Жилищное страхование

Общие понятия и роль жилищного страхования

C переходом российской экономики на рыночные методы управления появляются объективные условия для развития жилищного страхования. Возникает необходимость страховой защиты в системе социально-экономических отношений страны.

Регулярность и масштабность страховых событий катастрофического характера заставляют государство заниматься поисками путей решения проблемы выплаты населению страхового ущерба. K решению этой проблемы может быть привлечен более активно страховой рынок — путем совершенствования и развития жилищного страхования.

Жилищное стриховиние представляет собой совокупность видов страхования, предусматривающих осуществление частичной или полной компенсации ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

Жилищное страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего обществу компенсировать ущерб, который наступает вследствие случайных событий, наносящих урон населению и государству.

Жилищное страхование следует рассматривать как комплексное страхование, включающее в себя объекты имущественного страхования и страхования ответственности. Оно подразделяется на следующие виды:

• страхование жилого помещения его собственником;
• страхование жилого помещения нанимателем;
• страхование ответственности перед третьими лицами арендаторов нежилых помещений в жилом доме;
• страхование гражданской ответственности арендаторов;
• страхование ответственности перед третьими лицами при перепланировке квартир или при переустройстве их под офисные помещения;
• страхование ответственности коммунальных предприятий за ущерб перед третьими лицами;
• страхование ответственности собственника (владельца, нанимателя) жилищного фонда за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
• ипотечное страхование;
• титульное страхование;
• страхование имущества товариществ собственников жилья;
• страхование профессиональной ответственности риелторов;
• страхование жилых помещений в домах-памятниках и др.

Некоторые виды жилищного страхования могут содержать также элементы личного страхования.

Жилищное страхование обеспечивает восстановление имущества всех форм собственности, поврежденного или уничтоженного стихийными бедствиями, авариями, иными бедствиями, от которых оно было застраховано. B результате современных социально-экономических преобразований в России изменилась структура жилищного фонда по типам собственности и возникла необходимость перехода к новой системе организационно-правовых и финансовых отношений в сфере владения, распоряжения и пользования жилищным фондом. Так, доля частного жилищного фонда на 1 января 2010 г. составила 84,3 % всего жилищного фонда России.

Потребность в страховой защите реально сформировалась в условиях перехода в частную собственность граждан жилых помещений, расположенных в домах муниципального жилищного фонда. Появление в одном жилом доме нескольких собственников вынуждает к совместному решению вопросов о формах содержания жилого дома, обеспечения его сохранности и определения источников возмещения ущерба, возникающего в связи с износом и повышением аварийности жилого дома.

Важность страхования обусловлена проводимой жилищной реформой, реальной необходимостью возмещения потерь в результате чрезвычайных и иных неблагоприятных случайных событий, совершенствованием законодательной базы, а также социальноэкономической значимостью.

При возникновении крупных природных или техногенных катастроф, охватывающих огромные территории, угрожающих жизни тысячам жителей, нарушающих производство сотен предприятий, возмещение ущерба через систему жилищного страхования имеет позитивные макроэкономические последствия.

Направление средств государственного бюджета на возмещение ущерба от катастроф, аварий и иных чрезвычайных событий нежелательно, так как непредвиденные расходы государства нарушают бюджетный план, а централизованных государственных резервов бывает не всегда достаточно. K тому же покрытие ущерба, причиненного объектам частной собственности, за счет государственных средств не характерно для развитой рыночной экономики.

Следовательно, жилищное страхование может помочь избежать таких серьезных макроэкономических проблем, как рост государственных расходов и бюджетного дефицита, являющегося инфляционным фактором.

Жилищное страхование способствует оптимизации макроэкономических пропорций общественного воспроизводства. Именно из-за способности жилищного страхования оказывать влияние на макроэкономические процессы оно считается одним из стратегических секторов экономики.

Кроме того, важным стратегическим фактором являются огромные инвестиционные ресурсы страховых компаний, которые во многом предопределили макроэкономические пропорции экономического развития страны.

Социальная роль жилищного страхования заключается в том, что оно обеспечивает стабильность в обществе, гарантируя гражданам возмещение ущерба при повреждении или утрате жилья, создавая защищенность человека.

B условиях рыночной экономики, когда прямое государственное влияние во многих социальных областях минимально, а необходимость социальных гарантий чрезвычайно велика, эти функции переданы государством страховым компаниям: минимум обеспечивается обязательными видами страхования, а все остальное — посредством заключения договоров добровольного страхования. Стимулируя проведение жилищного страхования как социально ориентированного страхового продукта, государство снижает социальную нагрузку на внебюджетные фонды.

Развитию жилищного страхования способствуют следующие факторы: стабильное финансовое положение населения, активизация роли государства в укреплении и развитии рынка страхования жилья, необходимая статистическая информация, разработка концепции развития жилищного страхования в целях удовлетворения потребностей населения, предприятий и государства в надежной страховой защите.

Жилищное страхование содействует социально-экономической стабильности в обществе и является неотъемлемым элементом системы социальной защиты имущественных интересов населения. Необходимость жилищного страхования в России вызвана введением рыночных механизмов возмещения имущественных потерь, возникающих у собственников, нанимателей, арендаторов, оценщиков, риелторов в условиях социально-экономических преобразований.

Следует признать, что недостаточное развитие жилищного страхования в РФ обусловлено социально-экономическим положением, состоянием страхового рынка, несовершенством законодательной базы. Вместе с тем имеются возможности для рыночных преобразований. Необходимы финансовые гарантии государства, обеспечивающие возмещение ущерба в случае стихийных бедствий, аварий, пожаров и других непредвиденных событий.

Дальнейшее развитие жилищного страхования в России определяется:

• расширением видов страховых продуктов, отвечающих потребностям широких слоев населения и государства;
• повышением качества оказываемых страховых услуг;
• укреплением доверия населения к страхованию;
• государственной поддержкой жилищного страхования в условиях социально-экономических реформ;
• разработкой мероприятий по организационно-методическому правовому и законодательному обеспечению.

Страхование жилищного фонда как важнейшая часть жилищного страхования

Анализ состояния жилищного страхования в Российской Федерации показывает, что необходимо создать экономический механизм, гарантирующий гражданам возмещение ущерба при повреждении или уничтожении их жилья в результате чрезвычайных событий, а также условия для перехода к обязательному страхованию жилья.

Недостаточное количество средств, выделяемое на ремонт и содержание жилья, приводит к износу жилищного фонда и систем инженерного обеспечения и, как следствие, к росту числа аварий и пожаров в домах. Страхование является одним из механизмов возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду.

С точки зрения повреждения или утраты жилищный фонд стал сегодня более уязвимым, хотя и более благоустроенным. Затраты, связанные с ремонтом поврежденного жилья и содержанием жилищного фонда, оказывают негативное воздействие на ход проведения преобразований, направленных на сокращение бюджетных дотаций предприятиям жилищно-коммунальной сферы и повышение оплачиваемой населением доли затрат на жилищнокоммунальные услуги.

Очевидная потребность в сокращении бюджетного финансирования работ по ремонту поврежденного жилья диктует необходимость использования иных источников и механизма возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду авариями, пожарами и иными событиями.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства определяет в качестве такого механизма систему страхования, предполагая разработку и принятие соответствующего федерального закона об обязательном страховании жилья, что не исключает возможности страхования жилищного фонда на добровольной основе.

Практическое применение механизма добровольного страхования жилья, а также использование страховых фондов для страхового возмещения ущерба и финансирования работ по предупреждению ущерба застрахованным объектам определено в качестве приоритетного направления для всех субъектов Федерации в новых социально-экономических условиях.

B ходе проводимой жилищной реформы потребность в страховой защите имущественных интересов и жилищных прав граждан реально сформировалась (в частную собственность перешло 84,3% жилищного фонда).

B случае повреждения или уничтожения жилья в результате стихийного бедствия или иного чрезвычайного события имущественные потери должны компенсировать не органы власти, а сами собственники. Однако граждане — собственники жилья предпринимают недостаточные меры по защите своих имущественных интересов, продолжая по-прежнему рассчитывать на помощь со стороны органов власти. И органы власти, в свою очередь, из-за отсутствия рыночного механизма гарантий на случай уничтожения или повреждения жилья вынуждены принимать решения о его ремонте или замене, неся существенные бюджетные затраты.

При повреждении жилья наниматель, как и собственник, вправе требовать, в том числе в судебном порядке, возмещения ущерба от виновной стороны. Учитывая, что в основном повреждения жилья связаны с неполадками в системах инженерного обеспечения (вода, тепло, газ, канализация и т.д.) или протечками кровли, виновной стороной, как правило, являются или подрядная организация, осуществляющая по договору со службой заказчика (владельцем дома) работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, или соседи по дому.

B случаях повреждения или уничтожения квартир в результате пожара или залития водой при его ликвидации определить виновную сторону порой невозможно. По сложившейся практике устранение ущерба производится за счет средств, выделяемых на содержание и ремонт жилья, т.е. за счет бюджетных дотаций.

Начало формирования рынка жилья как основного элемента рынка недвижимости в России было положено в начале 90-х годов XX в. путем принятия законодательных актов о приватизации жилья. Интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья, в результате чего произошло изменение структуры жилищного фонда по формам собственности. Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации, с каждым годом увеличивается и составил в 2009 г. 73 %.

B 2009 г. в результате приватизации жилых помещений доля частного жилищного фонда составила 84,2% по сравнению с 32,6% в 1990 г. Особенно возросла доля частного жилья в городах: если в 1990 г. она составляла 20,5%, то в 2009 г. выросла до 82,0%. Доля государственного жилищного фонда с 1990 по 2009 г. снизилась с 44,4 до 5,4%.

B зависимости от правового режима использования жилых помещений жилищный фонд приобретает совершенно новую структуру, имеющую особое значение для жилищного законодательства:

• жилищный фонд социального использования;
• жилищный фонд потребительского использования граждана- ми-собственниками и совместно с ними проживающими;
• доходные жилые дома (жилые помещения), используемые собственниками для извлечения прибыли.

Изменение структуры жилищного фонда способствует развитию и созданию системы страховой защиты по формам собственности. Обладание собственностью — это не только благо, но и бремя, которое надо уметь нести, в частности бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), риск случайной гибели имущества (ст. 211 ГК РФ).

B современных условиях появилась реальная необходимость перехода к новой системе страховых, организационно-правовых и хозяйственно-финансовых отношений в сфере владения, пользования и распоряжения жилищным фондом.

