Жилищное право (Ручкина Г.Ф., 2016)

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Особенности договора социального найма:

  1. договор двусторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный, за исключением случая, предусмотренного ч. 9 ст. 156 ЖК РФ, когда граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
  2. предметом договора согласно ст. 62 ЖК РФ является изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме;
  3. предмет договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);
  4. в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения — орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;
  5. в качестве нанимателя могут выступать только физические лица, причем исключительно граждане Российской Федерации. Так, согласно ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное;
  6. проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;
  7. наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме;
  8. плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется в соответствии с едиными тарифами;
  9. договор социального найма носит бессрочный характер, то есть заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления или государственной власти о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Государственной регистрации договор не подлежит.

В договоре социального найма определяются права и обязанности сторон. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 02.05.2005 № 315*.

Важная социальная норма содержится в ст. 64 ЖК РФ. На основании указанной статьи переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма

Различаются основания и порядок представления по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и жилищного фонда субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются категориям граждан, которые определены федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные граждане должны быть признанными нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации.

Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также и жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном названным кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации.

Далее мы будем рассматривать вопросы предоставления по договорам социального найма жилого помещения жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Для того, чтобы получить жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, граждане должны быть:

  1. малоимущими;
  2. признанными по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, в установленном этим кодексом порядке;
  3. проживать в данном населенном пункте.

Разберем первый критерий. Малоимущие — граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Итак, ЖК РФ назвал два критерия, которыми следует руководствоваться при признании гражданина малоимущим: невысокий доход в расчете на каждого члена семьи и отсутствие имущества, подлежащего налогообложению, выше определенной стоимости. На уровне законодательства субъектов Российской Федерации устанавливается порядок признания граждан малоимущими. И непосредственно орган местного самоуправления осуществляет признание граждан малоимущими.

Приказом Минрегионразвития России от 25.02.2005 № 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

В Москве, например, действует Закон г. Москвы от 25.01.2006 № 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях», в ст. 2 которого установлено, что малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека. Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. При этом стоимость принадлежащих членам семьи на праве собственности жилых помещений или их частей не учитывается. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 06.06.2006 № 362-ПП «О мерах по реализации закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»1. Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.

Далее перейдем к рассмотрению второго критерия — признание гражданина нуждающимся в жилых помещениях. Однако прежде необходимо усвоить виды жилищных норм. Государство не может отказаться от нормирования жилых помещений, предоставляемых во владение и пользование по договору социального найма, как в силу дефицита жилья, так и потому, что речь идет о социальном найме, то есть о предоставлении жилья на более благоприятных условиях, нежели обычно существующие.

Законодатель предусматривает следующие виды жилищных норм:

1) норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ).

Данная норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

В Москве норма предоставления площади жилого помещения установлена законом субъекта Российской Федерации и составляет 18 кв. м на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза;

2) учетная норма площади жилого помещения (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье) — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.

Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Так, учетная норма в Москве устанавливается в размере 10 кв. м площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 кв. м площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены разным семьям.

Признание граждан нуждающимися в жилье является одним из условий заключения с ними договора социального найма жилого помещения.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях закреплены в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются лица:

  1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей;
  2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
  3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
  4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или их членами семей, и проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливается постановлениями Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире», от 21.12.2004 № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»2. Так, к тяжелым формам хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, отнесены: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза; злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями; хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями; эпилепсия с частыми припадками; гангрена конечностей; гангрена и некроз легкого и некоторые другие.

Если у гражданина или членов его семьи несколько жилых помещений, в том числе принадлежащих им на праве собственности, то определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения производится исходя из суммарной площади всех его жилых помещений (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ). Супруги и их несовершеннолетние дети независимо от места регистрации являются членами одной семьи.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для принятия на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях гражданин должен подать в орган местного самоуправления по своему месту жительства заявление. Такое заявление может быть подано также через многофункциональный центр (ч. 3 ст. 52 ЖК РФ).

Также вместе с заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Так, в п. 8 Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденных приказом Минрегиона России от 25.02.2005 № 18', установлены рекомендации, согласно которым для принятия на учет гражданин подает заявление с указанием совместно проживающих с ним членов его семьи. Заявление подписывается всеми проживающими совместно с ним дееспособными членами семьи.

К заявлению могут прилагаться:

При этом согласно ч. 3 ст. 52 ЖК РФ гражданин может не представлять документы, получаемые по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет.

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут самостоятельно получены органом, осуществляющим принятие на учет, по межведомственным запросам в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных таким органам организациях, в распоряжении которых находятся данные документы, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе.

В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Помимо этого, гражданин и члены его семьи обязаны предоставить сведения о жилых помещениях, гражданско-правовых сделках, совершенных с жильем за пять лет, предшествующих постановке на учет. Это обусловлено тем, что ст. 53 ЖК РФ устанавливает последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий: граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Заявление проверяется органом, осуществляющим принятие на учет. Согласно ч. 5 ст. 52 ЖК РФ решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган.

