Нетрадиционные операции коммерческих банков

Лизинговые операции и их характеристика

Среди нетрадиционных операций коммерческих банков существенную роль играет лизинг. Единого понятия категории лизинг в современной литературе не существует, но большинство экономистов под лизингом понимает аренду машин, оборудования и сооружений производственного назначения.

На практике, при проведении лизинговой операции участвуют три экономических субъекта:

1. лизингодатель — банк или любое кредитное учреждение, в уставе которого предусмотрен данный вид деятельности;
2. лизингополучатель — любое юридическое лицо;
3. поставщик — продавец предмета лизинга.

Лизинг — это, по сути, кредит, предоставляемый лизингодателем лизингополучателю в форме передаваемого имущества, т.е. в товарной форме, на условиях срочности, возвратности и платности. Он является специфической формой финансирования капиталовложений, альтернативной традиционному банковскому кредитованию и использованию собственных финансовых ресурсов предприятий. Лизинг является договором особого рода, в котором сочетаются элементы договора аренды и договора о предоставлении кредита. Поэтому лизинг иногда называют «кредит-аренда».

По своей экономической сути лизинг представляет собой вложения средств на возвратной основе в основной капитал. Предоставляя на определенный период элементы основного капитала, собственник в установленное время получает их обратно, т.е. налицо существование принципов возвратности и срочности; за свою услугу он получает вознаграждение, тем самым обеспечивается реализация принципа платности. Следовательно, с одной стороны, по своему содержанию лизинг соответствует кредитным отношениям и сохраняет сущность кредитной сделки, с другой — он внешне схож с инвестициями, поскольку кредитор и заемщик оперируют капиталом не в денежной, а в производительной форме.

Несмотря на схожесть лизинга с арендой, он существенно отличается от последней. Так, в отличие от арендатора лизингополучатель не только берет объект в длительное пользование, но на него возлагаются и традиционные обязанности покупателя, связанные с правом собственности (кроме оплаты поставки): нести риск случайной гибели или порчи имущества, страхование имущества, техническое обслуживание, а также ремонт. Однако собственником имущества в этом случае остается лизингодатель. Гибель или невозможность дальнейшего использования объекта лизинга не освобождает лизингополучателя от обязанности полностью погасить долг. Другими словами, в отличие от арендатора лизингополучатель выплачивает лизингодателю не ежемесячную плату за право пользования объектом, а полную сумму амортизационных отчислений. В отличие от обычной аренды лизинг, как правило, предполагает выкуп оборудования по истечении срока аренды его пользователями по низкой остаточной стоимости.

Преимущества лизинговых операций заключаются в следующем: Для производителя лизинг открывает следующие перспективы:

1. создает предпосылки для сокращения расходов на рекламу, анализ рынка, поиск потребителей. За производителя все это делает лизинговая компания;
2. в лице лизинговой компании производитель находит постоянного оптового потребителя, готового оплатить сразу 100%-ную стоимость заказа;
3. лизинг способствует сокращению цикла проектно-конструктор-ских работ, освоению производства техники новых поколений, поскольку благодаря ему производители имеют контакт с потребителями и могут, совершенствуя продукцию, оперативно учитывать их потребности;
4. поставщик может предложить не только свое оборудование, но и обеспечить его финансирование, облегчая будущему лизингополучателю заключение подобного контракта.

Лизингодателю лизинг дает возможность:

1. расширять номенклатуру услуг, с которыми он выступает на внутреннем и внешнем рынках;
2. создавать и расширять круг своих постоянных контрагентов;
3. развивать и укреплять деловые связи с конечными потребителями, минуя посредников;
4. снизить риск потерь от неплатежеспособности лизингополучателя: право собственности на лизинговое имущество сохраняется за арендодателем, поэтому для возмещения своих затрат он может в бесспорном порядке потребовать возврата имущества с последующей передачей его в аренду другому предприятию или его продажей;
5. для установления взаимовыгодных отношений с клиентами существенное значение имеет и такая особенность лизинга, как ориентация его на будущие доходы клиента, которые он может получить в перспективе от использования арендуемой техники;
6. в отличие от простой банковской ссуды при лизинге банк-лизингодатель получает лизинговые платежи, а не ссудный процент, а поскольку лизинговые платежи рассчитаны, как правило, на средний и долгий сроки, это позволяет банку-лизингодателю рассчитывать на получение высоких стабильных доходов в период действия договора лизинга.