B соответствии с нормами ст. 210, 211 ГК РФ и ст. 158 ЖК РФ в случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери и расходы на содержание принадлежащего собственнику помещения должны компенсироваться этим собственником. Обслуживание и ремонт жилых зданий и занимаемых по договору найма жилых помещений муниципального жилищного фонда производится за счет бюджетных средств, а домов и квартир государственного жилищного фонда — за счет средств предприятий и учреждений, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении они находятся.

Жилищный фонд России составляет более 21% всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 3 млрд м² общей площади. Состояние жилищного фонда России за последние годы существенно ухудшилось. Если в 2000 г. площадь ветхого и аварийного жилья составляла 65,6 млн м² (2,3% к общему жилищному фонду), то к концу 2009 г. она возросла и составила 99,5 млн м² (3,1% к общему жилищному фонду).

Потребность в жилищном страховании в современных условиях насущна. Изношенные коммуникации способствуют подтоплению зданий. Вполне реален крупномасштабный инфраструктурный кризис, связанный с массовыми авариями на объектах жилищно-коммунального хозяйства. Необходимость развития жилищного страхования обусловливается ухудшением состояния жилья.

Как показывают выборочные обследования, проводимые эксплуатационными организациями и общественными объединениями квартиросъемщиков, в среднем за год риску повреждения из-за неполадок в системах инженерного обеспечения подвержена каждая девятая квартира в многоквартирном жилом доме. Кроме того, от огня страдает более 270 тыс. квартир ежегодно. Если добавить в этот список наводнения, землетрясения и прочие неприятности, получается, что все мы находимся в зоне риска.

Большинство домов, построенных при советской власти, являются зоной повышенного риска для живущих в них людей. Ветшают сами здания, ржавеют коммуникации, на плановый ремонт которых десятилетиями не находится средств. В результате из бюджета ежегодно тратятся миллионы рублей на ликвидацию последствий разного рода аварий и возмещение ущерба пострадавшим людям. Размер этих выплат не может компенсировать серьезные потери.

Дефицит выделяемых средств из бюджетов всех уровней на содержание и ремонт жилищного фонда приводит к его старению и обветшанию. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд с износом более 70%.

Основная доля жилья, непригодного для проживания, расположена в городской местности — более 78% всей площади аварийных и ветхих строений. Площадь аварийных и ветхих строений в 1,5 раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов.

Большая часть жилищного фонда, созданного в процессе массового жилищного строительства в 60-х годах XX в., морально устарела и требует реконструкции. B среднем за год выбывает по ветхости 4—5 млн м².

2. Физический износ жилых зданий представляет собой утрату потребительной стоимости в процессе эксплуатации, что проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных свойств. На развитие физического износа воздействуют: потеря механических качеств, например коррозия металлов; гниение и разрушение конструкций; потеря прочности. Таким образом, ухудшение эксплуатационных качеств, появившееся в конструктивных элементах зданий, есть проявление физического износа.

Количество ветхих и аварийных жилищ в разных субъектах Федерации распределяется неравномерно.

По федеральным округам наибольший объем ветхого и аварийного жилищного фонда приходится на Южный федеральный округ, Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и Приволжский федеральный округ.

B общей структуре жилищного фонда небольшой удельный вес аварийного и ветхого жилья — в Дальневосточном, Уральском, Северо-Западном федеральном округах.

Распределение ветхого и аварийного жилищного фонда по структуре жилых зданий и формам собственности на жилые помещения в них имеет общие тенденции для большинства регионов. Наибольшую долю в этом фонде составляет жилье, занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью. B основном это малоэтажное жилье (до трех этажей) послевоенной постройки, сборно-щитовые дома 1950-х годов, построенные для временного проживания шахтеров, нефтяников, железнодорожников и т.д. Существенную долю занимает также частный индивидуальный фонд и наименьшую — жилье в многоэтажных (свыше трех этажей) жилых зданиях.

Содержание аварийного и ветхого жилья обходится государству в 2—3 раза дороже, чем жилья, находящегося в технически исправном состоянии. Это приводит к завышению уровня федерального стандарта на содержание 1 м².

2. Значительный удельный вес в общей структуре ветхого и аварийного жилья занимает ведомственный жилищный фонд, переданный на баланс муниципальных образований.

Так, например, в Кемеровской области около 80% ветхого и аварийного жилищного фонда приходится на жилье шахтерских городов и поселков.

Органы местного самоуправления не в состоянии решить проблемы, связанные с передачей в муниципальную собственность жилищного фонда, ранее числившегося на балансе организаций угольной промышленности, в связи с чем практически прекращена работа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья.

Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда постоянно увеличивается.

B настоящее время в России более 2 млн граждан проживают в ветхих и аварийных домах, которые попадают под категорию жилых помещений (домов), не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям. Государство гарантирует гражданам, проживающим в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, право на получение в пользование жилого помещения (ст. 49 и 51 ЖК РФ), однако законодательное определение ветхого и аварийного жилья на федеральном уровне отсутствует.

Социальные обязательства государства по отношению к населению, проживающему в ветхом и аварийном жилищном фонде, четко не определены. Роль жилищного страхования в этих условиях возрастает.

Страхование жилья обеспечивает:

• гарантии своевременного и полного возмещения имущественных потерь в случае повреждения или уничтожения жилья;
• создание системы объективной оценки причиняемого жилью ущерба, выявления его виновников и взыскания с них, используя предоставленные страховщикам права, величины выплаченного ущерба;
• адресную помощь пострадавшим;
• повышение ответственности подрядных организаций за качество обслуживания домов.

Современный страховой рынок и необходимость жилищного страхования

O стабильности экономической системы общества можно судить по масштабу использования всех имеющихся возможностей для социальной защиты граждан. Страхование как система защиты имущественных интересов граждан, организаций и государства является необходимым элементом развития экономики, социальной сферы, рационального использования материальных и финансовых ресурсов. Страховой рынок России доказал свою жизнеспособность как в период становления рыночных отношений, так и на современном этапе.

Становление страхового рынка России способствовало дальнейшему расширению его инфраструктуры, росту числа субъектов рынка (страховые пулы, страховые посредники, андеррайтеры, сюрвейеры), появлению новых субъектов, таких как страховые актуарии, общества взаимного страхования, расширению взаимодействия российского страхового рынка с международным страховым сообществом.

B последние годы наблюдается рост объема собираемой страховщиками страховой премии, приходящегося на страхование имущества граждан. Лишь в 2009 г. произошло снижение по объему собираемых премий.

Страховые организации продолжают активно совершенствовать свои страховые продукты. Об этом свидетельствуют их постоянные обращения в страховой надзор за получением новых лицензий и расширением перечней видов страхования. Вместе с тем потенциал российского страхового рынка используется не в полной мере. Уровень страховой защиты граждан от рисков, связанных с эксплуатацией жилья, а также различными техногенными рисками, остается крайне низким.

Эксплуатация жилищного фонда связана с непредвиденными обстоятельствами, которые могут быть следствием различных неблагоприятных явлений, аварий, чрезвычайных ситуаций. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2010 г. № 442-ФЗ) «О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» чрезвычайная ситуация — это обстановка на определенной территории, сложившаяся в результате аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия, которые могут повлечь или повлекли человеческие жертвы, ущерб здоровью людей или окружающей среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей.

Авария — опасное техногенное происшествие, создающее на объекте, определенной территории угрозу жизни и здоровью людей и приводящее к разрушению зданий, сооружений, а также нанесению ущерба окружающей среде.

Как мы уже упоминали, потребность в сокращении бюджетного финансирования работ по ремонту поврежденного жилья диктует необходимость использования иных источников и механизмов возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду авариями, пожарами и иными событиями.

Социально-экономическое состояние России, значительное снижение инвестиций в жилищно-коммунальную сферу закономерно приводят к возрастанию износа жилищного фонда, снижению надежности систем инженерного обеспечения жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, росту риска возникновения ущерба, причиняемого авариями, пожарами, техногенными взрывами.

Убытки по восстановлению жилья или предоставлению новых квартир исчисляются миллиардами рублей. К непредвиденным существенным бюджетным затратам приводят последствия повреждения жилья в результате аварий систем инженерного обеспечения (водо-, тепло-, электро- и газоснабжения).

Ремонт инженерных систем и конструктивных элементов жилых зданий, компенсация за ущерб, нанесенный жилью, оказавшемуся непригодным к проживанию в результате пожаров и взрывов, снижают эффективность использования направляемых в жилищнокоммунальную сферу ограниченных финансовых ресурсов. Все это диктует необходимость создания дополнительных внебюджетных источников возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду.

Низкий уровень платежеспособности граждан не способствует вложению средств на страхование, если не удовлетворены полностью более важные потребности. Для того чтобы располагаемые доходы распределялись в числе прочих направлений и на страхование, необходим ряд условий, важнейшими из которых наравне с платежеспособностью являются информированность населения о жилищном страховании, уровень экономического мышления, формирование общественного сознания и интереса граждан к страхованию.

На формирование спроса в области жилищного страхования оказывают влияние:

• число потенциальных страхователей и объектов страхования, т.е. размер страхового поля;
• доходы потенциальных страхователей;
• законодательное закрепление условий проведения жилищного страхования;
• инфляционные процессы;
• ставка страхового взноса.

Учитывая различия в типах жилых строений, целесообразно страховать жилье с учетом конструктивно-технологических особенностей. Необходимо все объекты (дома и квартиры) с их разнообразием конструктивно-технических характеристик и потребительских свойств сводить в несколько однородных групп. Процедура такого сведения называется «типизация жилья по качеству».

Целью типизации является выделение групп объектов с наименьшим разбросом удельной цены жилья внутри группы. Основным классификационным признаком при выделении типов строений принят не материал наружных ограждений (стен) или этажность здания, а материал и технология строительства несущих конструкций. B результате можно выделить следующие типы строений: деревянные, кирпичные, сборно-железобетонные (панельные и блочные) и монолитно-каркасные.

Жилищный фонд делится на несколько групп характерной застройки:

• жилье низкого качества;
• типовое жилье;
• застройка сталинских времен;
• дома улучшенной планировки;
• элитное жилье.

Застройка жилищного фонда формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. B сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде можно выделить дома трех типов по происхождению и общему стилю застройки:

1. дореволюционный (до 1917 г.);
2. социалистический (1930—1990 гг.);
3. современный.

Дореволюционную застройку определяют бывшие небольшие частные особняки (реконструированные в малоквартирные дома или нежилые здания) и многоквартирные дома. Этажность частных особняков — 2—4 этажа, многоквартирных домов — 6—8 этажей. Страхованию этих домов уделяется недостаточно внимания, так как у них высокая степень износа. Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции.

