Конкурентная модель оценки стоимости

В обобщенном виде методика оценки стоимости может быть единой, основанной на учете фактора конкуренции между продавцом и покупателем при совершении сделки (конкуренции за материальную выгоду от сделки). Для практической реализации концепции конкурентной оценки стоимости необходим соответствующий инструментарий [1]. Исходя из изложенных выше аргументов и допущений, цена в сделке может быть определена по формуле (1):

V = E + Ps = I - Pb, (1)

где V – цена объекта в сделке;

E – расходы продавца на объект сделки (за весь период от приобретения, включая цену покупки и иные расходы, связанные с приобретением, до окончания владения). При наличии доходов от объекта они вычитаются из суммы расходов для расчета E;

Ps – прибыль продавца от планируемой сделки (продажи);

I – доходы покупателя от будущего использования объекта сделки. При наличии расходов на объект они вычитаются из суммы доходов для определения I;

Pb – прибыль покупателя от будущего использования объекта сделки.

Чтобы учесть влияние фактора времени, расходы продавца могут быть подвергнуты процедуре наращения, а доходы покупателя – процедуре дисконтирования – до даты, на которую производится оценка (расчет цены). Индексы цен выбираются в зависимости от дробности периодов, за которые производится наращение или дисконтирование отдельных сумм за эти периоды.

Из формулы (1) следует равенство (2):

Ps + Pb = I - E (2)

При этом E прямо пропорционально . Показатель I прямо пропорционален Pb. Значение дроби прямо пропорционально .

Эти пропорции позволяют перейти к квадратному уравнению для определения Ps и Pb, а затем V – искомой цены объекта. Квадратное уравнение будет иметь следующий вид – формула (3):

++=0, (3)

Рассмотрим данную методику на условном числовом примере-модели. Пусть расходы продавца (E) равны 5 млн. руб., доходы покупателя (I) прогнозируются как 8 млн. руб. Тогда по формуле (2) произведем расчет:

Ps + Pb = 8 – 5 = 3.

Сложность вопроса исчисления цены сводится к определению пропорции распределения сумм прибылей (в примере это 3 млн. руб.) между покупателем и продавцом. Если стороны готовы разделить суммы прибылей (из уравнения (2)) поровну, то тогда результатом решения уравнения (1) будет единая цена, равная средней цене между доходами покупателя и расходами продавца. В модельном расчете единая цена составит 6,5 млн. руб. ((8+5)/2), а интервал цен будет выражен так: 6,5 ± 1,5 млн. руб.

Однако очевидно, что покупателю финансово невыгодно отдавать продавцу полную стоимость прогнозируемого дохода, так же как и продавец желает получить от продажи больше, чем он израсходовал на продаваемый объект. Поэтому более практически вероятный диапазон цен уже, чем интервал между расходами продавца (E) и доходами покупателя (I).

Преобразуя соотношение между и в равенство, получим распределение прибыли пропорционально соотношению доходов покупателя и расходов продавца с некоторым коэффициентом пропорциональности (k). Для рассматриваемого модельного расчета, если принять коэффициент за 1, пропорция составит:

= k * = 1,6. Ps = 3 – Pb = 3 – .

Ps2 – 3* Ps + 1,6 = 0.

Данное квадратное уравнение имеет два решения: Ps1 = 0,69 млн. руб., Ps2 = 2,31 млн. руб.

Откуда имеется два соответствующих варианта для прибыли покупателя:

Pb1 = 3 – 0,69 = 2,31 (млн. руб.),

Pb2 = 3 – 2,31 = 0,69 (млн. руб.).

Соответственно, есть два варианта цены сделки:

V1 = 5 + 2,31 = 8 - 0,69 = 7,31 (млн. руб.),

V2 = 5 + 0,69 = 8 - 2,31 = 5,69 (млн. руб.).

V1 – это цена на «рынке продавца», то есть более высокая цена, V2 – цена на «рынке покупателя», то есть более низкая цена. Сделка по более высокой цене может быть заключена, если объект уникален, необходим конкретному покупателю для удовлетворения его нужд, если объект нужен срочно. Сделка по более низкой цене возможна, если доход от использования объекта в большей степени зависит от предпринимательских способностей и особенностей бизнеса покупателя, нежели от индивидуальных свойств самого объекта, а также если объект может принести убытки при сохранении собственности у продавца. Интервал цен между меньшей и большей формирует диапазон цен, в котором может быть рекомендовано ценообразование при заключении сделки. Если оценщику необходимо указать одно значение стоимости, то она может рассчитываться как среднее арифметическое верхней и нижней цены (в примере она будет равна 6,5 млн. руб.).

Цена, по которой совершается сделка, может отличаться от стоимости, определенной оценщиком. Оценка стоимости и последующее формирование цены в конкретной сделке является результатом переработки информации, указанной оценщиком (оценщиками), и взаимодействия сторон совершаемой сделки (продавца и покупателя, арендатора и арендодателя и т.п.). Известный американский специалист в области оценки Альфред Кинг отмечает практическую особенность, которая ограничивает точность оценки: «На протяжении многих лет автор говорил клиентам, что результаты оценки можно назвать точными в пределах ±10%, но не более. На основании более чем 35-летнего опыта могу сказать, что не встречал большей точности в отчетах об оценке, предоставляемых оценщиками или оценочными компаниями» [2, с. 67]. Вместе с тем, отклонения оценки от сумм контрактов не представляют существенное практическое ограничение для планирования операций. «По нашему опыту, большинство клиентов достаточно хорошо представляют себе примерный диапазон стоимости еще до того, как оценщик проведет оценку и представит итоговую стоимость» [2, с. 64].

Продавец может получить убыток от сделки (когда расходы продавца превышают цену продажи). Также убыток может быть у покупателя (когда цена сделки превышает прогнозные доходы покупателя). Такая ситуация, финансово невыгодная для одной из сторон, характерна для сделок с ограничениями («нерыночных» сделок, когда стороны действуют по принуждению).

Коэффициент пропорциональности (0<k) играет роль «сближающего» коэффициента (чем больше k, тем меньше интервал между нижней и верхней ценой, то есть тем ближе они будут к среднему значению, тем нижняя цена будет больше расходов продавца и тем верхняя цена будет меньше доходов покупателя). При k=0, эти цены равны соответственно расходам продавца и доходам покупателя. k менее 0 отражает нерыночные условия сделки (финансово невыгодные одной из сторон), когда цены выходят из диапазона между расходами продавца и доходами покупателя.

Предложенная методика дает формализованный инструментарий как профессиональной оценки, так и частного ценообразования. В профессиональной оценке для совершения сделок между сторонами оценщик играет роль финансового консультанта-арбитра и имеет возможность получить информацию от каждой из сторон планируемой сделки (учетные данные о затратах – от продавца, плановые данные о доходах – от покупателя) либо на основании сопоставимой информации, полученной при обслуживании других клиентов. Для частного ценообразования, например, для определения стоимости в целях составления финансовой отчетности, бухгалтер или финансовый менеджер может использовать внутренние данные своего предприятия как о затратах, так и о доходах. Для оценки бизнеса сопоставляются сумма остаточных стоимостей имущества (как аналог расходов продавца в формуле (1)) и прогнозируемый доход (как аналог доходов покупателя в формуле (1)).

Литература:

1. Галкина Е.В. Оценка стоимости для совершения сделок// European Social Science Journal. Европейский журнал социальных наук. – 2014. – № 6 (45). Том 2. – С. 530-534.

2. Кинг А. Оценка справедливой стоимости для финансовой отчетности: Новые требования FASB/ Пер. с англ. М.: Альпина Паблишерз, 2011.