Управление качеством в строительстве

Строительная продукция как товар и объект недвижимости

Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является её неразрывная связь с землей.

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Такое представление недвижимости позволяет выделять в её структуре две составляющие:

естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр;
искусственные объекты (постройки) - жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, общественные здания и сооружения, инженерные сооружения.

Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, требующими реконструкции или капитального ремонта, а также не законченными строительством («незавершёнка»). Иными словами, искусственные объекты являются продукцией - совокупностью продуктов и услуг производства, оцениваемых в стоимостном или натуральном измерении и являющейся выходом производственной системы.

Строительная продукция представляет собой все, что может удовлетворить потребность человека в объектах недвижимости и предлагается рынку недвижимости для купли-продажи с целью приобретения для личного или общественного пользования. Это могут быть готовые здания и сооружения жилищно-гражданского или производственного назначения, строительные конструкции и строительные материалы. Строительная продукция может представлять собой также строительные услуги подрядчика, обеспечивающие создание объектов недвижимости. Она может выражаться в виде услуг проектно-изыскательской и научно-исследовательской организации по разработке проекта объекта недвижимости. Кроме того, в понятие строительная продукция входит и комплекс услуг по сопровождению объекта недвижимости как в период строительства, так и в после строительный период.

Особенности строительной продукции как товара принципиально отличаются от товаров промышленного производства. К этим особенностям, в частности, относятся:

стационарность, неподвижность строительной продукции как в период её создания, так и в течении всего времени эксплуатации. Размещение строительной продукции на определенном земельном участке делает её зависимой от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли, от природы и климатических условий, которые оказывают существенное влияние на конструктивные и архитектурно-планировочные решения;
жизненный цикл строительной продукции более продолжителен по сравнению с товарами промышленного производства и измеряется, как правило, десятками лет;
индивидуальность спроса на объекты недвижимости.

В подавляющем большинстве случаев преобладает не массовый, а дифференцированный подход в создании и реализации объектов строительства, учитывающий вкусы и запросы индивидуальных потребителей;

строительная продукция ориентирована на длительное пользование, вследствие чего покупатель редко обращается на рынок за новым продуктом, чаще его будут интересовать улучшения продукта - ремонт, модернизация, реконструкция;
требования к новизне строительной продукции в условиях рынка высоки, особенно если создается новое производство, которое должно быть конкурентоспособным; в результате этого жизненный цикл товара, производимого строительной организацией, ограничен отдельным заказом и требуется высокая техническая и технологическая готовность к созданию новой единицы продукции;
создание каждой единицы продукции требует вовлечения большого числа участников, организация вступает в деловые отношения с целой группой новых партнеров, что является дополнительным источником риска.

Эти и другие особенности оказывают существенное влияние на методы и формы организации строительства, у производителя строительной продукции возникает необходимость классифицировать свою продукцию на основе присущих её характеристик.

Строительная продукция, как товар в реальном исполнении, характеризуется архитектурными, объёмно-планировочными и технологическими решениями, особенностями дизайна, марочными названиями и непременно уровнем качества.

Управление качеством недвижимости на основе бизнес - процессов

Одним из основных элементов управления качеством недвижимости является исследование объектов управления качеством.

В Законе «О техническом регулировании» Федеральный закон "О техническом регулировании" от 27.12.2002 N 184-ФЗ определено, что объектами технического регулирования являются процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации продукции. Поэтому, необходимо уделить внимание качеству основных процессов, определяющих жизненный цикл создания недвижимости.

На стадии проектирования — это процессы создания проектной документации заданного уровня качества. На стадии строительного производства — это процессы формирования строительной продукции, уровень качества которой соответствует заложенному уровню в проектной документации. На стадии эксплуатации уровень качества должен соответствовать требованиям безопасности, обозначенным в соответствующих технических регламентах в строительстве.

Управление качеством недвижимости - это вид руководящей деятельности, который обеспечивает контроль качества процессов проектирования, изготовления, реализации и эксплуатации недвижимости с целью удовлетворений требований потребителей.