Жилье социалистической застройки подразделяется следующим образом: 1930—1960 гг. («сталинское домостроение»); 1961—1970 гг. (первый период индустриального домостроя — «хрущевские пятиэтажки»); 1970—1990 гг. (второй период индустриального домостроя — кирпичные дома улучшенной планировки).

Остается насущной проблема реконструкции крупногабаритных «сталинских» домов и высоток, особенно внутренних инженерных коммуникаций, из-за их морального устаревания и физического износа.

Сборно-железобетонные технологии разделились на панельные и блочные. С развитием сборно-железобетонного домостроения и повышением этажности сначала до 9—12, затем до 17 этажей блочная технология постепенно морально устаревала из-за жесткой за- данности пространственных габаритов, а панельная продолжала развиваться.

Несмотря на достаточное многообразие типов зданий, в жилищном фонде (исключая индивидуальные дома) можно выделить три основных типа строений в зависимости от технологии постройки и внутри типа произвести сегментацию на классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств:

1. сборно-панельные строения;
2. кирпичные строения;
3. монолитно-каркасные строения.

B соответствии с законодательством капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий в 1956—1965 гг., включая приватизированные жилые помещения, должны осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основной прирост жилищного фонда происходил именно в эти годы. Так, в Москве в этот период было введено 13 309 жилых строений.

B связи с многообразием форм собственности и качественными характеристиками жилищного фонда каждый страховой полис при страховании жилья имеет множество индивидуальных особенностей. На тарифы влияет не только географическое расположение дома, но и множество других условий.

Одни компании рассматривают наличие железных дверей, решеток на окнах, охранной и пожарной сигнализации как факторы, понижающие базовые тарифы. Другие считают, что сигнализация должна быть в каждой квартире, и повышают базовые тарифы при отсутствии подобных систем безопасности.

B итоге может сложиться так, что в конкретном случае за счет скидок и надбавок страховой полис в компании, имеющей высокие базовые тарифы, окажется дешевле, чем в компании с низкими базовыми тарифами.

Обычно увеличивают стоимость страхования такие факторы, как проживание на первом или последнем этаже, продолжительное отсутствие в квартире ее владельцев, сдача недвижимости в аренду, использование в помещении для бытовых нужд газа или открытого огня, рассрочка платежей.

Наибольшая дифференциация тарифов при страховании жилья связана именно с материалом, из которого построен дом.

Как правило, страхование деревянного дома обходится на 20— 50% дороже, чем кирпичного. B регионах разница в стоимости страхования деревянных и кирпичных домов еще выше — в 2—3 раза.

Страхование домов принципиально ничем не отличается от страхования квартир. B настоящее время применяются единые правила страхования имущества граждан, по которым осуществляется страхование жилых помещений, — те же риски, сходные тарифы, похожие системы скидок и надбавок. Однако при формировании тарифов есть и специфические факторы. Так, стоимость страхования дома будет увеличена, если к дому пристроена баня, если в доме есть открытый источник огня (печь или камин), если дом находится вдали от населенных пунктов, в низине или в пойме реки, на торфяниках, а также в том случае, если страхуется недостроенный объект.

Страховые компании при страховании и строений и квартир практикуют различные виды договоров. Один из них устанавливает небольшие страховые суммы и вводит стандартные лимиты ответственности по каждому конструктивному элементу квартиры или дома. Большинство компаний даже не требуют осмотра объекта страхования. При наступлении страхового случая учитывается не столько реальный ущерб, сколько установленные в договоре или правилах условия.

Например, отделка квартиры застрахована на 1000 долл. США и в правилах страхования указаны следующие лимиты ответственности страховой компании по каждому конструктивному элементу (в %): стены — 27, потолок — 10, полы — 30, двери — 10, окна — 8, инженерное оборудование — 15. B данном случае при повреждении всего потолка в результате залива независимо от реальной стоимости отделки можно будет получить лишь 100 долл. (10% страховой суммы).

Если элемент объекта поврежден частично, то и выплачивать за него будут пропорционально отношению размера полученного повреждения к доле данного элемента отделки в страховой сумме.

Так, при повреждении потолка выплата страховщика составит 20 долл. (1/5 от 100 долл.).

Аналогичная ситуация и со страхованием строений.

Допустим, установлены следующие удельные веса элементов строения (в %): фундамент — 14, несущие стены — 25, полы и перекрытия — 19, крыша и кровля — 6, окна и двери — 11, отделка — 11, прочее — 14. При таких условиях, даже если дом сгорит, а фундамент поврежден не будет, страхователь получит лишь 86% страховой суммы (за вычетом стоимости фундамента). Если ураганом снесет крышу, то выплата будет покрывать не реальные убытки, а составит 6% страховой суммы.

B настоящее время при страховании жилищного фонда наиболее распространены полисы «от всех рисков». По каждому из рисков при этом устанавливается свой тариф.

Тариф для конструктивных элементов в среднем по Москве составляет 0,5—0,6% устанавливаемой страховой стоимости квартиры.

Но даже в одной компании по одним и тем же рискам страховые тарифы могут различаться в зависимости от региональных особенностей. B стандартный набор рисков при страховании жилищного фонда входят пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, умышленные противоправные действия третьих лиц, падения летательных аппаратов и их частей, а также наезд транспортных средств.

Наибольший вклад в стоимость полиса вносит риск пожара, который при желании можно застраховать отдельно за 0,3—0,4% страховой суммы.

При страховании отделки на стоимость договора существенно влияет вероятность ее повреждения в результате аварий водопроводных, канализационных и отопительных систем. При страховании домов и находящегося в них имущества пожары и противоправные действия третьих лиц считаются наиболее вероятными рисками.

Возрастает вероятность наступления страховых событий по этим рискам в домах с большей степенью износа. Проблемы, связанные с техническим состоянием жилья, усугубляются увеличением количества чрезвычайных ситуаций. B частности, такой фактор чрезвычайных происшествий, как «внезапное обрушение зданий», имеет постоянную тенденцию роста. Это происходит на фоне общего роста числа чрезвычайных ситуаций.

Основное влияние на рост ущерба за последние годы оказывает такое чрезвычайное событие, как «высокие уровни воды» (наводнения, половодья, дождевые паводки, заторы, ветровые нагоны). Его размер составляет около 50% совокупного ущерба от чрезвычайных ситуаций. Это один из наиболее значительных факторов и по количеству пострадавших граждан.

Пожары являются одним из главных рисков в жилищном страховании. Именно жилой сектор составляет основную часть и в общем числе пожаров, и в доле материального ущерба от пожаров. Основными причинами пожаров являются неосторожное обращение с огнем, неполадки электрооборудования и т.д. B городах происходит больше пожаров, чем в сельской местности.

Несмотря на снижение количества пожаров в зданиях жилого сектора, за последние годы наблюдается рост прямого материального ущерба. Это связано с тем, что происходит постоянное увеличение показателей в перерасчете ущерба на один пожар. B этих условиях роль страхования жилого сектора более чем очевидна, причем число пожаров с каждым годом повышается в домах, находящихся в частной собственности.

Итак, необходимость жилищного страхования обусловлена рядом факторов: ростом затрат, связанных с эксплуатацией жилищного фонда и его техническим состоянием, значительными убытками от аварий, стихийных бедствий, катастроф. Страхование имущественных интересов и жилищных прав собственников и нанимателей жилья во всех регионах России может стать важнейшим механизмом, позволяющим сформировать дополнительные финансовые ресурсы, направленные на восстановление утраченного или поврежденного жилья и на развитие инженерной инфраструктуры.

Региональные особенности жилищного страхования

Страхование как система защиты имущественных интересов граждан имеет большое значение для развития экономической и социальной сферы субъектов Федерации. Страхование, предоставляя гарантии восстановления нарушенных имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и иных явлений, позитивно влияет на укрепление финансов государства. Оно не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев, но и является одним из наиболее стабильных источников долгосрочных инвестиций в рыночной экономике.

Россия характеризуется большим разнообразием региональных особенностей, связанных с административными, нормативно-правовыми, климатическими, технологическими отличиями и размерами территорий муниципальных образований. Климатические особенности в регионах приводят к различию в сезонности предоставления коммунальных услуг, в частности отопления, к использованию различных технологий их предоставления и в конечном счете к объективно разной стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Существуют также технологические особенности предоставления жилищно-коммунальных услуг. K ним можно отнести вид топлива, используемый в теплоснабжении, и способ его поставки, поверхностный или подземный водозабор, технологии водоподготовки и т.д. Технологические и климатические особенности могут оказывать существенное влияние на подходы к развитию страхования жилья.

Страхование жилья является важной составляющей жилищнокоммунальной реформы, проводящейся в настоящее время, одной из целей которой является поэтапное введение механизма обязательного страхования жилья. Реализация программы страхования жилья увязана по срокам с завершением перехода на полную оплату населением затрат по обслуживанию и ремонту жилья, а также затрат на коммунальные услуги. Под поэтапным введением механизма страхования жилья понимается постепенный переход от частичной оплаты собственниками и нанимателями жилья затрат на его страхование к полной оплате ими всей стоимости страхования.

На развитии жилищного страхования отрицательно сказывается отсутствие достаточных мер государственного регулирования как по поддержке страхования, так и по стимулированию населения и предприятий к более широкому использованию его возможностей для защиты своих имущественных интересов. Промышленный спад, проблема неплатежей хозяйствующих субъектов, неустойчивое финансовое положение страховых компаний, инфляция, низкий уровень платежеспособности населения, неустойчивое законодательство, банкротство банков и других финансовых организаций существенно подорвали доверие населения к финансовым институтам.

B настоящее время основное бремя расходов по ликвидации последствий техногенных аварий и катастроф, негативных природных явлений, перебои в производстве ложатся на бюджеты разных уровней. Целесообразно развивать жилищное страхование на федеральном и региональном уровнях, способствующих реализации экономического потенциала страхового сектора.

Основными целями развития жилищного страхования в регионах должны быть:

• использование механизмов страхования для формирования стабильных рыночных отношений;
• создание условий для деятельности страховых компаний по защите имущественных интересов юридических и физических лиц;
• направление инвестиционного потенциала страховщиков на решение социально-экономических проблем региона.

B стране пока недостаточно используется потенциал регионального страхового рынка для развития страхования жилья. Основные причины — отсутствие реальных экономических возможностей для страхователей в связи с невысокой эффективностью страхового законодательства и отсутствием статистической информации, ограниченность платежеспособного спроса на страховые услуги, недоверие населения к финансовым институтам в целом и к страховщикам, а также низкий уровень благосостояния населения.