В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет. О принятом решении гражданам сообщается письменно в течение 3 рабочих дней (ч. 6 ст. 52 ЖК РФ).

Принятые на учет граждане включаются в книги учета граждан, нуждающихся в жилом помещении. На каждого принятого заводится учетное дело, в котором содержатся все представленные им документы.

1) не представлены все предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

4) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ пятилетний срок с момента ухудшения жилищных условий гражданина.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке. Решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 55 ЖК РФ право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований для снятия их с учета.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ:

1) подача ими по месту учета заявления о снятии с учета; местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденных приказом Минрегиона России от 25.02.2005 № 18 / / Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2005. № 2.

2) утрата ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. При этом о переезде на постоянное жительство в другую местность свидетельствуют: снятие с регистрационного учета и регистрация по новому месту жительства, наличие в новом муниципальном образовании постоянного места работы, совместное проживание (по месту работы) с членами семьи и т.д. В случаях временного отсутствия граждан по месту жительства они не могут быть сняты с учета как нуждающиеся в обеспечении жильем;

4) получение ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставление им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;

6) выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Причем гражданин снимается с учета независимо от того, знал он или не знал о допущенных нарушениях и злоупотреблениях.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Очередность определяется временем принятия граждан на учет. При одновременном рассмотрении заявлений нескольких граждан их очередность следует определять по датам подачи ими заявлений с необходимыми документами.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ):

  1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания1 и ремонту или реконструкции не подлежат;
  2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления, которые выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия данных решений.

Такое решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием для заключения договора социального найма.

Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Такие сделки и действия будут учитываться за период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, установленный законом субъекта Российской Федерации, но не менее чем за 5 лет.

Согласно ч. 1 ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Статья 59 ЖК РФ регулирует вопросы предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Так, если в коммунальной квартире проживают несколько нанимателей и (или) собственников, освободившееся жилое помещение предоставляется на основании их заявления по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таких граждан в коммунальной квартире нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Если же и такие граждане в коммунальной квартире отсутствуют, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов семьи нанимателя по договору социального найма

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, а также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наймодатель несет перед уполномоченными (на применение мер ответственности) государственными органами и перед нанимателем административно-правовую и гражданско-правовую ответственность.

Административная ответственность наймодателя предусмотрена в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ):

Гражданско-правовая ответственность прежде всего предполагает возмещение убытков у нанимателя, если они возникли по вине наймодателя (в форме реальных убытков и упущенной выгоды).

Наниматель по своему выбору вправе потребовать: уменьшения платы за услуги, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме или убытков. Если в жилищном законодательстве или в договоре социального найма за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателем установлена уплата неустойки (штрафа, пени), то убытки возмещаются, как правило, в части, не покрытой неустойкой.

Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей не освобождает наймодателя от исполнения обязательства в натуральной форме, если иное не предусмотрено законом или договором социального найма.

Наниматель вправе предъявить такие требования наймодателю или исполнителю услуг в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ, а также прописываются в договоре социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

Кроме того, наниматель, помимо указанных прав, может иметь иные права, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Наниматель обязан:

Также существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Наниматель по договору социального найма, не исполняющий свои обязанности по договору социального найма, может быть привлечен к уголовной, административно-правовой и гражданско-правовой ответственности.

К уголовной ответственности наниматель может быть привлечен в соответствии со ст. 167 УК РФ1 за умышленное уничтожение или повреждение имущества (в том числе жилых помещений, принадлежащих субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления), а также в соответствии со ст. 168 УК РФ — за неосторожное уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности.

Административная ответственность нанимателя предусмотрена КоАП РФ:

Гражданско-правовая ответственность нанимателя перед наймодателем состоит:

• в возмещении убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), если убытки у наймодателя возникли по вине нанимателя.

Например, такие убытки могут возникнуть вследствие причинения вреда имуществу наймодателя (ст. 1064 ГК РФ). Причем не только по умышленной вине нанимателя, но и по его неосторожности.

Возможно взыскание с нанимателя неустойки, если она была предусмотрена в договоре социального найма в разделе, статьях об ответственности нанимателя;

• расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке (в частности, в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев — ч. 4 ст. 83 ЖК РФ), выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей или бесхозяйственном обращении с жилым помещением и др. (ст. 91 ЖК РФ).

В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

К членам семьи нанимателя согласно ч. 1 ст. 69 ЖК РФ относятся супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17.12.2001 № 173-Ф3 «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие лица, находящегося на иждивении.

В постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума ВС РФ № 14) под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суд должен выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Лица, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности, независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

В пункте 24 постановления Пленума ВС РФ № 14 разъясняется, что члены семьи нанимателя вправе:

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). К таким обязательствам относятся, например, обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов

В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Ст. 77 ЖК РФ закрепляет, что договор поднайма заключается в письменной форме и его экземпляр передается наймодателю. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.

Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

  1. по соглашению сторон;
  2. при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

Если после предупреждения нанимателя виновные лица продолжают нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Правовой статус временных жильцов определен в ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ.

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых судебная практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.

Безвозмездное проживание граждан в качестве временно проживающих (временных жильцах) возможно с согласия членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.