Для лизингополучателя лизинг обеспечивает следующие преимущества:

1. позволяет лизингополучателям без предварительного накопления определенной суммы собственных средств и без банковских кредитов в денежной форме оперативно внедрять в производство современную и дорогостоящую технику;
2. если банковский кредит на приобретение оборудования выдается обычно в размере 60 — 80% его стоимости, то лизинг обеспечивает 100%-е финансирование, причем не требующее немедленного начала выплат лизинговых платежей;
3. простота оформления лизинговых операций по сравнению с банковскими кредитами;
4. риск морального износа предмета лизинга целиком ложится на лизингодателя;
5. лизинговые платежи отличаются большей гибкостью, обычно устанавливаются с учетом реальных возможностей и особенностей конкретного лизингополучателя;
6. лизинг технических средств для крупных предприятий зачастую предпочтительнее, чем их приобретение в полную собственность;
7. финансирование основных средств производства лизингом не ограничивает краткосрочные возможности кредитования лизингополучателя в целях дополнительных закупок материалов и сырья, необходимых при расширении производства.

Лизинг как один из методов обновления материальной базы хозяйствующих субъектов выполняет несколько функций:

• финансовую, которая выражена наиболее четко, поскольку лизинг является формой вложения средств в основные фонды. В современных экономических условиях финансовой функции лизинга принадлежит ведущая роль;
• производственную, которая заключается в оперативном и гибком решении лизингополучателем своих производственных задач посредством временного использования, а не приобретения оборудования в собственность. Характерными чертами лизинга являются оперативность и гибкость. Поэтому лизинг наиболее эффективен в отраслях с сезонным (сельское хозяйство и перерабатывающие отрасли) и передвижным (строительство) характером работ;
• сбытовую — если значение финансовой и производственных функций лизинга для отечественной экономики не вызывает сомнений, то его сбытовая функция пока полностью не может быть реализована. Ограничение роли лизинга как дополнительного канала сбыта произведенной продукции определяется общим уровнем производства и разбалансированностью рынка технической продукции. Сбытовая функция лизинга имеет значение только в том случае, если к нему прибегают в целях расширения круга потребителей и завоевания новых рынков сбыта.

Таким образом, роль лизинга в России в настоящее время ограничена главным образом его финансовой и производственной функциями.

Вступление в действие части второй Гражданского кодекса РФ в марте 1996 года закрепило правовую базу лизинга и явилось шагом на пути формирования целостной системы правового регулирования лизинговых отношений.

Законом «О лизинге» от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ были закреплены правовые и организационно-экономические особенности лизинга. Лизинг получил определение вида инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем. По экономическому содержанию Закон относит лизинг к прямым инвестициям. Вместе с тем определение лизинга, приведенное в Законе, не соответствует Гражданскому кодексу РФ, который определяет лизинг как финансовую аренду.

Наиболее часто в качестве лизингодателей в зарубежцой и отечественной практике выступают лизинговые компании (фирмы). Все лизинговые сделки можно объединить в два основных, принципиально различных вида:

1. оперативный лизинг («лизинг с неполной окупаемостью»);
2. финансовый лизинг («лизинг с полной окупаемостью»).

Исторически первым видом лизинга в мировой практике явился финансовый лизинг, известный также как капитальный. Финансовый лизинг характеризуется тем, что оборудование передается во временное пользование на срок, совпадающий по продолжительности с периодом его полной амортизации, или на большую его часть. Финансовый лизинг представляет собой лизинг имущества с полной окупаемостью, т.е. является полностью амортизационным и поэтому менее рискованным для лизингодателя. Данный вид лизинга имеет место тогда, когда лизингодатель возвращает себе всю стоимость имущества, возмещает дополнительные издержки и получает прибыль от лизинговой операции. Объекты сделок при финансовом лизинге, как правило, отличаются высокой стоимостью. Срок контракта финансового лизинга колеблется от 8 до 20 лет. Финансовый лизинг не предусматривает никакого обслуживания имущества со стороны арендодателя. Роль последнего в этом случае сводится к чисто финансовой стороне дела, т.е. оплате стоимости предмета лизинга. Поскольку финансовый лизинг по экономическим признакам схож с долгосрочным банковским кредитованием основных средств и требует больших капиталовложений, особое место на рынке финансового лизинга занимают банки, финансовые компании и специализированные лизинговые компании, тесно связанные с банками. В ряде стран банкам разрешено заниматься только финансовым лизингом.