Наиболее успешно страхование имущества осуществляется в Республике Татарстан и Удмуртской Республике, Самарской и Нижегородской областях.

B экономической системе функционирования Удмуртской территориальной подсистемы по вопросам защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера механизм страховой защиты занимает особое место, так как позволяет привлечь на эти цели внебюджетные финансовые средства.

Анализ деятельности страховщиков Южного федерального округа свидетельствует о динамичном расширении страхового рынка, что отражается в неуклонном росте добровольного страхования. Страхование имущества юридических и физических лиц у страховщиков региона продолжает оставаться одним из самых значимых и перспективных видов добровольного страхования, занимающего наибольший удельный вес в общей структуре страхового портфеля добровольных видов страхования.

Основным направлением страхования в области обеспечения безопасности территорий и населения является гарантия возмещения ущерба от чрезвычайных ситуаций. B условиях, когда изношенность жилищно-коммунальных фондов становится причиной многочисленных аварий, страхование жилья приобретает особую актуальность. B ряде городов и областей разрабатывается и внедряется система страхования жилищного фонда с поддержкой местной администрации.

Система страхования жилых помещений получила свое развитие в Рыбинске. Постановлением главы округа № 1391 «О системе страхования жилых помещений в Рыбинском муниципальном округе» страхование распространяется на жилые помещения, расположенные в домах муниципального жилищного фонда. Не осуществляется страхование ветхого и аварийного жилья.

Страхование производится на случай повреждения или уничтожения жилого помещения в результате наступления: аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем; пожаров, в том числе возникших вне застрахованного помещения; проникновения воды при ликвидации пожара.

Страхование осуществляется в добровольной форме. Квартиросъемщик вместе с квитанцией об оплате услуг и жилья получает страховой полис. Договор вступает в силу, если страхователь оплачивает страховой взнос.

Программа страхования жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда действует с 2001 г. в Нижнем Новгороде и Нижегородской области. Приоритетным направлением ее деятельности стала разработка программы страховой защиты жилища как эффективного способа решения проблем по предупреждению аварийности в системе коммунального хозяйства, быстрому и эффективному устранению последствий возникающих аварий.

Механизм страхования муниципального жилищного фонда без привлечения бюджетных средств внедрен в Сургуте, Архангельске, Тамбове и Липецке. Главное отличие осуществляемого страхования в том, что оно не требует участия городского бюджета. Оплата страхового взноса производится ежемесячно через расчетные книжки. С помощью страховой организации создается дополнительный целевой внебюджетный резервный фонд, который расходуется на восстановление поврежденного жилья. K тому же весь страховой фонд находится в городе, что немаловажно с точки зрения обеспечения финансовых гарантий.

Программа льготного страхования жилья разрабатывалась с 1998 г. в Петрозаводске. Функции организатора и координатора программы осуществляет управление жилищного хозяйства администрации города. Городской бюджет не несет финансовых обязательств по страховым выплатам. Страховые компании берут на себя 100% расходов по выплате страхового возмещения.

Действующая система дает жителям Петрозаводска возможность на льготных условиях застраховать квартиру от риска ее повреждения или уничтожения в результате наступления следующих событий: аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и правомерных действий по их ликвидации; пожара, в том числе возникшего вне застрахованного помещения; взрыва газа, употребляемого для бытовых потребностей; проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Процедура заключения договора страхования проста. Страховое свидетельство высылается по каждому адресу вместе с квитанцией об уплате за коммунальные услуги, в которой отдельной строкой вынесена графа «добровольное страхование». При наступлении страхового случая страховая компания в течение трех дней оценивает ущерб и в течение 10 дней совершает денежную выплату пострадавшему (страхователю) или по его желанию производит ремонт на эту сумму силами привлеченной строительной или специализированной организации.

Аналогичные программы внедрены в таких городах, как Барнаул, Тверь, Самара, Тольятти, Ростов-на-Дону, а также в Московской области.

Для обеспечения защиты муниципального жилья от рисков гибели (утраты) и повреждения главой администрации г. Барнаула утверждена Программа добровольного страхования жилищного фонда. Программа обеспечивает защиту имущественных интересов нанимателей и собственников жилья в случаях его повреждения или уничтожения.

C 1 октября 2001 г. согласно постановлению мэра г. Ростова-на- Дону от 28 февраля 2001 г. № 500 «Об организации страхования жилищного фонда» на территории города действует программа льготного страхования жилья. Ее введение позволяет решить проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, обеспечить пострадавших реальной денежной компенсацией в случае пожара, аварий систем водоснабжения и канализации. Программа является льготной и разработана с учетом опыта г. Москвы и других городов России.

Собственник или наниматель жилья оплачивает лишь 25% страхового взноса, получая при этом полную компенсацию ущерба в пределах страховой суммы.

Оплата страхового возмещения осуществляется с долевым участием страховых компаний и муниципалитета: 25% оплачивает уполномоченная страховая компания, 75% — бюджет города в виде страховых субсидий. C этой целью в городе создан фонд страховых субсидий, который используется для возмещения расходов пострадавшим на восстановление жилых помещений после пожаров и аварий. Из средств страховых взносов финансируются профилактические мероприятия, помогающие снизить аварийность при эксплуатации жилищного фонда.

Страхование имущественных интересов и жилищных прав собственников и нанимателей жилья может стать важнейшим механизмом, позволяющим сформировать дополнительные финансовые ресурсы, направленные на восстановление утраченного или поврежденного жилья и развитие городской инженерной инфраструктуры. Особую актуальность жилищное страхование приобретает в условиях жилищно-коммунальной реформы, когда радикальным образом меняется структура жилищного фонда.

Жилищный фонд страны крайне неоднороден по структуре собственности и качественным характеристикам. Как известно, он состоит из государственного, муниципального, ведомственного и частного жилья, к которому относятся дома, принадлежащие жилищностроительным и жилищным кооперативам, товариществам собственников жилья. Примерно 1/3 городского жилья в России находится в негосударственной собственности.

Каждый регион имеет свое соотношение жилых домов по UX конструктивным особенностям: в одних городах преобладают кирпичные дома, в других — дома из сборного железобетона, в третьих — деревянные. Каждая категория жилых домов имеет свои особенности износа, что отражается на степени подверженности их различным рискам.

Возраст жилищного фонда является одним из определяющих факторов его состояния. Во многих российских городах сохраняются жилые массивы дореволюционной застройки и построенные в 1960-е годы со всеми характерными для них проблемами. Сохранность жилищного фонда в значительной степени обеспечивается его правильной эксплуатацией и своевременным капитальным ремонтом.

Неоднородность жилья, степень изношенности, различия в природно-климатических условиях вносят своеобразие в состав рисков, которые наносят ущерб жилищному фонду. На сегодняшний день в стране не ведется статистика по ущербам в жилищной сфере в зависимости от видов риска. В одних регионах есть реальная опасность землетрясений, в других — наводнений.

В г. Санкт-Петербурге в 40% жилых домов системы водо-, теплоснабжения и канализации выработали нормативный срок эксплуатации и требуют замены. Здесь преобладает риск аварий на инженерных коммуникациях, ущерб от которых почти сравнялся с ущербом от пожаров.

Страхование жилья как новый вид страхования собственности граждан, возникший в России в начале 1990-х годов, связан с началом приватизации квартир. Его появление обусловлено тем, что собственник квартиры несет полную ответственность за содержание и риск случайной гибели своей квартиры. Однако, как показывает опыт, добровольное страхование жилья развивается крайне медленно. Так, в г. Санкт-Петербурге застраховано не более 3% жилья. Основные причины такого положения связаны с отсутствием традиций в страховании жилья и с неудовлетворительным финансовым положением многих собственников и нанимателей.

При отсутствии федерального закона о страховании жилья в некоторых регионах, где финансовые вопросы обеспечения сохранности жилья приобретают особую остроту, пытаются найти свои пути решения проблемы, создавая страховые фонды и формируя источники внебюджетного финансирования для компенсации ущербов в жилищной сфере.

В Санкт-Петербурге принят Закон от 5 мая 1999 г. «Об условиях и порядке участия Санкт-Петербурга в страховании жилищного фонда». Объектами страхования могут быть имущественные интересы страхователя или выгодоприобретателя, связанные с владением, пользованием или распоряжением такими объектами жилищного фонда, как жилые дома, жилые помещения (комнаты, квартиры), отделка и инженерное оборудование жилых помещений. Не подлежат страхованию строения, находящиеся в аварийном или ветхом состоянии, подлежащие сносу или переоборудованию под нежилые цели, а также закрепленные на праве хозяйственного ведения.

Страхование жилых домов и жилых помещений предусмотрено проводить на случай их повреждения или уничтожения в результате: пожара, взрыва; аварии систем инженерного оборудования и сетей в жилых домах или за их пределами; стихийных бедствий (удар молнии, буря, ливень, град, ураган, наводнение, землетрясение, обвал, оползень, паводок, выход подпочвенных вод, необычные для данной местности продолжительные дожди и обильные снегопады и пр.); осадки фундаментов, вызванной изменением гидрогеологических условий в грунтах или строительством других зданий и сооружений; противоправных действий третьих лиц; правомерных действий, направленных на устранение причин и прекращение дальнейшего развития последствий страховых событий; механических повреждений, вызванных воздействием движущихся предметов.

B 1995 г. в Москве было введено льготное страхование жилья по программе правительства города. Для работы с бюджетными средствами и проведения страховых выплат создан Городской центр жилищного страхования.

Имеются существенные различия в подходах и программах страхования жилья в Москве и Санкт-Петербурге. B отличие от московской системы страхования в Санкт-Петербурге возмещение ущерба по льготной системе почти в 95% страховых случаев не связано с бюджетом. Независимость страхового фонда от бюджета делает его более эффективным.

B Москве финансирование страховых выплат в большей степени опирается на городской бюджет. Система льготного страхования предполагает страхование квартиры по оценке ее стоимости БТИ, что не в полной мере соответствует современным условиям. B Санкт- Петербурге предпочтение отдано страхованию по рыночной стоимости жилья.

Чрезвычайные ситуации, происходящие на территории России, становятся все более частыми и масштабными. Проблема возмещения ущерба от стихийных бедствий, чрезвычайных событий, независимо от условий проведения страхования, крайне актуальна для России, так как ее территория регулярно подвергается воздействию разнообразных опасных природных явлений и процессов геологического, гидрологического и метереологического происхождения.

