Договорное право (Беспалов Ю.Ф., 2012)

Договор купли-продажи недвижимости

Выделение договора купли-продажи недвижимости в особую группу договоров купли-продажи обусловлено спецификой его предмета — недвижимого имущества, имеющего особую экономическую ценность, что и предопределило необходимость в специальном правовом регулировании его продажи.

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно римскому праву, которое к недвижимости относило земельные участки, недра, постройки, посевы, насаждения, воздушное пространство над земельным участком. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок.

В то же время различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей были минимальны (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие).

Дореволюционное российское законодательство рассматривало недвижимое имущество как особый объект гражданских прав. Передача недвижимого имущества требовала совершения определенных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

В советский период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир, некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Подзаконными актами регулировался специальный порядок передачи зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по актам министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности.

Понятие договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости, содержатся в § 7 главы 30 ГК РФ.

В части, не урегулированной нормами § 7 главы 30 ГК РФ, к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости могут применяться общие положения о договоре купли-продажи (§ 1 главы 30 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами § 1 главы 30 ГК РФ.

Ряд специальных правил, регулирующих куплю-продажу земельных участков как разновидности недвижимого имущества, содержатся в Земельном кодексе РФ.

Особые правила для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения включены в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При этом следует учитывать, что, поскольку земельное законодательство, содержащее нормы о купле-продаже земельных участков, находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации), субъектам Российской Федерации предоставлены некоторые права в части регламентации отношений, связанных с оборотом земельных участков.

Ряд правил, связанных с приобретением права собственности на жилое помещение, установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также в случаях, установленных законом, — договора купли-продажи, необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на основании и во исполнение данного Федерального закона.

Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор купли-продажи жилых помещений является формальным договором.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости. К условиям, при отсутствии которых договор купли-продажи недвижимости признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене.

Для договора купли-продажи жилых помещений дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих право на пользование продаваемым жилым помещением, с указанием их прав.

Предмет договора купли-продажи недвижимости. Предметом договора, обусловившим его выделение в качестве отдельной разновидности купли-продажи, является недвижимое имущество.

1. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В судебной практике возникает вопрос, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости. Данный вопрос решается положительно: к предмету договора купли-продажи недвижимости могут относиться и не завершенные строительством объекты, поскольку гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

2. Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи.

Так, изъяты из оборота земля и иные природные ресурсы (например, недра и леса), находящиеся в исключительной собственности государства. В исключительной государственной собственности, например, находятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний (ч. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации; объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; расположенные под объектами гидротехнических сооружений и др. (ч. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

3. ГК РФ устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, при продаже земельного участка в договоре при описании предмета указываются: местоположение земельного участка (адрес), кадастровый номер, категория земель, целевое назначение, площадь.

При продаже зданий, сооружений, нежилых помещений необходимо указать местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность и т.д.

Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным.

4. Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

При этом продавец не может не передать право на соответствующую часть земельного участка.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю на соответствующую часть земельного участка:

То есть вид права, на котором земельный участок или его часть передается покупателю, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (абз. 2 п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Так, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения переходит к покупателю недвижимости.

Если же недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Кроме того, необходимо учитывать, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка.

В случаях когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи (ст. 553 ГК РФ). Такими правами могут быть, например, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и т.д.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Срок договора купли-продажи недвижимости. Срок в договоре купли-продажи недвижимости не относится к существенным условиям. К сроку применяются общие положения ГК РФ о сроках в сделке и обязательствах (статьи 190—194, 314).

Цена договора купли-продажи недвижимости. К особенностям договора купли-продажи недвижимости относится и то, что цена недвижимости является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, содержащиеся в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в договоре условия о цене товар подлежит оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяются.

Установленная в договоре продажи недвижимости цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.

Если цена недвижимости в договоре установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера (например, указана только цена квадратного метра, одной сотки и т.д., без указания цены за всю недвижимость), то общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (например, путем умножения стоимости одного квадратного метра или сотки на общую площадь квартиры или земельного участка).

Стороны договора, как правило, свободны в установлении цены недвижимости, если иное не установлено законодательством.

Цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона.

Стороны договора купли-продажи недвижимости. Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель.

Продавцом, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе отчуждать только с согласия собственника этого имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе отчуждать недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

При продаже доли в праве общей долевой собственности необходимо в регистрирующий орган представить документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных сособственников о намерении продать долю с указанием условий, на которых он продает ее (см. ст. 250 ГК РФ).