Оперативный, или сервисный, или операционный, или производственный лизинг отличается тем, что срок аренды по нему значительно короче экономического срока службы имущества. Этот вид лизинга применяется главным образом при сдаче в аренду машин и оборудования с высокими темпами морального старения (износа), а также когда арендатор лишь временно нуждается в тех или иных технических средствах. Лизинговый договор заключается, как правило, на срок от 2 до 5 лет, иногда на один год. При оперативном лизинге происходит частичная выплата стоимости арендуемого имущества, т.е. лизингодатель за время действия лизингового договора возмещает лишь часть стоимости оборудования и поэтому вынужден сдавать его во временное пользование несколько раз, как правило, разным пользователям.

Иначе говоря, оперативный лизинг не основан на принципе полной амортизации. В этом случае риск порчи или утраты объекта лежит в основном на лизингодателе.

Договор лизинга обязательно заключается в письменной форме. В названии договора определяются его форма, тип и вид. Договор непременно должен содержать указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю, отсутствие которых не позволяет классифицировать его как договор лизинга.

Договор лизинга должен включать следующие существенные положения и условия: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; срок действия договора; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта имущества; перечень дополнительных услуг лизингодателя; указание общей суммы договора и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от возможных рисков, если иное не предусмотрено договором.

В договоре лизинга в обязательном порядке должны быть подробно перечислены права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя, оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и имущественному расчету, отражена процедура изъятия предмета лизинга, а также возможность и порядок перехода предмета лизинга в собственность лизингополучателя.

В договоре лизинга, могут предусматриваться различные виды платежей:

• пропорциональные — равными долями;
• прогрессивные — уменьшающиеся по мере нарастания срока договора.

При финансовом лизинге право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю при условии выплаты всех лизинговых платежей, если иное не предусмотрено договором финансового лизинга. При оперативном лизинге переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю возможен на основании договора купли-продажи.

Сущность, содержание и виды факторинга

Факторинг является достаточно распространенной формой кредитования в зарубежной банковской практике.

Операция факторинга представляет собой покупку банком или специализированной факторинговой компанией денежных требований поставщика к покупателю и их инкассацию за определенное вознаграждение. Это способ кредитования поставщика с условием возврата кредита в форме правоприемства или уступки права требования к покупателю.

В мировой практике существуют следующие виды факторинговых операций:

• покупка счетов со скидкой и с уплатой фактору;
• принятие фирмой-фактором на себя всех операций по учету продаж компании с ведением всех счетов ее дебиторов и инкассацией долга;
• предоставление гарантии полной оплаты товара даже в том случае, если покупатель просрочит или вообще не выплатит долг.

Факторинг дает поставщику следующие преимущества:

• досрочная реализация долговых требований;
• освобождение от риска неплатежа;
• упрощение структуры баланса;
• экономия на административных и бухгалтерских расходах.

В мировой практике факторинговые компании, как правило, создаются в форме дочерних фирм крупных банков. Это связано с тем, что факторинговые операции требуют мобилизации значительных

средств, которые факторинговые компании получают от «родительских банков» на условиях льготного кредитования. Собственные средства факторинговых компаний обычно составляют не более 30% их ресурсов.

В факторинговых операциях участвуют три стороны:

1. фактор-посредник, которым может быть, как отмечалось выше, факторинговый отдел банка или специализированная факторинговая компания;
2. клиент (поставщик товара) — промышленная или торговая фирма, заключившая соглашение с фактором-посредником;
3. покупатель товара.

Клиент уступает посреднику право последующего получения платежей от покупателей. При этом операция не превращается в сделку купли-продажи, а остается комиссионной и кредитной, поскольку фактор-посредник по договору принимает на себя обязанность за комиссионное вознаграждение взыскивать с покупателей платежи, предоставляя денежные средства клиенту (поставщику) сразу после отгрузки товаров.

Обычно фирмы-клиенты получают от фактора-посредника 80 — 90% стоимости отгрузки и таким образом авансируют свой оборотный капитал. При этом фактор по сути дела предоставляет своему клиенту кредит, так как осуществляет финансирование в виде досрочной оплаты, поставленных товаров.

Резервные 10—20%) стоимости отгрузки клиенту не выплачиваются, а бронируются на отдельном счете на случай претензий в его адрес от покупателя по качеству продукции, ее цене и т.д. Получение такой услуги наиболее полно отвечает потребностям функционирующих предприятий, поскольку позволяет им превратить продажу с отсрочкой платежа в продажу с немедленной оплатой и на этой основе ускорить движение капитала, сократить неплатежи. Оставшаяся сумма обязательства (резервные 10—20% стоимости отгрузки) возмещается поставщику в момент поступления платежа за товар.