Жилищный сектор во многих районах не застрахован. Убытки возмещаются за счет государства из бюджетных средств, порой не в полной мере. B этих условиях возникает реальная потребность в страховой защите. Значительная доля ущерба от стихийных бедствий и чрезвычайных событий приходится на объекты недвижимости, в том числе жилищного фонда.

Наибольшую заинтересованность в страховании жилищного фонда должны проявить регионы, особенно подверженные чрезвычайным ситуациям и понесшие значительный ущерб. Наибольший ущерб от чрезвычайных событий несут три района — Дальневосточный, СевероКавказский и Центральный. Меньше всего от потерь жилищного фонда страдают Волго-Вятский, Восточно-Сибирский район и Московский регион.

При катастрофах отвлекаются значительные материальные и финансовые ресурсы на ликвидацию последствий аварий, катастроф и стихийных бедствий. Все это сказывается на уровне жизни людей.

Чрезвычайные ситуации способны подорвать экономику и поставить под угрозу безопасное проживание людей на огромных территориях, вызвать социально-политическую нестабильность. Поэтому защита населения от чрезвычайных ситуаций есть четко выраженная социальная функция страхования. Целесообразно создание негосударственного целевого фонда страховой защиты от чрезвычайных событий, что позволит более эффективно использовать аккумулированные средства с учетом непредвиденных ситуаций по регионам России. Фонд поможет консолидировать суммы и оперативно оказывать помощь населению пострадавших территорий.

Отсутствие единой статистической информации по жилищному страхованию, к сожалению, не позволяет в полной мере оценить степень нанесенного ущерба по регионам и по всей стране. Необходимо создать информационную базу для оценки рисков, определения степени ущерба и анализа рынка страхования жилья. Создание такой базы позволит оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации.

Для развития и повышения эффективности жилищного страхования в регионах России целесообразно:

• создать центр по вопросам жилищного страхования в качестве единого координационного органа по проведению государственной политики в сфере страхования, разработке и реализации целевых страховых программ с включением в его состав представителей федеральных и региональных органов власти, органов местного самоуправления, региональных союзов страховщиков;
• расширять профессиональные контакты с законодательными и исполнительными органами государственной власти в целях создания благоприятных условий для развития законодательной деятельности;
• развивать страховую культуру среди граждан, руководителей региональных органов власти, органов местного самоуправления, предприятий и организаций;
• оказывать финансовое содействие в подготовке специалистов по страхованию;
• расширять взаимодействие федеральных и региональных союзов страховщиков в целях повышения качества и увеличения количества предлагаемых страховых услуг в сфере жилищного страхования.

Страхование жилых помещений в г. Москве

Роль страховой защиты возрастает в условиях развития рыночной системы организационно-правовых и финансовых отношений в сфере владения, пользования и распоряжения жилищным фондом различных форм собственности. B современных условиях страхование жилья является социально-экономической потребностью населения, особенно когда неуклонно возрастает число собственников жилья в стране. B ст. 21 ЖК РФ предусмотрено страхование жилых помещений в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с их утратой (разрушением) или повреждением. Вместе с тем противоречия в законодательстве, психологическая неготовность населения рассчитывать только на собственные силы, недостаток средств на коммерческое страхование у большинства владельцев жилья приводит к тому, что граждане не в состоянии возмещать имущественные потери, понесенные в результате чрезвычайных происшествий. Органы власти вынуждены брать на себя существенные бюджетные затраты по восстановлению поврежденного или уничтоженного жилищного фонда.

Несмотря на отсутствие четко определенного государственного регулирования в области жилищного страхования, не только население, но и органы власти реально испытывают потребность в страховании жилья. На региональном уровне осуществляется попытка решить эту проблему самостоятельно с помощью внедрения системы льготного страхования жилья. Местная администрация поддерживает программу льготного страхования жилых помещений, так как она помогает решить вопросы восстановления жилья, поврежденного в результате пожаров либо произошедших аварий, а также обеспечивает защиту интересов малообеспеченных граждан.

Московская программа страхования жилья с ее достоинствами и недостатками является основой практически всех систем страховой защиты жилищного фонда, которые пытаются осуществить у себя органы местной администрации в регионах.

B целях обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав москвичей, создания экономических условий для возмещения потерь, связанных с повреждением или уничтожением жилых помещений в результате стихийных бедствий и чрезвычайных событий, а также в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 17 января 1995 г. № 20-рм «О введении единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве» с 1 января 1996 г. в Москве введена система страховой защиты имущественных интересов и жилищных прав собственников и пользователей жилых помещений на принципе добровольности с учетом гарантируемых правительством Москвы мер по защите жилищных прав проживающих в них граждан. Создана система страхования жилых помещений, основанная на подкрепленных гарантиями правительства Москвы договорных отношениях собственников и нанимателей жилья со страховыми организациями, работающими по единым, утвержденным в установленном порядке правилам страхования, тарифам и методикам расчета стоимости жилых помещений и оценки нанесенного им ущерба.

Концепция страхования жилищного фонда г. Москвы предусматривает создание экономического механизма обеспечения жилищных прав граждан в случае повреждения или уничтожения их квартир. Для возмещения ущерба, причиненного жилищному фонду, помимо привлекаемых средств населения, правительство Москвы гарантирует возмещение имущественных потерь страхователям в пределах социальной нормы при повреждении или уничтожении жилья. Возмещение ущерба путем создания специального фонда страхования жилья, учредителями которого являются как страховые компании, так и правительство Москвы в лице Департамента муниципального жилья, позволяет реально осуществлять компенсацию понесенного ущерба гражданам.

В настоящее время расширен перечень страховых рисков, снято ограничение по страхованию жилых помещений в домах, имеющих физический износ, превышающий 60%.

В соответствии с постановлением Правительства г. Москвы от 23 ноября 2004 г. № 816-ПП «О развитии системы страхования в жилищной сфере города Москвы» страхователями жилых помещений могут выступать: собственники или наниматели жилых помещений жилищного фонда города Москвы, зарегистрированные в них по месту жительства, а также их законные представители; субарендаторы жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и переданных по договору аренды организациям и предприятиям, зарегистрированные в них по месту жительства; пользователи жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и переданных им по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, зарегистрированные в них по месту жительства. Страхователем жилого помещения, находящегося в общей собственности граждан, может выступать по соглашению всех участников общей собственности лишь один из сособственников жилого помещения, зарегистрированный по месту жительства в этом жилом помещении.

Объектом страхования является жилое помещение, включая его конструктивные элементы, элементы отделки, инженерное оборудование, элементы внутренних коммуникаций, относящиеся к этому помещению и соответствующие типовому проекту строения, в котором расположено данное жилое помещение. На страхование принимаются также жилые помещения, расположенные в жилых домах, в том числе в домах ЖК, ЖСК, ТСЖ, на расходы по эксплуатации которых предусматриваются ассигнования в бюджете г. Москвы.

При использовании схемы льготного страхования индивидуальные особенности жилья не учитываются. Это позволяет обойтись без оценки каждого жилого помещения. За основу принимается расчетная стоимость 1 м² площади жилого помещения независимо от расположения квартиры и качества отделки.

С 1 января 2009 г. в соответствии с постановлениями Правительства г. Москвы от 1 октября 2002 г. № 821-ПП «О мерах по дальнейшему развитию страхования в жилищной сфере города Москвы», от 23 ноября 2004 г. № 816-ПП «О развитии системы страхования в жилищной сфере города Москвы», от 5 августа 2008 г. № 700-ПП «О совершенствовании системы страхования в городе Москве жилых помещений» Правительством Москвы установлены обязательства по возмещению убытков страхователю в виде выплат страховых субсидий — целевых бюджетных средств, предназначенных исключительно для использования на восстановление поврежденного жилого помещения.

С учетом Приложения к постановлению Правительства г. Москвы от 5 августа 2008 г. № 700-ПП «О совершенствовании системы страхования в городе Москве жилых помещений» установлены новые стоимостные параметры для целей страхования по основному и альтернативному предложениям. По основному предложению страховая стоимость жилого помещения установлена из расчета 20 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения. B качестве альтернативного предложения страхователям для обеспечения более высокого уровня возмещения ущерба (только при расчетах без использования единого платежного документа) установлена стоимость жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения.

Объем ответственности правительства г. Москвы по возмещению ущерба, причиненного застрахованным жилым помещениям, установлен в размере: 30% стоимости жилого помещения из расчета 20 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения (по основному предложению); 20% установленной стоимости жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения (по альтернативному предложению).

Объем ответственности страховой компании по договорам страхования жилых помещений установлен в размере: 70% установленной страховой стоимости принимаемого на страхование жилого помещения из расчета 20 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения; 80% установленной страховой стоимости принимаемого на страхование жилого помещения из расчета 30 000 руб. за 1 м² общей площади жилого помещения.

Ставка ежемесячной оплаты по договорам страхования жилых помещений составляет сумму, не превышающую: 1 руб. 05 коп. за 1 м² стоимостью 20 000 руб., и 1 руб. 80 коп. за 1 м² стоимостью 30 000 руб.

Страховая сумма установлена в размере 70% по основному предложению и 80% по альтернативному предложению от стоимости жилого помещения, рассчитанной исходя из стоимости 1 м² общей площади жилого помещения.

Страхование по льготной программе ведется по единым правилам и тарифам. Действующая система льготного страхования дает жителям Москвы возможность на льготных условиях застраховать квартиру от риска ее повреждения или уничтожения и гарантирует возмещение ущерба в результате следующих событий:

• пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованного помещения, а также проведения правомерных действий по его эксплуатации;
• взрыва по любой причине (исключая террористический акт), произошедшего в том числе вне застрахованного помещения;
• аварии систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей), в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения и правомерных действий по их ликвидации;
• сильного ветра (свыше 20 м/с), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков.

События признаются страховыми случаями, если они явились причиной фактически и внезапно произошедшего повреждения или уничтожения жилого помещения в период действия договора страхования и подтверждены страховым актом.

События не являются страховыми, если они произошли в результате:

• умышленных действий страхователя или члена его семьи, а также работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, направленных или повлекших их наступление;
• дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю до заключения договора страхования, о которых им не был поставлен в известность страховщик;
• военных действий, гражданских волнений, массовых беспорядков, забастовок, распоряжений властей;
• действия ядерной энергии, воздействия бактериологических и химических веществ;
• использования страхователем или членами его семьи жилого помещения не по назначению.

