного самоуправления продажи земельных участков в пользу собственников, земельные участки которых не отвечают требованиям рационального использования, путем реализации их преимущественного права на приобретение земель;
• содействие продаже земельных участков гражданам, которые переселились на постоянное место жительства в сельскую местность по месту расположения земельного участка;
• систематизация информации об обороте земельных участков, их цены, целесообразно использование, возможные инвестиции и организация доведения этой информации до населения;
• организация проведения исследований, связанных с землеблагоустройством направленных на формирование рациональных размеров землевладений и устранение препятствий эффективному использованию и охране земель, сохранению и воспроизводству их полезных свойств, осуществлению природоохранных мероприятий;
• выявление непригодных для ведения товарного сельскохозяйственного производства земель и формирование резервного фонда с целью передачи (продажи) их для несельскохозяйственных нужд;
• организация согласительных процедур для разрешения земельных и имущественных споров.

В региональной экономике существуют объективные противоречия между рынком и производством, между спросом и предложением. По классической схеме разрешать их надо через развитие производительных сил и повышению уровня жизни населения. Выявляются эти противоречивости в том, что территориальная структура производства не совпадает со структурой потребления, размещение производства - с географией спроса, сезонность производства - с сезонностью потребления. Следовательно возникает потребность в организации такой системы рыночных связей, которая могла бы решить эти противоречия.

Главными макроэкономическими регуляторами, которые определяют соотношение спроса и предложения (а соответственно и цен) выступают:

• уровень потребности продавцов в финансовых ресурсах и ограниченность финансовых возможностей покупателей;
• насыщенность рынка товаром, то есть относительная доступность или дефицитность товара.

Эти же факторы влияют на формирование уровня рыночных цен на типы землепользования.

Нами было исследовано зависимость современного уровня рыночных цен на типы землепользования от факторов, которые, по нашему мнению, можно отнести к тем, отражающие покупательную способность и степень земледефицитности.

Степень зависимости определена путем корреляционного анализа. При этом для каждого вида сделок отобраны связанные с ними факторы. Одновременность включения близких по своему логическому содержанию (а соответственно и по значению) показателей обусловлена их дифференцированным воздействием на различные виды рыночных цен.

Анализ проведен на уровне субъектов Киевской области. Для характеристики покупательной способности населения использованы следующие показатели:

• уровень доходов по районам на одного человека;
• заработная плата;
• отношение оборота розничной торговли к численности городского населения.

Первый фактор отражает финансовые возможности всех потенциальных участников земельного рынка, а другие - его различных групп. Кроме того, при анализе использованы данные об обороте розничной торговли в расчете на:

• общую площадь земель области;
• площадь сельскохозяйственных угодий;
• площадь поселений.

Как цены на типы землепользования на рынке земли будут рассмотрены:

• арендная плата за все земельные доли (паи) по договорам;
• цены, по которым местные органы продавали земельные участки несельськохозяйственного назначения.

Для измерения тесноты связи и линейной зависимости используется линейный коэффициент корреляции.

Результаты расчетов влияния покупательной способности населения на уровень рыночных цен на землю в сельской местности показали, что умеренное связь наблюдается между уровнем доходов по районам на одного человека и арендной платой за все земельные доли (паи) по договорам. Это еще раз свидетельствует о том, что чем выше доходы населения, тем выше арендные цены.

При расчете корреляционной зависимости между арендными ценами и заработной платой, оборотом розничной торговли в расчете на общую площадь области, на площадь сельскохозяйственных угодий наблюдается обратная связь.

При определении корреляционной зависимости между ценами, по которым местные органы продавали земельные участки несельскохозяйственного назначения и оборотом розничной торговли в расчете на общую площадь области можно наблюдать среднюю степень связи, а между ценами, по которым местные органы продавали земельные участки несельскохозяйственного назначения и уровнем доходов по районам на одного человека и оборотом розничной торговли в расчете на площадь сельскохозяйственных угодий наблюдается умеренный связь. Вполне понятно, что в данном случае речь идет о прямой связи, то есть, чем выше доходы населения и товарооборот, тем выше цены на землю.

Для определения влияния земледефицитности на уровень рыночных цен на землю были проведены расчеты аналогичны предыдущим. Среди показателей, характеризующих степень земледефицитности учтены такие показатели:

• отношение общей площади района с численностью населения;
• отношение площади сельскохозяйственных угодий в районе к численности населения;
• отношение площади пашни в районе с численностью населения.

Анализируя результаты исследований можно сказать, что цены по которым осуществляются сделки продажи земельных участков фактически не зависят от факторов, связанных с земледефицитнистю. Хотя уровень арендных цен имеет умеренный связь с факторами, которые влияют на земледефицитнисть.

Таким образом можно констатировать, что ныне в сельской местности Киевской области уровень рыночных цен на землю формируется залежнои от функций права собственности (владения, пользования, распоряжения).