Фактор-посредник получает за свои услуги специальное вознаграждение, которое в западной практике обычно составляет 0,75—3% стоимости сделки. Помимо вознаграждения фактор-посредник взимает с клиента процент по факторинговому кредиту, который рассчитывается с момента предоставления средств поставщику до срока поступления платежа за продукцию от покупателя. В мировой практике процент по факторинговому кредиту обычно на 1—2 пункта выше учетной ставки.

В России факторинговая деятельность регулируется главой 43 ГК РФ «Финансирование под уступку денежного требования». Ст. 824 ГК РФ устанавливает, что по договору финансирования под уступку денежного требования одна сторона (финансовый агент) передает или обязуется передать другой стороне (клиенту) денежные средства в счет денежного требования клиента (кредитора) к третьему лицу (должнику), вытекающего из предоставления клиентом товаров, выполнения работ или оказания услуг третьему лицу, а клиент уступает или обязуется уступить финансовому агенту это денежное требование. Следовательно, предоставление денежных средств в форме предоплаты долговых требований является определяющим признаком факторинговой деятельности.

Факторинг может выступать в двух видах: открытом и закрытом.

Открытый факторинг — это вид факторинга, при котором плательщик (должник) уведомлен о том, что поставщик (клиент) переуступил требование фактору-посреднику. Должник производит платеж непосредственно посреднику.

Закрытый, или конфиденциальный факторинг свое название получил в связи с тем, что является скрытым источником средств для кредитования продаж поставщика, поскольку покупатель вообще не осведомлен о переуступке поставщиком требования фактору-посреднику. В данном случае должник ведет расчеты с самим поставщиком, который после получения платежа должен перечислить соответствующую его часть факторинговой компании для погашения кредита.

В договоре между клиентом и фактором-посредником может предусматриваться право регресса, или право возврата фактором клиенту неоплаченных покупателем счетов с требованием погашения кредита. В мировой практике факторинг с правом регресса применяется редко — факторинговые фирмы, как правило, весь риск неплатежа покупателя берут на себя.

Правовой основой взаимоотношений фактора-посредника с клиентом является договор, определяющий денежное требование — предмет уступки, вид факторинга, срок договора, наличие у фактора права регресса к клиенту, размер факторингового кредита и платы за его предоставление, обязательства посредника по оказанию клиенту дополнительных услуг, величину комиссионного вознаграждения посредника, право посредника на последующую уступку требования, другие права и обязанности сторон, гарантии выполнения принятых сторонами обязательств и материальную ответственность за их нарушение, порядок оформления документов и другие условия по усмотрению сторон.

Осуществлению факторинговой сделки предшествует серьезная аналитическая работа фактора по оценке рисков. Получив заявку поставщика, факторинговая компания или банк проводит предварительную работу, как и при выдаче обычного кредита: комплексно оценивает кредитоспособность клиента, сферу его деятельности, виды выпускаемой продукции, возможности ее реализации на рынке, структуру и длительность дебиторской задолженности, платежеспособность основных покупателей продукции. При положительном решении фактор-посредник заключает с клиентом договор. В договоре может предусматриваться как разовое кредитование клиента, так и обязательство фактора по кредитованию продаж клиента в течение определенного периода времени. В последнем случае устанавливается предельная сумма факторингового кредита.

Клиент несет перед посредником ответственность за действительность денежного требования — предмета договора, если договором не предусмотрено иное. Денежное требование признается действительным, если клиент обладает правом на передачу требования и в момент его уступки ему неизвестны обстоятельства, вследствие которых должник вправе его не исполнять.

Предметом договора может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (просроченная дебиторская задолженность), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (срочная задолженность).

На западных финансовых рынках факторинг, благодаря своим преимуществам, уже завоевал значительные позиции. При этом большую роль в развитии факторинга играют банки. Практически все крупные банки имеют специализированные отделения по факторингу.

В России в настоящее время факторинговые операции банками не применяются, что обусловлено непомерно высокими рисками их совершения в связи с массовым характером неплатежей в экономике, тяжелым финансовым положением товаропроизводителей.

Форфейтинг — это кредитование экспортера посредством покупки векселей или других долговых требований, форма трансформации коммерческого кредита в банковский.