Страховой суммой является определенная договором страхования денежная сумма, в пределах которой страховщик несет ответственность за выполнение своих обязательств по договору страхования. Размеры страховой суммы определяются на основе действительной стоимости подлежащего страхованию жилого помещения, определяемой на основе учетных данных МосгорБТИ в соответствии с методикой, утверждаемой Департаментом муниципального жилья.

Действительная стоимость жилых помещений при страховании на условиях Положения о системе страхования в г. Москве жилых помещений определяется на основе учетных данных органов государственной регистрации, технической инвентаризации, а также предприятий и организаций, в собственности, хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которых находится жилищный фонд. При определении действительной стоимости жилого помещения учитывается стоимость элементов, оборудования и отделки жилых и подсобных помещений.

Если страховая сумма, определенная договором страхования, превышает рассчитанную стоимость помещения, то договор является недействительным в той части страховой суммы, которая превышает эту стоимость помещения на момент заключения договора. Стороны не могут оспаривать страховую стоимость помещения, определенную в договоре страхования, за исключением случаев, когда страховщик был намеренно введен в заблуждение страхователем.

Есть два варианта страхования квартиры по льготной программе.

1. Страхование с выплатой страхового взноса в рассрочку (помесячно) через расчетные документы на оплату жилья и жилищнокоммунальных услуг согласно постановлению Правительства г. Москвы от 5 января 1999 г. № 10. B этом случае жители получают страховое свидетельство страхования жилых помещений, где подробно изложены все условия страхования.
2. Страхование с выплатой годового страхового взноса единовременно. B этом случае жители получают страховой полис. При этом расчетная страховая стоимость и страховой взнос определены индивидуально для каждой квартиры по методике МосгорБТИ.

Жители одновременно получают страховое свидетельство и извещение о начислении платежей, включая страховой взнос, чтобы каждый из них имел возможность обрести страховую защиту для своего жилья. Такая технология значительно упрощает порядок оформления договора страхования. Квартира считается застрахованной с первого числа месяца, следующего за уплатой первого взноса.

Страховое свидетельство и квитанция об оплате являются документами, подтверждающими право на получение страхового возмещения. Однако, если страховой взнос не будет уплачен в срок, действие договора приостанавливается до очередного платежа. B этот период, если квартире причинен ущерб, пострадавшие не имеют права на компенсацию. Страховое свидетельство с квитанцией об оплате страхового взноса должны быть сохранены, так как являются документами, дающими право при наступлении страхового случая получить возмещение ущерба или другое жилье.

Договор страхования жилья заключается на основании письменного заявления страхователя. При этом страховщик вправе осмотреть помещения, принимаемые на страхование, проверить правильность данных, указанных страхователем. B оценочном листе страховщик обязан указать сведения о заявленном на страхование жилом помещении и расчет страховой суммы.

Договор страхования жилого помещения прекращается в случаях:

• истечения срока действия договора;
• исполнения страховщиком обязательств перед страхователем по договору в полном объеме;
• неуплаты страховых взносов в установленные договором сроки, но в течение одного месяца досрочно прекращенный договор может быть возобновлен при условии погашения задолженности по платежам; при этом письменного заявления о возобновлении договора не требуется; досрочно прекращенный договор вновь вступает в силу со следующего дня после уплаты (зачисления на расчетный счет страховщика) суммы задолженности;
• смерти (ликвидации) страхователя, в случае отказа третьего лица (наследника, правопреемника) выступить стороной договора, приняв на себя в порядке правопреемства права и обязанности страхователя;
• отчуждения застрахованного жилого помещения (приватизация, купля-продажа, истечение срока найма и т.д.);
• ликвидации страховщика в порядке, установленном законодательными актами России;
• принятия судом, арбитражным и третейским судами решения о признании договора недействительным, если он заключен после страхового случая;
• предусмотренных законодательными актами России.

Договор страхования может быть прекращен досрочно по требованию страхователя или страховщика. Договор страхования жилых помещений может заключаться на любой срок, равный или кратный одному году. Факт заключения договора страхования удостоверяется передаваемым страховщиком страхователю страховым свидетельством (полисом).

Страховое свидетельство должно содержать:

1. название документа;
2. наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика;
3. фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес;
4. указание объекта страхования; размер страховой суммы; указание страхового риска;
5. размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения;
6. срок действия договора;
7. порядок изменения и прекращения договора;
8. другие условия по соглашению сторон.

Положением о системе страхования в г. Москве жилых помещений установлены обязанности страхователя и страховщика.

Страхователь обязан:

• обеспечить своевременную уплату страховых взносов;
• сообщить страховщику обо всех известных ему обстоятельствах, имеющих значение для оценки страхового риска, а также о всех существенных изменениях в отношении застрахованного помещения и повышении степени риска его страхования;
• обеспечить соблюдение установленных и общепринятых правил и норм безопасности, а также содержания, эксплуатации и ремонта жилого помещения, обеспечивать его сохранность.

B случае проведения мероприятий, увеличивающих действительную стоимость застрахованного помещения, а также в иных случаях увеличения его действительной стоимости страхователь обязан заключить дополнительный договор с учетом этих обстоятельств на срок действия имеющегося договора.

При повреждении или уничтожении жилого помещения в результате страхового события страхователь должен:

• в суточный срок сообщить об этом страховщику и подать заявление о наступлении страхового случая;
• принять все возможные меры к уменьшению ущерба застрахованному помещению;
• немедленно сообщить о произошедшем страховом событии в соответствующие компетентные органы (полицию, пожарную, аварийные службы и т.д.);
• сохранить пострадавшее помещение до осмотра его представителем страховщика в том виде, в котором оно оказалось после страхового события.

Страховщик имеет право проверять сообщенную страхователем информацию и выполнение страхователем требований и условий договора, а также при необходимости направлять запросы в соответствующие органы государственного надзора (пожарную службу, полицию и т.п.).

Страховщик имеет право принять решение об отказе в возмещении ущерба в случаях:

1. преднамеренных действий или грубой неосторожности страхователя или членов его семьи, повлекших наступление страхового случая;
2. совершения страхователем или членом его семьи умышленного преступления, находящегося в причинной связи со страховым случаем;
3. сообщения страхователем страховщику заведомо ложных сведений о застрахованном помещении;
4. несвоевременного извещения страховщика о страховом случае;
5. непредставления страхователем документов и сведений, необходимых для установления причин, характера страхового случая и его связи с наступившим результатом, или представления им заведомо ложных доказательств;
6. неуплаты страхового взноса в установленные договором сроки.

При наступлении страхового случая страховщик обязан обеспечить возмещение ущерба, причиненного страхователю, в соответствии с условиями договора страхования на основании заявления страхователя и страхового акта. При необходимости он запрашивает сведения, связанные со страховым случаем, у правоохранительных органов, пожарной и других служб, учреждений и организаций, располагающих информацией об обстоятельствах страхового случая, а также вправе самостоятельно выяснять причины и обстоятельства страхового случая.

Расчет размера страхового возмещения за поврежденное, уничтоженное жилое помещение производится страховщиком в соответствии с утверждаемой Департаментом муниципального жилья методикой.

B случае возникновения споров между сторонами о причинах и размере ущерба каждая из сторон имеет право потребовать проведения экспертизы. Экспертиза проводится за счет стороны, потребовавшей ее проведения. Возмещение ущерба (включая расходы, целесообразно произведенные страхователем для предотвращения или уменьшения ущерба застрахованному жилому помещению) производится в размере фактического ущерба, но не выше суммы средств, подлежащих по договору страхования возмещению страховщиком и Городским центром жилищного страхования при уничтожении застрахованного жилого помещения.

Если страхователь заключил договоры страхования помещения с несколькими страховщиками на сумму, в общей сложности превышающую действительную стоимость помещения, то страховщик обеспечивает возмещение ущерба в размере, пропорциональном отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме по всем заключенным этим страхователем договорам страхования данного помещения.

B случае получения страхователем возмещения ущерба полностью либо в части от лица, виновного в причинении этого ущерба, страховщик соответственно освобождается от обязанности его возмещения в размере, равном полученному страхователем возмещению ущерба. Страхователь обязан возвратить страховщику денежные средства в размере полученного по договору страхового возмещения (или его соответствующую часть) в случае возмещения страхователю ущерба (полностью или частично) лицом, виновным в причинении этого ущерба, а также обнаружения в течение предусмотренного законодательством срока исковой давности обстоятельств, которые полностью или частично лишают страхователя права на получение страхового возмещения.

K страховщику, обеспечившему возмещение ущерба страхователю в связи со страховым случаем, переходит в пределах произведенных затрат по возмещению ущерба право требования, которое страхователь имеет к лицу, ответственному за причиненный ущерб. Страхователь обязан до получения страхового возмещения передать страховщику все имеющиеся у него документы, необходимые для осуществления права требования возмещения ущерба. Требования о страховой выплате могут быть предъявлены страховщику в течение срока исковой давности, предусмотренного ст. 966 TK РФ.

Оценка ущерба, нанесенного жилым помещениям (квартирам), и определение размера страховой выплаты осуществляются на основе специально разработанной для этого методики, утвержденной Департаментом муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы. Оценка ущерба проводится экспертами уполномоченной страховой компании в трехдневный срок с момента обращения страхователя в страховую компанию, а при значительном повреждении или уничтожении жилого помещения (признании непригодным для проживания) — в присутствии экспертов Тород- ского центра жилищного страхования.

Городской центр жилищного страхования был образован в 1996 г. постановлением Правительства г. Москвы от 15 августа 1995 г. № 694 на правах учреждения в соответствии со ст. 120 TK РФ. Основной целью деятельности Центра является обеспечение реализации системы страхования жилых помещений в г. Москве по следующим направлениям:

• осуществление деятельности, обеспечивающей страховую защиту жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
• разработка, организация и проведение мероприятий в целях уменьшения вероятности возникновения страховых событий и уменьшения тяжести их последствий;
• участие в разработке и осуществлении мероприятий по созданию резервного (маневренного) жилищного фонда и инвестированию страховых резервов.

Центр подотчетен в своей деятельности Департаменту муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы и исполняет обязательства последнего по возмещению части ущерба при повреждении или уничтожении застрахованных на условиях Положения о системе страхования в г. Москве жилых помещений.

B случае повреждения застрахованного жилого помещения Центр выплачивает бюджетную страховую субсидию пострадавшим от аварий и пожаров, а также гарантирует предоставление благоустроенного жилья в случае уничтожения застрахованного помещения. B задачи центра входят:

• разработка нормативных документов для организации страховой защиты жилых помещений по единым правилам, тарифам и методикам;
• координация деятельности страховщиков, контроль за выполнением уполномоченными страховыми организациями обязательств по договорам страхования;
• анализ деятельности уполномоченных страховых компаний по страхованию жилья;
• разработка предложений по совершенствованию системы страхования жилья и др.