Установлено, что в случаях формирования цены за аренду земельных долей (паев) большее влияние имеет земледефицитнисть, чем покупательная способность, а в случаях формирования цены продажи земельных участков, - наоборот, доминирующую роль играет покупательная способность населения.

Это еще раз подтверждает то, что формирование цен на вторичном рынке зависит от уровня доходов населения, уровня заработной платы, уровня оборота розничной торговли.

Определены направления совершенствования развития регионального рынка земель сельскохозяйственного назначения и его инфраструктуры. Среди них основными являются:

• совершенствование нормативно-правовой и методической базы регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения;
• создание сельских обществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения;
• создание системы изучения спроса и предложений на рынке земель.

Выводы

1. В современной трактовке экономическую категорию "рынок земли" можно определить как механизм перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, что обеспечивает: куплю-продажу, аренду, залог и т.п. земельных участков или права на них; определения стоимости земли и признание ее капиталом и товаром; распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. Специфика рынка земли определяется свойствами и особенностями земли как средства производства и земли как товара. Поэтому формирование организованного рынка земельных участков, его становление и функционирование возможно лишь при условии четко сформированных принципов, исполняемых функций и содержания системы, которые направлены на оптимизацию экологически безопасного и экономически эффективного использования земельных ресурсов.

2. Разработана структурно-логическую модель функционирования системы рынка земель и его инфраструктуры, основанной на совокупности последовательных действий целенаправленного воздействия на соответствующие объективные процессы в экономической системе, путем применения определенных инструментов и методов, прежде всего, через усиление одних и ослабление других проявлений действия экономических или рыночных законов или их сочетания. Речь идет о создании такой инфраструктуры рынка земель сельскохозяйственного назначения, которая обеспечит положительные социальные, экономические и экологические последствия оборота земельных участков.

3. Основными принципами функционирования организованного регионального рынка земель признаны такие:

• изучение спроса и предложения на рынке земли;
• обеспечение рационального и наиболее эффективного использования земли;
• государственное регулирование рынка земель;
• обеспечение гарантий и защита прав субъектов на рынке земель;
• предвидение тенденции, сбалансированности функционирования и изменчивости рынка земель;
• стимулирование конкуренции на рынке земель;
• сочетание правовых, экономических, социальных и других факторов внешнего влияния на рынок земель.

4. Реформирование земельных отношений в Киевской области и постепенное развитие и становления земельного рынка привело к структурным изменениям в распределении земель как по формам собственности и хозяйствования, так и в разрезе собственников и землепользователей. Наблюдается четкая тенденция к увеличению земель частной формы собственности и увеличение количества агроформирований рыночного типа. Оно обусловлено переходом к рыночной экономике и развитием рыночного оборота земель. Преобладающей формой хозяйствования в сельском хозяйстве по количеству и по площади является общества с ограниченной ответственностью. Средний размер новообразованных агроформирований в Киевской области составляет 740 га, что в среднем в 3 - 5 раз меньше, чем была средняя площадь колхозов и совхозов до реформирования.

5. Из всех рыночных сделок с оборота земельных долей (паев), наследование в Киевской области занимает наибольший процент (примерно 90%). Следует обратить внимание на механизм этих операций с точки зрения оптимизации землепользования. Разработан методический подход к классификации районирования видов рынка земель сельскохозяйственного назначения, позволяет улучшить прогнозируемость и улучшить регуляторную политику государства. Установлена зависимость площади и цены при продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. На основе количества продаж, цены продаж, размещения инженерной инфраструктуры проведено районирование территории региона, в результате которого выделено 4 района рынке земель несельскохозяйственного назначения (1 - наиболее привлекательный, 2 - привлекательный, 3 - средней привлекательности, 4 - не привлекателен). Аналогично, на основе анализа нормативной денежной оценки и рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, проведено районирование территории региона, по привлекательности рынка этих земель, в результате которого выделено 3 района привлекательности рынка земель сельского назначения (1 - наиболее привлекательный, 2 - привлекательный, 3 - не привлекателен). Такой методический подход позволяет направить развитие рынка земель через развитие и становление его инфраструктуры в более рациональном русле. Он позволяет совместить экономические (арендная плата), экологические (нормативная денежная оценка), социальные (доходность сельскохозяйственных предприятий) требования к современному землеустройства.

6. Организация и функционирование регионального рынка земель сельскохозяйственного назначения, как важной составляющей рыночной экономики региона, должна ориентироваться на решение важных задач, связанных с: обеспечением эффективного использования земельных ресурсов; рационализацию типов землепользования; обслуживанием оборота земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц; стимулированием рационального использования земель. Региональные особенности определения функций земли в сельском хозяйстве (типов землепользования) обуславливают особенности законодательно-методического регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. Предлагается законодательно установить ограничения по обороту мелиорируемых и деградированных и малопродуктивных земель, предельных размеров землевладений.

7. Разработана структурная модель сельских обществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения, в которой определены учредителей и права. Впервые разработана логическая модель процесса осуществления операций по продаже земельных участков на рынке земли сельскими обществами по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения.

---