Оразбеков К.А., Ким Ю.Э.
Новые подходы к развитию инвестиционной модели коммерческого жилищного строительства
Международная Академия Бизнеса
Ким Ю.Э.
Докторант DBA
Международная Академия Бизнеса
Новые подходы к развитию инвестиционной модели коммерческого жилищного строительства
В Программе «Доступное жильё-2020», цель которой – комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее дальнейшее повышение доступности жилья для населения, основное внимание уделено чисто «внутренним» вопросам развития жилищного строительства. Первый год её реализации, выявил ряд проблем, решение которых выходит за пределы экономического и правового пространства отдельной строительной компании. В Стратегии- 2050, акцент сделан на макроэкономические условия устойчивого экономического роста – совершенствование бюджетного планирования, денежно-кредитной и налоговой политики, повышение эффективности государственного управления, улучшение инвестиционного климата и так далее. «Характер и глубина происходящих в мире трансформаций, глобальная взаимозависимость требуют устойчивого долгосрочного развития» [1]. Стратегии- 2050, задаёт основные направления решения системных противоречий, выявленных в первый год практической реализации программы «Доступное жильё-2020». К ним можно отнести:
недостаточный уровень управления строительной отраслью,
вопросы инвестиционного обеспечения развития строительных мощностей и формирования современной строительной индустрии,
проблемы с выкупом земельных участков под новую застройку,
отсутствие эффективной системы налогового льготирования КЖС,
неразвитость государственно-частного партнёрства,
недостаточно эффективное использование бюджетных средств и т. д.
В стратегии «Казахстан – 2050», «Формирование новой социальной модели», выделено в качестве первостепенной цели [1]. Важнейшим блоком этой модели, является жилищное строительство. Последнее, обладая двойным эффектом - социальным и экономическим, играет существенную роль в обеспечении социального и экономического роста Казахстана. Мы разделяем мнение академика РАН Аганбегяна А.Г. относительно роли жилищного строительства, в системе оценочных показателей качества жизни. «Обеспечение населения комфортным жильём является одним из трёх-пяти наиболее важных социальных показателей развития общества, ключевой характеристикой уровня благосостояния людей, качества их жизни» [2].
Формируемая казахстанская модель развития жилищного строительства, а также программа «Доступное жильё – 2020», нуждается во внесении существенных корректив, опираясь на стратегические индикаторы социального и экономического развития, сформулированные в Стратегии «Казахстан- 2050» и на накопленном положительном опыте, в коммерческом жилищном строительстве.
В настоящее время, сложилась ситуация, когда по разным причинам, выделенные бюджетные средства на жилищное строительство, не осваиваются. В ряде областей Казахстана, не выполнены планы по вводу жилья. Из-за несвоевременного утверждения проектно-сметной документации, многие строительные компании не получили финансирование в первом квартале 2013 года [3].
Выступая на совещании, посвящённом итогам 2012 года и реализации Стратегии-2050, Н.А. Назарбаев подверг острой критике Правительство за не освоение средств, выделенных на строительство жилья. Так из 17 млрд. тенге, направленных на строительство арендного жилья, сумма неосвоенных средств составила почти 2,5 млрд. тенге. По итогам 2012 года, в местных бюджетах неиспользованными, для строительства социальных объектов, осталось почти 100 млрд. тенге.
В Стратегии «Казахстан – 2050», концептуально и развёрнуто, сформулированы новые принципы социальной политики государства, новый подход к решению проблемы жилищной обеспеченности граждан страны. Чётко прослеживается переход, от упрощённого, ранее существующего, иждивенческого подхода к пониманию механизма реализации социальных гарантий граждан, в сфере обеспечения жильём, к развёрнутой сегментированной позиции, основанной на личной ответственности трудоспособных граждан за уровень своего благополучия. Это, на наш взгляд, принципиально важная характеристика нового курса развития социальной сферы. Кроме этого, указано на то, что государство должно гарантировать «минимальный социальный стандарт» [1].
Но для трудоспособных членов общества, реализация названных социальных гарантий государства, в сфере обеспечения жилья, будет осуществляться на основе применения иных механизмов. А именно, путём создания условий повышения трудовой занятости и реализации ряда мер по росту доступности жилья. Не случайно новые принципы социальной политики определены, как взаимосвязанный блок социальных гарантий и личной ответственности граждан [1].