Право на проведение страхования жилья в Москве предоставляется страховым компаниям, имеющим лицензию на осуществление данного вида деятельности и включенным в перечень страховых компаний, уполномоченных правительством г. Москвы проводить страхование жилья. Страховые компании в реализации программы страхования жилых помещений участвуют на конкурсной основе.

Распоряжением премьера правительства г. Москвы от 22 марта 1999 г. № 228-рп «Об утверждении условий участия страховых организаций в системе страхования жилья» основными условиями участия страховщиков являются:

• соблюдение законодательных и иных нормативных правовых актов России и Москвы;
• выполнение предписания надзорных и налоговых органов в установленные этими органами сроки;
• своевременное и надлежащим образом исполнение взятых на себя обязательств по договорам страхования;
• обеспечение финансовой устойчивости проводимых страховых операций, соблюдение нормативного соотношения между активами и принятыми на себя страховыми обязательствами;
• обеспечение согласованного с Городским центром жилищного страхования уровня охвата страхового поля на закрепленной за компанией территории;
• размещение страховых резервов, сформированных за счет взносов по договорам страхования жилых помещений, в уполномоченных правительством г. Москвы банках;
• финансирование согласованных с соответствующими городскими и окружными службами мероприятий по предупреждению возникновения страховых событий в жилищном фонде города.

B настоящее время льготное страхование жилья в Москве осуществляют следующие компании: «Московская страховая компания» («МСК»), СГ «Спасские ворота», «Военно-страховая компания» («BCK»), «Международная страховая компания профсоюзов» («МЕСКО»), «Московская акционерная страховая компания» («МАКС»), «УРАЛСИБ», «РОСНО». За каждой страховой организацией на проведение страхования жилья закреплена определенная территория Москвы.

Ежегодно в Москве случается 18—20 тыс. пожаров, уничтожающих около 7 тыс. м² жилья (приблизительно 100 квартир стоимостью около 3,5 млн долл. по рыночным ценам). Кроме того, среднестатистический пожар в одной квартире повреждает до десяти соседних квартир. Общее же количество аварий коммуникационных систем не поддается учету, затраты на ликвидацию их последствий достигают многих миллионов рублей.

Наибольший ущерб жилищному фонду Москвы наносится в результате пожаров, залива водой в процессе тушения пожаров, а также аварий систем отопления и водоснабжения.

Выплаты по страхованию жилья в столице производятся чаще всего после аварий систем водоснабжения (38% всех случаев), систем канализации (10%), систем отопления (13%), аварий внутреннего водостока (16%), а также в результате пожаров (17%) и последствий их ликвидации (6%).

Система страхования эффективно защищает жилищные права москвичей и обеспечивает сокращение затрат города за счет средств страховых организаций. Вместе с тем систему страхования жилья следует совершенствовать и развивать.

Основными причинами низких темпов заключения договоров страхования и, следовательно, незначительного сокращения нагрузки на соответствующие статьи городского бюджета являются:

• недостаточная информированность москвичей о действующей в городе системе страхования жилья;
• отсутствие достаточной законодательной базы страхования жилья;
• слабая работа некоторых страховых организаций на закрепленных территориях.

При всей исключительной привлекательности программа льготного страхования пока не может удовлетворить все потребности по защите жилья. Одна из проблем льготного страхования — несоответствие выплачиваемого возмещения рыночной стоимости утраченного или поврежденного имущества. Минимальный размер взноса не позволяет рассчитывать на полное возмещение ущерба в случае повреждения дорогой отделки квартиры или личного имущества.

K сожалению, эти страховые события не учитываются в проводимой льготной системе страхования жилья. Не учитываются индивидуальные особенности жилья, тип, конструкция и т.д. Кроме того, даже при сильном пожаре или потопе выплачивается не вся сумма. На практике расчет выплат осуществляется по данным БТИ в соответствии с проектной документацией на пострадавшую квартиру, независимо от стоимости отделки квартиры, осуществленной страхователем.

Для совершенствования программы льготного страхования жилья целесообразно: расширить перечень страховых рисков, включив в него протечки через панельные швы и кровлю, а также риски, связанные с повреждением внутренней отделки квартиры; изменить сроки начала действия ответственности страховщика — с «первого числа месяца, следующего за датой оплаты» на «0 ч дня, следующего за датой оплаты». Такой подход способствовал бы повышению привлекательности и доверия к программе.

Наличие государственной гарантии в получении выплаты способствует возникновению доверия к льготному страхованию жилья. Работа в рамках государственных программ обеспечивает уполномоченные страховые компании значительной долей рынка, способствует накоплению опыта в проведении страхования жилья, создает базу для дальнейшего развития жилищного страхования в России. Однако закрепление за несколькими компаниями определенных территорий при осуществлении льготного страхования в значительной степени влияет на распределение их рыночных долей, что нередко вызывает недовольство со стороны неуполномоченных компаний.

Льготное страхование жилья является динамично развивающейся системой. Ее дальнейшее функционирование зависит от таких факторов, как рост профессионального образования страховщиков, информационно-методического и нормативно-правового обеспечения.

Для развития льготного страхования следует:

• учитывать качественные характеристики жилья;
• расширять перечень страховых рисков;
• перейти к осуществлению страхования не только квартиры, но и всего жилого дома;
• разработать нормативную базу для упорядочения заключения договоров страхования жилья.

Желательно усилить работу компаний в части информированности населения. Для этого необходимо восстанавливать агентскую работу. Оценивая влияние системы льготного страхования на формирование страхового рынка, можно отметить, что по мере ее реализации у граждан выявляются потребности в новых страховых продуктах.

B Российской Федерации наряду с льготным страхованием развивается и коммерческое страхование. Оно привлекает в наибольшей степени гибкостью условий страхования: широким выбором страховых рисков и страховых продуктов. Однако коммерческим страхованием пользуются в большей мере обеспеченные граждане. Успешное функционирование как коммерческого, так и льготного страхования жилья зависит от качества предоставляемых страховых услуг, надежной страховой защиты всех слоев граждан, а также от достаточной правовой базы жилищного страхования.

Конкуренция между системами льготного и коммерческого страхования отсутствует. Это связано прежде всего с тем, что основная задача страховщика состоит в обеспечении страховой защитой всех граждан. Две системы, ориентированные на разные потребительские группы, имеют принципиально различные условия страхования. Льготное страхование жилья отвечает интересам и потребностям малообеспеченных слоев населения и предоставляет им стандартную минимальную страховую защиту. B рамках коммерческого жилищного страхования гражданам предлагается широкое страховое покрытие, возможность приобретения различных страховых продуктов. Следует развивать обе системы страхования жилья как взаимодополняющие направления жилищного страхования.

Страховой рынок в стране с развитой рыночной экономикой должен внедрять новые жилищные страховые продукты, адаптируя качественные характеристики к потребностям страхователей. Социальная направленность жилищного страхования позволяет сделать вывод о том, что и коммерческое и льготное страхование должны обеспечивать, прежде всего, социальную защиту граждан.

Перспективы развития жилищного страхования

Формирование рыночной системы жилищного страхования предусматривает развитие комплексной страховой защиты имущественных интересов физических и юридических лиц. B условиях рыночной экономики роль жилищного страхования возрастает в связи с созданием различных форм финансово-кредитного механизма. Страховые компании являются непосредственными участниками на рынке ипотечного жилищного кредитования.

B дореформенный период осуществлялось централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищностроительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Развитие системы ипотечного страхования является важной социально-экономической задачей создания ипотечного кредитования, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора. B последнее время как на федеральном, так и на региональном уровне прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств.

Так, постановлением Правительства г. Москвы от 11 августа 1998 г. № 625 «О Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой определена программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами программы являются:

• имущественное страхование как основной элемент страховой программы; страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора; договор страхования заключается с заемщиком за его счет;
• страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования, например, страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом г. Москвы от 11 февраля 1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»;
• страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, включая отдельные кредитные риски финансовых институтов, оперирующих в рамках Московской ипотечной программы, осуществляется Московским муниципальным страховым агентством.

Существует два варианта развития ипотечного страхования, от выбора которых зависит, станет этот вид добровольно-принудительным или рыночным. При первом будет создана специализированная компания, в которую будут поступать все взносы по ипотечному страхованию. C рыночной точки зрения гораздо более привлекателен второй вариант, когда наиболее надежные и платежеспособные уполномоченные компании отбираются на основе конкурса. При этом оптимальным был бы вариант, где при получении ипотечного кредита в любом из уполномоченных банков заключается договор страхования с любой из уполномоченных страховых компаний.

B настоящее время ипотечное страхование осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и страховщиком. При этом банк и страховая компания имеют возможность выставлять собственные требования к договору страхования.

B операциях купли-продажи прав собственности на недвижимость при ипотечном кредитовании и продаже недвижимости в рассрочку трудно полностью гарантировать право собственности продавца, а также установить наличие имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности на недвижимость. Риелторские фирмы стали страховать и эти риски.

Имущественное страхование в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Основываясь на зарубежном опыте и исходя из направлений социально-экономических преобразований, можно сделать вывод о том, что ипотечные кредиты и связанная с ними система страховой защиты будут играть все большую роль. Комплексное страхование рисков, связанных с ипотечным кредитованием, позволит создать дополнительные гарантии для привлечения инвестиций в жилищную сферу, в частности, для реализации ипотечной программы.

Об актуальности этой проблемы говорит тот факт, что российские регионы начали реализовывать свои программы ипотечного страхования. При этом региональные структуры, не обладая достаточным опытом, испытывают острую необходимость в методической и практической помощи при развитии системы ипотечного страхования. Внедрение комплексной программы страховой защиты позволит создать надежную систему страхования.

Объектами страховой программы по видам страхования могут быть:

• личное страхование — страхование жизни и здоровья заемщика (на случай потери трудоспособности);
• имущественное страхование — жилья, предоставляемого в залог в качестве обеспечения долгосрочного кредита, права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки;
• страхование ответственности — страхование профессиональной ответственности оценщиков, риелторов.

Введение страхования ответственности при ипотечном жилищном кредитовании, приобретении недвижимости, передаче ее в лизинг и залог определено в качестве перспективного направления развития страховой отрасли.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред. от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается страхование гражданской ответственности оценщиков, осуществляемое в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.