Бизнес - процесс (БП) - совокупность взаимосвязанных и взаимодействующих видов деятельности, преобразующая «входы» в «выходы», представляющие ценность для потребителя. Элементы бизнес - процесса представлены на рис. 18.

Классификация бизнес-процессов по характеру деятельности и создаваемому продукту включает следующие виды: основные, поддерживающие, инновационные бизнес - процессы и бизнес - процессы управления (рис. 19).

Исследование бизнес-процессов строительной организации в качестве объекта управления осуществляется путем составления контекстных диаграмм на основные из них.

Определение границ бизнес-процесса является непростой задачей. Для того, чтобы выявить объективно существующие бизнес-процессы, необходимо четко определить цель и назначение каждого бизнес-процесса и хорошо представлять технологию управления ими.

Только полное описание процессов, с установлением порядка и форм их взаимодействия, позволит наиболее эффективно решать вопросы управления качеством бизнес-процессов и строительной продукции.

При составлении контекстных диаграмм важно выяснить, как происходит управление качеством продукции при реализации того или иного бизнес - процесса. На рис. 20 отражены виды внутрипроизводственного контроля при реализации бизнес - процесса «Выполнение СМР».

Моделирование бизнес - процессов формируется при помощи методик (нотаций), позволяющих отразить все указанные выше аспекты. Наиболее популярной является нотация IDEF0 которая была разработана на основе методологии структурного анализа.

Одной из наиболее важных особенностей нотации IDEF0 является постепенное введение все больших уровней детализации по мере создания диаграмм, отображающих модель. В соответствии с классификацией основных процессов, каждый из бизнес-процессов, относящийся к основным процессам, можно декомпозировать на более детальные процессы (субпроцессы, функции, операции).

На рис. 22 представлен основной бизнес-процесс «Ввод объекта в эксплуатацию». При составлении модели бизнес-процесса, сделано предположение, что объект уже принят заказчиком (застройщиком) у подрядчика на основании акта приемки объекта. И заказчику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для определения границ бизнес-процесса обычно используется фактор однородности входа и выхода. Если выходы всех взаимосвязанных операций привязываются к одной и той же единице (объекту) управления, например «Ввод объекта в эксплуатацию», то совокупность процессов образует бизнес-процесс, который управляется как единое целое.

Внедрение СМК, подтвержденной сертификатом соответствия, свидетельствует о переходе сознания руководства организации на новый уровень понимания проблем качества.

Если отвести на построение системы качества два года, то продолжительность этапов этого процесса будет примерно следующей (рис. 24). Опыт внедрения предприятиями систем качества показал, что многие работы необходимо проводить параллельно и согласованно. В зависимости от состояния организаций сроки разработки и внедрения систем качества, основанных на МС ИСО серии 9000, обычно колеблются от двух до четырех лет в организациях, где имеется базовая система контроля качества.

В рамках направления по разработке и внедрению СМК в строительных организациях в соответствии со стандартом ISO 9001:2000 могут выполняться следующие работы:

организация работы подразделения «Служба качества»; приведение СМК организации в соответствие с требованиями стандарта ISO 9001:2000;
автоматизация работы службы качества;
проведение аудитов качества.

В основу разработки СМК положены процессный подход и методология IDEF0. Это позволяет очень четко определять все этапы, которые необходимо выполнить для достижения определенной цели, конкретный результат, который должен быть получен по окончании выполнения работы или этапа работ, ресурсы, необходимые для выполнения работ, идентификация механизма управления работами. На рис. 25 представлены основные работы и общая схема процессов, связанных с построением и внедрением СМК в организациях и последовательность выполнения этих процессов.

В производстве создания недвижимости задействовано множество взаимосвязанных процессов и подпроцессов. Все они в совокупности представляют собой функциональную систему относительно неустойчивых элементов. Исследование, построение и описание методов и средств управления качеством такой многокомпонентной и динамичной системы является весьма сложной задачей. Поэтому, очень важно, чтобы все задействованные в формировании и функционировании системы менеджмента качества, службы, подразделения и руководители четко представляли меру своего участия и ответственности.