Далее рассмотрим ключевые стратегические индикаторы развития жилищного строительства (далее СИРЖС):
1) Способы, методы, реализации социальных гарантий государства, в сфере обеспечения минимальных жилищных стандартов, для трудоспособных и социально уязвимых граждан, не должны быть одинаковыми.
2) Поэтапное, качественное повышение стандартов качества жизни, в зависимости от экономических возможностей страны.
3) Реализация мер по повышению инвестиционной привлекательности строительного сектора Казахстана, для внешних и внутренних инвесторов.
На наш взгляд, решение проблем стимулирования инвестиционного процесса, в сфере развития коммерческого жилищного строительства, должно синхронно обеспечиваться по ряду направлений.
Во-первых, дальнейшим развитием различных схем привлечения финансовых средств населения, для строительства нового жилья. Данное направление частично реализовано в настоящее время. По информации АО «Жилстройсбербанка», на конец 2012 года, по программе, реализуемой через него, на 7883 квартиры поступило около 12 тысяч заявлений от желающих приобрести эти квартиры. В целом по Казахстану спрос на данное жильё превышает предложение в 1,5 раза. В городах Алматы и Астана в 2 раза [3]. Приведённые данные, свидетельствуют о явном несоответствии между существующим платёжеспособным спросом на жильё эконом – класса и его предложением. И это, при том, что только 25 % казахстанцев могут решить проблему жилья самостоятельно.
Во-вторых, принятием комплекса мер по инвестиционному обеспечению развития частных строительных компаний. Существующие строительные мощности просто не справляются с утверждёнными объёмами строительно-монтажных работ. На сегодня, чётко обозначился дисбаланс между социальным заказом государства, на строительство жилья эконом-класса и существующими производственными мощностями строительных компаний. Не вдаваясь в анализ всех причин, сложившегося дисбаланса, следует отметить, что обеспечение необходимых темпов наращивания строительных мощностей, наталкивается на ряд проблем. Это и процедурные требования к регистрации и получению лицензий, вновь создаваемыми строительными компаниями, это и отсутствие необходимых финансовых ресурсов (собственных и заёмных) для проведения модернизации основных фондов. Но главная причина, на наш взгляд, в том, что в условиях регулируемой рентабельности строительных компаний (через устанавливаемые государством ценовые индикаторы на жильё), кардинально уменьшились их возможности, наращивать производственные мощности за счёт собственной прибыли, путём её реинвестирования в приобретение фиксированных активов или за счёт заёмных средств, привлекаемых на приемлемых условиях. Из-за низкой рентабельности строительства жилья эконом-класса, банки второго уровня, экономически не заинтересованы в финансировании данного направления строительного комплекса.
В свете задач Стратегии – 2050, нам необходимо кардинально пересмотреть вопросы создания привлекательного инвестиционного климата в сфере жилищного строительства. Мы разделяем позицию Алшанова Р.А., Никитинской Е.С., Куропатчик О.П., Гандрабура М.В. и других учёных и экспертов, относительно необходимости создания эффективного механизма страхования инвестиционных рисков, предоставлению инвесторам существенных льгот и преференций, обеспечению доступа к дешёвым заёмным средствам [6]. Помимо этого, на наш взгляд необходимо стремиться к достижению прозрачности при проведении тендеров, изменению правил их проведения, чёткому и своевременному выполнению государством, обязательств по инфраструктурному обеспечению строительства, внедрению новых СНиПов и Еврокодов. У нас, в докризисный период, сложилась практика покрытия, за счёт высокой рентабельности, всех затрат, связанных с нерешённостью вышеназванных вопросов. Если их «снять», по примеру ряда европейских и азиатских стран, то окажется, что уровень рентабельности в 15-17 процентов, вполне устроит инвесторов. Думается, что решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности жилищного строительного сектора, лежит не в плоскости достижения докризисного уровня его рентабельности, а в формировании эффективной и социально оправданной модели его развития, с учётом стратегических индикаторов развития ЖС, обозначенных в Стратегии- 2050. Приоритетный вектор формования такой модели – «отсечение» необоснованно высоких накладных расходов, в том числе, на обслуживание кредитных обязательств, выкуп земельных участков под новую застройку, долевых затрат на инфраструктурные и социальные объекты, и снижение на этой основе, капиталоёмкости строительного производства.