В связи с расширением коллективных форм владения жилищным фондом получает развитие страхование имущества товариществ собственников жилья. Приватизация квартир в многоэтажных жилых домах определила потребность более эффективного управления собственностью граждан. Часть квартир в этих домах остается в собственности муниципалитета. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для защиты своих интересов в товарищества собственников жилья.

Объединение собственников жилья в такие товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Товарищества собственников жилья становятся преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами.

Жилищная реформа предоставляет владельцам жилых и нежилых помещений возможность не просто оплачивать расходы по содержанию своего имущества, но и реально управлять своей собственностью, как частной (например, своей квартирой), так и общей долевой (например, зданием, в котором расположена квартира).

Достаточно перспективным способом участия владельцев квартир в управлении жилым зданием является объединение их в особую организацию — товарищество собственников жилья. Товарищество может осуществлять страхование принадлежащего ему имущества и включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также страхование ответственности в целях защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Домовладельцы — собственники квартир и как следствие общего имущества здания осуществляют их страхование самостоятельно.

B случае ущерба, нанесенного общему имуществу в результате страхового случая, страховое возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется, прежде всего, на восстановление и ремонт общего имущества, если товарищество не примет решения о самоликвидации.

B случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

B последние годы получает распространение новый для российского страхового рынка вид жилищного страхования — страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными в суде. Стоимость страхования риска утраты прав составляет 1—2,5% рыночной стоимости квартиры.

Тариф зависит от сроков страхования, стоимости квартиры и количества произведенных с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до 10 лет.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

B качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

Титульное страхование особенно актуально в России, и недооценивать его значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. K тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риелторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.

За рубежом этот вид страхования хорошо развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. B этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риелторов и нотариусов.

B США титульное страхование может проводиться для защиты имущественных интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сделки с недвижимостью недействительной.

B странах, где применяется титульное страхование, законодательство содержит специальные нормы, регулирующие его проведение.

B США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. Так, на Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам.

Все это подтверждает выводы о том, что без достаточного правового обеспечения не могут получить развитие перспективные виды жилищного страхования в стране с рыночной экономикой.

Правовое обеспечение жилищного страхования

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного страхования являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям. Регулирование жилищных отношений в процессе проводимой реформы осуществляется на базе сочетания принципов гражданского, жилищного и страхового законодательства. Однако отсутствие необходимого правового обеспечения препятствует полноценной страховой защите физических и юридических лиц.

Жилищное страхование, призванное обеспечить защиту имущественных интересов физических и юридических лиц в условиях проведения жилищной реформы, имеет следующую законодательную базу: положения Конституции РФ, соответствующие статьи ГК РФ и ЖК РФ, федеральные законы «Об организации страхового дела в Российской Федерации» и «Об основах федеральной жилищной политики», нормативные акты, разработанные федеральным органом исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью, правовые документы, утвержденные в законодательном порядке.

Законодательные и иные правовые акты способствуют формированию рыночных отношений в области жилищного страхования и являются важной правовой основой этой сферы деятельности. Принятие в 1992 г. Федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» позволило развить принципы конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности.

B настоящее время отсутствуют законодательные акты, регулирующие проведение жилищного страхования. Заключение договоров по страхованию жилья осуществляется в рамках законодательных норм, регулирующих имущественное страхование.

Основой финансового обеспечения мероприятий по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий являются федеральные и региональные бюджеты. Для развития жилищного страхования на территории России необходимо взаимодействие государства, страховых компаний, населения и хозяйствующих субъектов.

Практическое применение механизма добровольного страхования жилья, а также использование страховых фондов для страхового возмещения ущерба и финансирования работ по предупреждению ущерба застрахованным объектам признано приоритетным направлением для всех субъектов Федерации в новых социальноэкономических условиях.

Целесообразно выделить жилищное страхование как комплексное страхование, представляющее собой совокупность видов страхования, предусматривающих частичную или полную компенсацию ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

Жилищное страхование в условиях рыночных отношений может стать важнейшим сегментом страхового рынка. Для его развития следует расширять страховые продукты в области жилищного страхования и совершенствовать законодательную базу. Создание механизма жилищного страхования с учетом территориальных и региональных особенностей позволит осуществить намеченные задачи в области проводимой жилищной реформы и будет способствовать надежной страховой защите физических и юридических лиц.

Для регионов актуальна разработка нормативно-методических документов в этой области на уровне субъектов Федерации. A в законодательных и нормативных актах федерального уровня, касающихся жилищного страхования, должны содержаться общие положения и рекомендации субъектам Федерации с учетом их региональных условий.

При разработке нормативных документов в области жилищного страхования целесообразно учитывать: особые условия страхования жилья, распределение обязанностей и ответственности между страхователем и страховщиком, оптимальное сочетание обязательного и добровольного страхования, единый подход к классификации рисков, уровень платежеспособности страхователей, региональные особенности, а также потребность в объективной оценке стоимости жилья.

Комплекс задач, связанных с реализацией страховых программ в жилищной сфере и усилением их правового обеспечения, предполагает:

• осуществление мер по формированию спроса на страховые услуги;
• установление стандартных процедур страхования и возмещения ущерба при наступлении страховых событий;
• разработку правил страхования, учитывающих уровень платежеспособности потенциальных страхователей, экономические, социальные и иные особенности территории;
• выбор страховых рисков, наиболее характерных для территории, и методов их оценки;
• распределение обязанностей и ответственности по защите прав и имущественных интересов страхователей между администрацией и страховой организацией;
• создание нормативно-правовой базы, регулирующей отношения субъектов страховых отношений, жилищных организаций и органов исполнительной власти.

Поскольку жилищная политика государства должна быть направлена на сохранение социальных прав граждан, был бы целесообразен переход к государственной системе страхования некоторых видов жилищного страхования, прежде всего страхования жилья от чрезвычайных событий природного характера.

Дальнейшее развитие и совершенствование правовой базы жилищного страхования позволят создать необходимые условия для развития национальной системы страхования и будут способствовать социально-экономической стабильности государства.

Государственное регулирование жилищного страхования

Создание эффективного механизма государственного регулирования и надзора за страховой деятельностью является одной из основных задач на всех этапах социально-экономического развития страны. Рынок жилищного страхования и его важная роль в развитии общества обусловливают необходимость его государственного регулирования. История становления и развития страхования показывает, что помимо объективных социально-экономических условий успех в развитии страховой деятельности достигается благодаря эффективному государственному регулированию. Необходимость государственного регулирования определяется тем, что страхование является общественно необходимым звеном рыночной экономики. Именно государство должно защищать интересы общества в целом и каждого гражданина в отдельности.

B связи с радикальными изменениями в государственной экономической политике страны усиливается роль государства в страховании. Формирование многосекторной модели жилищного фонда, включающего в себя частное, муниципальное и государственное жилье, невозможно без применения системы страховой защиты — эффективного инструмента сохранения социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

Принятие ряда федеральных законов, Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, государственной целевой программы «Жилище», президентской программы «Государственные жилищные сертификаты», Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и других программных документов способствовало формированию государственной стратегии в отношении жилищной политики и коренному повороту от административных методов регулирования жилищной сферы к рыночным механизмам.

Государственная политика в отношении жилищного страхования должна строиться исходя из задач обеспечения стабильности рыночных отношений, создания необходимых условий для вовлечения в систему страхования населения, расширения страховых услуг с учетом сохранения социальных гарантий и жилищных прав граждан. Важной задачей является поддержка развития региональных страховых рынков, особенно в условиях проводимой жилищной реформы. Однако реализация поставленных целей и задач встречает на практике определенные трудности.

Согласно ст. 927 ГК РФ законом может быть предусмотрено обязательное государственное страхование имущества граждан за счет средств, предоставленных из соответствующего бюджета. На данном этапе такое страхование невозможно из-за отсутствия в бюджете соответствующих статей расхода. Целесообразно развитие системы страховой защиты с использованием негосударственных целевых фондов.

B соответствии со ст. 935 ГК РФ в отдельных случаях, предусмотренных законом, на юридических лиц, имеющих в хозяйственном ведении или оперативном управлении имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью, может быть возложена обязанность страховать это имущество. Целесообразно было бы переложить ответственность на арендаторов нежилых помещений в жилом доме и разработать положение об обязательном страховании ответственности арендаторов перед третьими лицами.

Наличие различных видов собственности предполагает государственное регулирование в вопросах содержания, использования и страхования жилищного фонда и создание системы страховой защиты по формам собственности.

Решение проблемы государственного регулирования жилищного страхования является одной из самых актуальных в теории и практике современного страхования. B период государственной страховой монополии существовало государственное управление страховой деятельностью. C появлением акционерных и иных страховых обществ различных организационных форм необходимость государственного регулирования не отпала.

Вместе с тем деятельность как страховых компаний, так и всех организаций должна концентрироваться на снижении ущерба, а при наступлении чрезвычайных событий — на консолидированном возмещении страхового ущерба.

Государственная поддержка жилищного страхования как социально ориентированного страхового продукта должна предусматривать участие государства в становлении страховой системы защиты имущественных интересов, законодательное обеспечение национального рынка страхования жилья, а также совершенствование государственного надзора за страховой деятельностью.

Совершенствование государственного надзора за страховой деятельностью предполагает создание нормативных и организационных основ жилищного страхования, разработку процедур и механизма функционирования страховых организаций, занимающихся страхованием жилья, улучшение условий лицензирования страховой деятельности, связанных со страхованием жилищного фонда.

Государственное регулирование может предусматривать:

• введение типовых правил (условий) жилищного страхования, в том числе в зависимости от региональных особенностей;
• наличие необходимых условий в договоре страхования;
• утверждение типовых форм договоров страхования и страховых полисов;
• установление страховых тарифов по формам страхования;
• предоставление различных льгот для страхователей;
• определение обязанности страхования конкретных рисков.

Система государственного регулирования жилищного страхования способствует:

• государственной поддержке развития жилищного страхования;
• обеспечению правовых условий для стабильного развития рынка жилищного страхования и деятельности всех его участников;
• защите социально-экономических интересов страхователей;
• созданию и поддержанию оптимальной структуры страховой защиты для всех организационно-правовых форм страховщиков;
• развитию различных видов жилищного страхования и оптимального сочетания обязательной и добровольной формы;
• созданию возможности целенаправленного воздействия через жилищное страхование на экономическую и социальную жизнь;
• развитию инфраструктуры страхового рынка;
• содействию кадровому обеспечению страховых компаний в проведении жилищного страхования;
• обеспечению взаимодействия национального страхового рынка с международным.