Бюджетный эффект государственного девелопмента недвижимости в РФ

На сегодняшний день актуален вопрос грамотного управления развитием жилой недвижимости в контексте современных представлений эффективных способов решения жилищной проблемы. На наш взгляд, в жилищном строительстве на современном этапе необходимо качественное преобразование недвижимости и организация работ по реконструкции и строительству жилых домов за счет новых форм управления в сочетании с контрактной системой инвестирования и повышения надежности участников процесса обновления сложившейся застройки.

Такой подход предполагает государственный девелопмент, т.е вид предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, целью которой является получение дохода (прибыли) за счет создания объекта и использования коммерческого потенциала территории, в максимально возможной степени удовлетворяющей потребности потребителей недвижимости (достижение социального эффекта).

Как особый вид профессиональной деятельности государственный девелопмент включает: полноценный консалтинг в самом широком понимании слова; систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Таким образом, цель государственного девелопмента - создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о социально-коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи с достижением необходимого социального эффекта.

Задача государственного девелопера в рамках государственно-частного партнёрства заключается в обеспечении оптимального равновесия между социальной справедливостью и экономической целесообразностью на рынке жилой недвижимости.

Мы считаем, что приоритетным объектом государственной поддержки должен в масштабе страны стать национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и сопутствующие ему долгосрочные целевые программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы субъектов РФ. Именно такие программы способны совершить быстрый рывок в развитии, обеспечив при этом крупные налоговые и другие виды поступлений в бюджет.

Для проверки целесообразности практической реализации концепции государственного девелопмента рассчитаем прогнозный эффект на примере строительства жилого комплекса в г. Иваново. Отметим, что в рассматриваемом примере бюджетную эффективность регионального инвестиционного проекта мы оцениваем через сопоставление объема инвестиций из средств Долгосрочной целевой программы Ивановской области "Жилище" на 2011 - 2015 годы в девелоперский проект и всей совокупности дисконтированных налоговых поступлений в бюджеты различных уровней бюджетной системы Российской Федерации, обусловленных реализацией проекта. Результаты расчетов рассматриваемого примера представлены в рублях в таблице №1.

Под оттоком денежных средств мы подразумеваем объем инвестиций Ивановской области, предусмотренных в Подпрограмме "Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства" ДЦП "Жилище". Согласно данному документу совокупный отток денежных средств за 5 лет составляет 1227 млн. руб. В результате своевременной реализации данной подпрограммы государственный бюджет получит за рассматриваемый период времени налоговые поступления в размере 6774 млн. руб. Таким образом, индекс рентабельности составит в среднем 5,85 при дисконтированный потоке в 3 074 млн. руб. Индекс рентабельности финансирования показывает, что каждый рубль выделенный государством в Подпрограмму "Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства" приносит в среднем за 5 лет 5,85 руб. прибыли в виде налоговых поступлений.

В основе расчетов налоговых поступлений в бюджет мы использовали исходные данные проекта застройки территории в границах земельного участка в г. Иваново.

Согласно пояснительной записке площадка проектируемого участка расположена в северо-восточной части г. Иваново. Рельеф участка спокойный с незначительным понижением на юго-запад. Абсолютные отметки поверхности изменяются в пределах от 119,05м до 117,85м. Сток поверхностных вод затруднен. Неблагоприятные современные инженерно-геологические процессы и явления (карст, оползни, просадки) отсутствуют, юго-западная часть заболочена.

Согласно объектному сметному расчету стоимость строительства 1 (одного) жилого дома составляет 49493,69 тыс. руб.(без учета НДС), из которых:

41887 тыс. руб. приходятся на приобретение сырья и материалов, эксплуатацию строительных машин и механизмов, накладные расходы;
7606 тыс. руб. – фонд оплаты труда рабочих.

Таким образом, НДС при ставке в 18% к уплате по смете составляет 8909 тыс. руб., а НДС к вычету – 7540 тыс. руб. Итоговое поступление НДС равно разнице и составляет 1369 тыс. руб.

Плановые накопления от строительства одного дома составляют 3 586 тыс. руб., что соответственно приведет к отчислениям налога на прибыль при ставке 20% в размере 717 тыс. руб. Налоговые поступления в виде налога на имущество при ставке 2% от возведенного объекта недвижимости составит 990 тыс. руб. ежегодно.

Общая площадь рассматриваемого жилого дома составляет по смете 2592 кв. метров. Соответственно с учетом масштабирования представленных расчетов налоговых поступлений на целевой показатель Долгосрочной целевой программы Ивановской области "Жилище" на 2011 - 2015 годы в 1 469000 кв. метров мы получим приток денежных средств от строительства 1(одного) жилого дома за 5 лет в сумме 3532 тыс. рублей.

Помимо налоговых платежей, генерируемых в результате основного строительства, также активизируется и сопутствующая отрасль – производство строительных материалов и конструкций. Так затраты на поставку материалов и конструкций по рассматриваемой смете составляет 25768 тыс. руб. без учета НДС, что в свою очередь представляет собой выручку предприятий по производству строительных материалов и конструкций.

Таким образом, при средней норме прибыли от производства в 10% предприятия произведут отчисления налога на прибыль при ставке в 20% в размере 515 тыс. руб.

Исходя из предположения, что прямые затраты по калькуляции производства строительных материалов и конструкций за исключением фонда оплаты труда рабочих и амортизации оборудования составляют 50% от получаемой выручки, а фонд оплаты труда рабочих – 30%, мы получим налоговые поступления НДС от сопутствующей отрасли в размере 2319 тыс. руб., НДФЛ – 800 тыс. руб., а совокупные отчисления во внебюджетные фонды при средней ставке 30 % от фонда оплаты труда рабочих – 2807 тыс. руб.

Аналогично рассмотренному выше алгоритму масштабирования налоговые платежи от производства строительных материалов и конструкций составят 3242 тыс. руб. за 5 лет.

Положительное значение бюджетной эффективности в размере 3074 тыс. руб. дает право рассматривать разрабатываемую концепцию в качестве методологии, которая может быть положена в основу становления и развития государственного девелопмента в регионах РФ.

Литература

Воинов Д.С. Диссертация. Совершенствование системы управления проектами комплексного освоения территорий на основе принципов государственно-частного партнерства. - Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, 2009.

Горшков Н.Г. Диссертация. Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости (на примере московской области). - Современная гуманитарная академия, 2012.

Мазур, И. И., Шапиро В.Д. Девелопмент недвижимости. Справочник для профессионалов. Москва: Омега-Л, 2011.

Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации. / Под редакцией Н.П.Кошмана, В.Н.Пономарёва. (подготовлена Институтом развития регионов и Ассоциацией Строителей России России к проекту Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан).