Жилищное право
Жилищный фонд Российской Федерации
Предметом жилищного права является комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:
- отношения собственности на жилые помещения и соответственно отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (.купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);
- отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.
Отношения первого рода следовало бы рассматривать в соответствующих главах, например: о собственности, о договорах купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, в настоящей главе, тем более, что они регулируются специальным нормативным актом — ЖК РФ.
Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, часть жилого дома, квартиры в многоквартирных домах, часть квартиры, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).
Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд Российской Федерации. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается. Таким образом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т. п.
Жилищный фонд Российской Федерации в зависимости от формы собственности можно разделить на несколько категорий.
1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:
а) строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);
б) приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и проч.;
в) приобретение права собственности по наследству;
г) приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности;
д) приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.
2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.
3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и ее субъектам.
Право собственности на жилое помещение
Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он может его использовать только для проживания граждан (для личного проживания и проживания членов семьи или для проживания иных лиц на основании договора имущественного найма). Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).
При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.
Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на имущество граждан и др.
От отношений собственности на жилье следует отличать отношения, связанные с созданием товариществ собственников жилья, задачей которых является содействие реализации жилищных прав и обязанностей их членов и управление многоквартирными домами.
Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного найма.
Понятие договора найма жилого помещения
В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений:
1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;., 2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РФ и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предоставление более льготного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.
Правовая природа обоих видов договоров найма жилого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).
Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (собственник жилого помещения или управомо- ченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.
При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.
Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймо- дателя по договору входит осуществление капитального ремонта.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до шести месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.
Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.
Договор коммерческого найма жилого помещения
Заключению договора коммерческого найма жилого помещения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановку на учет, получение ордера. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам).
Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Законодательство предусматривает, что наравне с нанимателем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семейных и родственных связей с нанимателем не является необходимым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение производится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих в нем лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случаев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним солидарную ответственность).
Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопоставимо выше платы за социальный наем.
Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кроме того, договор может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.
Таким образом, при сравнительно высокой плате за помещение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.
Договор социального найма жилого помещения
Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального найма регулируется использование помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по договору социального найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем. В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма имеют не все, а лишь некоторые категории малоимущих8, особо нуждающихся граждан: не имеющие жилья, обеспеченные жилой площадью ниже учетной нормы, установленной соответствующим органом местного самоуправления (в Москве это 10—15 м9), проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.
Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12м2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.
В договоре найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.
Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.
Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить капитальный ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории, а также обеспечивать предоставление услуг ЖКХ.
Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом:
1) право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое также возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому назначению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд;
2) право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи;
3) право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное дет- ское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в ле- чебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем;
4) право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора;
5) право вселять временных жильцов;
6) право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещениями в домах муниципального фонда не требуется;
7) право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, детских площадок и т. п.), а также предоставления коммунальных услуг.
Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.
Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предоставляемое помещение может быть следующих видов.
1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:
- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
- дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания;
- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.
Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.
3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.