В качестве продавца могут выступать физические лица, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (продажа имущества в порядке приватизации, п. 1 ст. 217 ГК РФ).

Продавец должен обладать полной дееспособностью. Изъятия из этого правила подчиняются общим положениям о дееспособности малолетних, несовершеннолетних, недееспособных и граждан, ограниченных судом в дееспособности, содержащимся в статьях 26, 28 ГК РФ.

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости могут быть любые дееспособные субъекты. Правовые последствия приобретения недвижимого имущества лицами, не достигшими 18 лет, недееспособными и гражданами, ограниченными в дееспособности, также регулируются нормами Общей части Гражданского кодекса (статьи 26, 28, 171, 172, 175, 176 ГК РФ).

Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, вправе приобретать недвижимое имущество, если это не противоречит их уставным целям.

Форма договора купли-продажи недвижимости. К форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются особые требования.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, установленных ст. 434 ГК РФ (составление одного документа в нескольких экземплярах одинаковой юридической силы; обмен документами; совершение стороной, получившей оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора), к договору продажи недвижимости применим только один — составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). В этом еще одна особенность договора.

Кроме того, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А если предметом договора являются жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, то кроме государственной регистрации перехода права на недвижимость требуется еще и регистрация договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Напомним, в чем состоят отличия сделок, в которых регистрации подлежит только переход права, от сделок, в которых регистрации подлежат и переход права, и сама сделка.

Во-первых, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в любой сделке по передаче права собственности на недвижимость.

Сама сделка с недвижимым имуществом подлежит регистрации лишь в случаях, установленных ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Во-вторых, сделки, в которых регистрируется только переход права, считаются заключенными для сторон с момента их подписания. С этого времени у сторон возникают взаимные права и обязанности (по передаче недвижимости, по оплате и т.д.).

Однако, как указал Высший Арбитражный Суд РФ, до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Только после государственной регистрации перехода права покупатель недвижимости становится ее собственником во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц (вправе распоряжаться недвижимостью).

Что касается, сделок, подлежащих государственной регистрации, то они считаются заключенными с момента государственной регистрации сделки.

В-третьих, в сделках, в которых регистрируется только переход права, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания сделки незаключенной или недействительной.

В отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, установлено иное правило. Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации такой сделки влечет ее недействительность как ничтожной (если законом прямо установлено, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделки) или незаключенность (во всех иных случаях). Так, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры влечет незаключенность данного договора, но не недействительность, поскольку в п. 2 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей обязательность государственной регистрации такого договора, не указано, что несоблюдение этого требования повлечет признание договора недействительным.

Перечень документов, представляемых для государственной регистрации права и сделки, установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и детализирован в приказах Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В регистрирующий орган необходимо представить:

Обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимости.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган продавец должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

При уклонении продавца от государственной регистрации права (сделки) покупатель вправе:

2. Передать недвижимость.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости покупатель вправе:

При неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости, предварительно оплаченной покупателем, покупатель вправе (п. 3, 4 ст. 487):

3. Передать недвижимость свободную от прав третьих лиц.

Содержание данной обязанности и последствия ее неисполнения совпадают с общими положениями о договоре купли-продажи, рассмотренными в главе Договор купли-продажи.

4. Передать недвижимость, соответствующую условиям договора о качестве.

Гражданским кодексом установлено специальное правило применительно к договору продажи недвижимости в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего по договору купли-продажи товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, покупатель вправе по выбору:

В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе по выбору:

Обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимости обязан:

1. Обратиться в регистрирующий орган.

В регистрирующий орган покупатель должен обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права либо перехода права и договора.

При уклонении покупателя от государственной регистрации права (сделки) продавец вправе:

2. Принять недвижимость.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение покупателя от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности принять имущество.

При неисполнении покупателем обязанности принять недвижимость продавец вправе по выбору (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

3. Оплатить недвижимость.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не исполняет обязанность по оплате недвижимости (т.е. допускает просрочку оплаты) или отказывается оплатить недвижимость, продавец вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре купли-продажи (см. главу 1).

4. Известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

Извещение должно быть произведено в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения недвижимости (ст. 483 ГК РФ).

Если покупатель не известил продавца о нарушении условий договора и продавец докажет, что:

1) отсутствие извещения повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора;

2) он не знал или не должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, то продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о качестве.