Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – полезности, замещения, ожидания – позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.
Полезность объекта недвижимости – способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Это «принцип полезности».
«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.
Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). «Принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости включает в себя стоимость всех будущих доходов и учитывает постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением.
Экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства:
- труд, который должен компенсироваться заработной платой;
- капитал, который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
- предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью;
- земля, которая компенсируется рентой.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции.
Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Это «принцип зависимости».
«Принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.
«Принцип спроса и предположения» – при оценке объекта недвижимости необходимо понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.
«Принцип конкуренции» – рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте – «принцип изменения».
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободным.