Международный экономический форум 2014

Исаева Патимат  Гаджиевна

канд. эк. наук, доцент Дагестанского государственного университета, г.Махачкала

Совершенствование форм обеспечения возвратности кредита в целях снижения кредитного риска банков

Анализ сложившейся в данной области право­применительной практики показывает, что процесс становления и развития оценочной деятельности в области залогового кредитования происходит весьма противоречиво. Это проявляется как на уровне некоторых нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и на уровне конкретных методик оценки. Поэтому не менее актуальной задачей становится решение проблемы совершенствования системы экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления всех видов оценочных работ в рамках залогового кре­дитования.

Многие эксперты признают, что для дальней­шего развития системы ипотечного кредитования необходимо принятие ряда мер системного ха­рактера, включая меры по созданию механизма комплексной оценки и экспертизы. Несмотря на создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), принятие «правильных» нормативных актов, провозглашающих создание жилищных ипотечных агентств, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в посл. ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (далее - Закон об ипотеке) практически не работает, необходимая норматив­но-правовая база либо отсутствует, либо является неполной и противоречивой.

В то же время оценка потенциала ипотечного рынка свидетельствует, что только по жилью он со­ставляет не менее 1 трлн. руб. По землям промыш­ленности и сельскохозяйственного назначения этот потенциал примерно такой же. Если принять, что первоначальный потенциальный объем ипотечного рынка составляет 10% от общего потенциала ры­ночных сделок с недвижимостью (включая землю), то речь также идет о суммах, достигающих 1 трлн. руб. По оценкам экспертов, объем только так на­зываемых «спящих» денег у населения составляет более 2 трлн. руб. Но ипотечный рынок и его инф­раструктура (в их современном состоянии) к такому объему ипотечных сделок пока не готовы.

Антикризисные меры правительства по разви­тию ипотечного кредитования с использованием множества льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Банком России, позволило банкам снижать ставки по ипо­течным кредитам. Согласно Долгосрочной страте­гии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, разработанной АИЖК, средняя ставка по ипотеке к 2015 г. составит 13 %, возможно, к концу 2014 г. она будет снижена до уровня в 10-11 %. Для этого принимается ряд разноплановых мер, пере­численных далее.

В частности, поправки в ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в посл. ред. Федерального зако­на от 09.03.2010 № 22-ФЗ) предусматривают, что основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти поправки позволили банкам безбояз­ненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%.

Средства пенсионных накоплений, находя­щихся под управлением ВЭБа (до 100 млрд. руб.), будут инвестированы в облигации с ипотечным покрытием со ставкой купона не выше 9 % годовых по ценам не выше номинала. Кроме того, средства пенсионных накоплений, находящихся под управ­лением ВЭБа (до 60 млрд. руб.), будут направлены на выкуп гарантированных государством облига­ций АИЖК со ставкой купона, устанавливаемой в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Средства Фонда национального благосостоя­ния, выделяемые ВЭБу в соответствии с законом о поддержке финансовой системы Российской Федерации (до 40 млрд. руб.), будут направлены на открытие кредитной линии АИЖК с процентной ставкой в 9,5 % годовых сроком до 01.06.2020.

Однако в Законе об ипотеке нет прямого указа­ния (за исключением отдельных видов имущества) на обязательность проведения оценки для этих целей. В п. Зет. 9 Закона об ипотеке указано, что оценка предмета ипотеки «определяется в соответс­твии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муни­ципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке».

В случае залога недвижимого имущества, не­завершенного строительством, и находящегося в государственной или муниципальной собственнос­ти также предусматривается оценка его рыночной стоимости.

В свою очередь в соответствии со ст. 67 «Оцен­ка земельного участка при его ипотеке» Закона об ипотеке необходимо учитывать следующие положения:

1) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

2)  залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обобщение правоприменительной практики, как в области залогового кредитования, так и оценочной деятельности показывает, что сущест­вующих стандартов оценки явно недостаточно, а новые стандарты оценки для области залогового кредитования должны дополняться развернуты­ми методическими рекомендациями по наиболее важным этапам идентификации объектов оценки, постановки и решения задач оценки, контроля на­дежности и достоверности промежуточных и ито­говых результатов оценки. При этом и стандарты оценки, и методические рекомендации по оценке различного вида имущества в сфере залогового кре­дитования должны опираться на результаты комп­лексных исследований структуры рисков в данной сфере и на способы их оценки и покрытия.

При анализе и оценке рисков, возникающих при совершении кредитных сделок, обеспечен­ных залогом недвижимого имущества (ипотекой), соответствующие ценообразующие факторы для объекта недвижимости имеют как экономичес­кую, так и правовую стороны. Необходимо также выявить факторы неопределенности и факторы возможных негативных последствий (рисков) в связи с реализацией предполагаемой кредитной сделки и залоговой сделки с оцениваемым объек­том недвижимости (или правами на него).

Фактор риска означает установление возмож­ности возникновения таких условий, которые могут привести к негативным последствиям, при­чем как для всех, так и для отдельных участников предполагаемых сделок. Понятие «риск» является своего рода субъективным понятием, так как для различных участников сделок и третьих лиц восприятие того или иного фактора риска будет индивидуальным.