Третье направление повышения инвестиционной привлекательности ЖС – это развитие строительной индустрии. Прежде всего, панельного и сборно-каркасного домостроения. Это позволит существенно снизить сроки строительства жилья и уменьшить период окупаемости инвестиционных проектов. В Казахстане планируется построить 17 домостроительных комбината (ДСК). Из них 11 намерены использовать технологию крупнопанельного домостроения, 6 – сборно-каркасного домостроения. В 2012 году один проект реализован в Южно-Казахстанской области. Совместно с немецкой компанией «Ликон», начаты работы по строительству крупного ДСК в Костанае. Всего в 2013 году планируется построить 13 ДСК. При этом, используемые технологии и выпускаемая продукция должны соответствовать европейским стандартам. Программой форсированной индустриализации, поставлена задача, добиться удовлетворения потребности внутреннего рынка собственными стройматериалами в 2014 году, до 80%. В настоящее время, эта доля составляет 67-68%.
Четвёртое направление - это развитие государственно-частного партнёрства с зарубежными инвесторами, в реализации крупномасштабных строительных проектов. Так для реализации проекта города спутника Алматы Gate city – жилой район «Коянкус», привлечён южнокорейский инвестор компания POSCO. Общий объём привлекаемых инвестиций – 580 млн. долларов США.
Немецкая компания « Chandler Modul» планирует внедрить в Казахстане германские технологии модульного строительства. Но затянувшийся пересмотр строительных норм и правил, действующих с советских времён, не позволяет в полной мере использовать, прогрессивные методы модульного строительства, препятствует привлечению инвесторов в данный сектор экономики. Ещё в апреле 2010 года Правительством РК были одобрены Концепция и Комплексный план реформирования системы технического регулирования строительной отрасли РК на 2010- 2014 годы. Мы согласны с академиками Нурбатуров К.А. и Алпысбаев М.Н., рекомендующих разработать Дорожную карту стройиндустрии Еврокод-2015, с целью ускорения принятия новых строительных норм [7]. Выступая на совещании, посвящённом итогам 2012 года и реализации Стратегии – 2050, Н.А.Назарбаев отметил «Мои поручения пересмотреть проекты и старые СНиПы не выполнены» [5].
Мы твёрдо убеждены, что оперативная реализация всего комплекса мер новой социалной и экономической политики, намеченных в Стратегии -2050, и соответствующая корректировка существующей инвестиционной модели коммерческого жилищного строительства, создаст необходимые макроэкономические условия, успешной реализации и развития программы «Доступное жильё – 2020».
Список использованной литературы:
1. Назарбаев Н.А. Стратегия «Казахстан – 2050»: новый политический курс состоявшегося государства: Послание Президента Республики Казахстан – Лидера нации народу Казахстана// «Казахстанская правда». – 2012.- 15 декабря.
2. Аганбегян А.Г. Жилищное строительство: двойной эффект – социальный и экономический// Альманах. – Москва: Высшая школа корпоративного управления.- 2012. - №5. – С.6.
3. Парламентские слушания в Мажилисе РК, посвящённые состоянию и перспективам обеспечения населения жильём 2012 г.// http:www.zakon. kz/top.
5. Назарбаев Н.А. Выступления Президента РК на совещании, посвящённом итогам 2012 года и реализации Стратегии-2050// http:/bnevs.kz/ru/nevs/post/121197/
6. Алшанов Р.А. Казахстан в борьбе за мировые инвестиции// www.centrasia.ru; Гандрабура М.В., Куропатчик О.П, Развитие Евразийской интеграции и проблемы формирования управляемой трансформации инвестиционных процессов в Казахстане// Экономика. Финансы, Исследования. - 2011. - №2(22). - С.84-90.; Никитинская Е.С. Налоговая политика в развитии инновационного инвестирования производственной сферы// Автореферат докторской диссертации. - Алматы. - 2010 г.
7. Нурбатуров К.А., Алпысбаев М.Н. Еврокоды - не за горами// http://www.kazniisa.kz/.