Продавцом выступает экспортер, покупателем (форфейтором) — банк или специализированная компания. Покупатель (банк) берет на себя коммерческие риски,- связанные с неплатежеспособностью импортеров, без права регресса этих документов на экспортера.

Между форфейтингом и факторингом имеются определенные сходство и различия. Форфейтинг и факторинг объединяют:

• во-первых, предоставление кредита в товарной форме поставщиком покупателю (так называемого коммерческого кредита), который затем трансформируется в банковский;
• во-вторых, появление в отношениях между поставщиком и покупателем третьей стороны — банка или специализированной компании, с помощью которой предприятие-поставщик освобождается от ряда функций, прямо не связанных с производственной деятельностью;
• в-третьих, сокращение для поставщика риска неплатежа покупателя, а также для банка или специализированной компании — в случае перепродажи долгового обязательства на рынке.

Различия между форфейтингом и факторингом состоят в следующем:

• во-первых, форфейтинг предполагает среднесрочное или долгосрочное кредитование, связанное с движением преимущественно основных средств (как отмечалось выше, до 7 лет), а факторинг, наоборот, — краткосрочное, обслуживающее в основном кругооборот оборотного капитала (от 30 до 180 дней — года);
• во-вторых, при факторинге банки или специализированные компании берут на себя риски неплатежа частично, а при форфейтинге — полностью (без оборота на экспортера);
• в-третьих, форфейтинг относится только к приобретенным векселям и другим долговым требованиям и не предполагает, как факторинг, управление общим портфелем долговых требований поставщика.

В мировой практике форфейтинг получил широкое распространение как инструмент финансирования экспорта западных стран в страны Восточной Европы, Латинской Америки и др.

В России до августовского кризиса 1998 года отдельные крупные банки пытались проводить форфейтинговые операции, однако не в их классической форме, а на значительно более короткие сроки, как правило, от 1 года до 3 лет. Форфейтинг касался в основном экспорта сырьевых товаров и оборудования. Законодательством РФ совершение форфейтинговых операций не запрещается, однако в настоящее время форфейтинг в российской банковской практике практически не применяется.

Трастовые операции и проектное финансирование

Усиливающаяся конкуренция между коммерческими банками и другими кредитно-финансовыми институтами за привлечение клиентов привела к развитию трастовых, или доверительных операций.

Под трастом в банковской практике понимаются доверительные отношения между сторонами, одна из которых принимает на себя ответственность за распоряжение собственностью доверителя в пользу доверителя.

Цели различных видов трастов могут быть разными, но в основном это получение доходов не только для банка, но и для доверителя.

В трастовых операциях действуют три субъекта:

• доверитель — юридическое или физическое лицо, доверяющее имущество в управление;
• доверительное лицо — банк или специальная трастовая компания, которой доверяется управление имуществом;
• выгодоприобретатель — лицо, в пользу которого создан траст и начисляются доходы на него.

Трастовые услуги оказываются как юридическим, так и физическим лицам.

Российские коммерческие банки осуществляют такие виды трастовых услуг; как управление ценными бумагами клиента и первичное их размещение.

Еще одним видом нетрадиционных банковских операций, появившихся в последнее время в мировой банковской практике, является проектное финансирование.

Проектное финансирование — особая область финансовой деятельности, связанная с финансированием проектов на основе привлечения различных источников финансирования в целях получения прибыли от денежных потоков, генерируемых вновь создаваемым для реализации проекта предприятием. Проектное финансирование как особая финансовая техника возникло в США. В нынешней форме оно существует около 15 лет и за последнее время резко возросло его использование в результате увеличения размеров энергетических, горнодобывающих и других капиталоемких промышленных проектов. Эти проекты несут технический, экономический и политический риск, который не могут позволить себе даже крупные компании и который делится между спонсорами проектов и банками, участвующими в их финансировании.

Следует особо подчеркнуть, что проектное финансирование — это не новый источник ресурсов, а финансовая техника, которая позволяет лучше приспособить финансирование к специфичным требованиям каждого проекта. При этой форме финансирования ресурсы привлекаются на национальных или международных финансовых рынках под государственные либо частные банковские гарантии.

Ипотечные операции коммерческих банков

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 — 10 лет.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

1. переуступить их вторичным инвесторам;
2. сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3. выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30—50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные — затягивание и незавершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50— 60% цены нового. 20 — 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 — 30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 — 15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20— 30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 — 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.