Риски при совершении кредитных сделок и за­логовых сделок с объектами недвижимого имущес­тва разделены автором на следующие группы: рис­ки, возникающие в ходе подготовки к совершению сделки; риски, возникающие в ходе реализации сделки; риски, связанные с наступлением правовых последствий в результате совершения сделки.

Соответственно, эти группы рисков различа­ются как с точки зрения подходов при их анализе, так и с точки зрения их покрытия. При класси­фикации сделок принято выделять повторные, или рисковые сделки, для которых характерно изначальное присутствие непокрываемого риска, вызванного неопределенностями, заложенными в самой природе таких сделок.

Риски, сопровождающие сделку, условно раз­делены автором на риски: случайной гибели или случайного повреждения имущества; частичной или полной утраты стоимости недвижимого иму­щества; неполучения (недополучения) выгоды от совершения сделки (риски упущенной выгоды); упущенной выгоды в результате судебного разби­рательства в случае признания сделки спорной; прямых и косвенных убытков; недополучения встречного исполнения по сделке; связанные с передачей имущества во владение, пользование и управление; неправомерных действий контраген­тов и других лиц, причастных к совершению сделки и т.д. Поскольку набор рисков всегда конкретен, то каждая сделка должна быть проанализирована с точки зрения присущих ей возможных рисков, размер которых должен быть оценен и учтен при окончательной оценке объекта недвижимости применительно к этой сделке.

Помимо анализа рисков и анализа возможных способов их покрытия, необходима разработка спо­собов решения задач по их минимизации. Расходы, связанные с организацией покрытия рисков, также должны учитываться при подготовке сделок, свя­занных с ипотечным кредитованием, и особенно при оценке объекта залога.

Изучение международного опыта стандартиза­ции оценки и финансовой отчетности позволило выявить особенности подходов к стандартизации оценки в сфере залогового кредитования в США, Великобритании и некоторых других ведущих странах. Показано, что в последнее время самое серьезное внимание уделяется определению «спра­ведливой» и «залоговой» стоимости соответствую­щих активов. Наиболее развернутое определение «справедливой» стоимости и правила ее опреде­ления приведены в последней редакции общепри­нятых принципах бухгалтерского учета (Generally Accepted Accounting Principles, GAAP[3]).

Особо следует подчеркнуть, что виды стоимос­ти имущества, отличные от рыночной, определены в данных стандартах как альтернативные. Вместе с тем содержательные аспекты, связанные с исполь­зованием альтернативных видов стоимости, под­робно не раскрыты, хотя и введены различного рода уточнения данного понятия. Необходимо отметить, что для практического использования появившихся новых положений в российских стандартах оценки необходимо проведение их анализа на соответствие положениям российского законодательства, что потребует, скорее всего, внесения необходимых уточнений и корректировок этих положений.

Согласно ЕСО[4] оценщик, получивший задание определить ипотечную стоимость объекта имущества, должен также сообщить заказчику оценки и о его рыночной стоимости и тщательно объяснить ему различие между обоими результатами стои­мости, если оно существует. Следует отметить, что не существует какого-либо стандартного пропор­ционального соотношения между этими двумя оценками, т. е. использование простой процентной корректировки для вычисления одной стоимости на основе другой не будет являться приемлемым. Таким образом, фактически ЕСО требует от оцен­щика, работающего в сфере ипотечного креди­тования, выполнять двойную работу, определяя как рыночную стоимость объекта залога, так и его «альтернативную», ипотечную стоимость.

Подводя итоги работы по исследованию тех разделов международных и европейских стандартов оценки, стандартов оценки США и Великобри­тании, а также международных стандартов фи­нансовой отчетности и американских стандартов бухгалтерского учета, которые связаны с оценкой в системе залогового кредитования, можно сделать следующие выводы:

На данный момент времени  процесс оценки залоговой стоимости не стандартизован, разработка концептуальных основ соответствующих стандартов оценки и комплекса стандартизованных алгоритмов для проведения необходимых расчетов является крайне актуальной и необходимой. При этом в определении справед­ливой стоимости идет речь лишь о гипотетической возможности обмена аналогичных активов, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержек, связанных с реальной сделкой купли-продажи, включающих регистрацию объекта в Росреестре (в случае, если это недвижимое имущество), уплату всех сопутс­твующих налогов. Соответственно, методика рас­чета справедливой стоимости должна учитывать эти особенности.

[1] Федеральный закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ (ред. от 05.04.2010) «О внесении изменений в ст. 45 части первой и в гл. 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившим силу Федерального закона «О сборах за выдачу лицензий на осуществление видов деятельности, связанных с производством и оборотом этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».

[2] Федеральный закон от 18.07.2009 № 181-ФЗ «Об использовании государственных ценных бумаг Российской Федерации для повышения капитализации банков».

[3] Постановление о стандартах финансовой отчетности № 157 «Измерения справедливой стоимости» / Совет по стандартам финансового учета (FASB) Фонда финансового учета (FAF).

[4] Европейские стандарты оценки / пер. с англ. А. И. Артеменкова, И.Л. Артеменкова/под ред. И.Л. Артеменкова. Изд. 6-е. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2010.