Международный экономический форум 2011

О.Н. Силаева

Аспирант кафедры «Экономики, организации и управления строительством»

Аннотация: В статье Автором рассматривается факторное пространство определяющее эффективность инвестиционно - строительных проектов по перебазированию, реформированию и реабилитации промышленных территорий, а также коммерческий потенциал земельных участков промышленных объектов. Проводится анализ применимости методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных участков.

Выявленные проблемы и анализ интересов, и задач участников инвестиционно-строительного процесса, а именно органов власти (государственные, городские, муниципальные органы), населения, Компании-Инвесторов, собственников реформируемых предприятий (частные собственники, государственные органы, РФ) позволяют установить зависимость между темпами реализации проектов комплексной реконструкции промышленных территорий и соблюдением интересов и потребностей участников процесса.

В настоящее время появилась реальная возможность перехода в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий от административно-командных методов к организационно-экономическим.

Предпосылки к этому следующие:

1) формирование у городской администрации четкого представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;

2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы оплатить работы, связанные с выводом (перебазированием), реформированием предприятий с конкретных территорий и их последующей реабилитацией;

3) переход предприятий, предполагаемых к выводу в условиях, которые для собственников становится экономически целесообразными.

Необходим комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка, позволяющий в совокупности рассматривать различные факторы, влияющие на эффективность инвестиций в подобные проекты

В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.

Для этих целей предлагается произвести факторный анализ.

На схеме приведенной ниже представлены основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса.

Блок-схема: процесс: Факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории

Рисунок 1. Основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса

Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе экспертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблице ниже

Таблица 1. Ранжирование показателей весомости блоков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории для участников процесса

№№

Показатели блоков факторов

Показатели весомости в баллах

Для города (бюджет)

Для инвестора

Для Предприятия

1

Местоположение территории

0,1

1,8

0,5

2

Физические характеристики земельных участков и объектов, расположенных на конкретной территории

1,5

0,1

2,7

3

Условия продаж объектов недвижимости после проведения комплексной реконструкции

1

2,7

0,1

4

Условия финансирования комплексной реконструкции , микрорайона

1,8

0,5

2,4

5

Временные факторы

0,5

2,4

1,8

6

Архитектурно-строительные

2,7

1,5

1

7

Финансово-эксплуатационные

2,4

1

1,5

Итого баллов

10

10

10

По каждому рассматриваемому земельному участку с учетом его местоположения и индивидуальных особенностей определяются оценки инвестиционной привлекательности в различных территориальных зонах города.

На примере города Москвы целесообразно разбить территорию города укрупнено на 3 экономические зоны: центр в пределах Садового кольца, далее застройка в пределах 3-го транспортного кольца и третья экономическая зона - до МКАД и за пределами (в границах г. Москвы).

В пределах каждой зоны по конкретному виду и типу недвижимости даются предельные (минимальные, максимальные) или средние значения реализации объектов.

Далее дается оценка технического состояния основных фондов Предприятия, показатель физического состояния и данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекцией или БТИ, а также определяется степень морального износа.

На основе этих данных предлагается проводить оценку требуемых работ в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий и применимости того или иного метода реорганизации.

В настоящее время процесс реорганизации промышленных объектов в г. Москве активно развивается по следующим основным направлениям.

1. Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную.

2. Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций.

3. Формирование экологоориентированных производств.

4. Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств.

Пример предложенной оценки применимости представлен в таблице ниже.

В строках 1-12 таблицы отражены выявленные критерии, которые определяют применимость того или иного метода реорганизации. При заполнении таблицы в графе 3 необходимо проставить значения, соответствующие ответу «Да»/«Нет». Графы. 8-10 заполняются путем умножения оценки критерия на соответствующий коэффициент применимости.

Возможность применения того или иного метода определяется путем сопоставления сумм по графам 8-10 и 4-7. Условием применимости того или иного метода является совпадение сумм в строке 12 в соответствующих графах. Пример анализа представлен в таблице приведенной ниже.

Таблица 2. Оценка применимости методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных участков

Строка

Критерии выбора метода реорганизации

Оценка критерия «Да (1) / Нет (0)»

Коэффициенты применимости

Показатель применимости

1[1]

2[2]

3[3]

4[4]

1

2

3

4

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

1

Предприятие рентабельно

0

0

1

1

0

0

0

0

0

2

Предприятие не рентабельно

1

1

0

0

1

1

0

0

1

3

Предприятие негативно влияет на экологическую обстановку в районе

1

1

1

1

1

1

1

1

1

4

Промышленное Предприятие располагается на территории с развитой инфраструктурой

1

1

1

0

0

1

1

0

0

5

Земельный участок, относящийся к Предприятию расположен в центральном ядре города

1

1

1

0

0

1

1

0

0

6

Высокая инвестиционная привлекательность земельного участка

1

1

1

0

0

1

1

0

0

7

В районе расположения Предприятия существует потребность в объектах коммерческого и жилого назначения

1

1

1

0

0

1

1

0

0

8

Состояние основных фондов Предприятия не удовлетворительное, часть ОС не используется

1

1

1

0

1

1

1

0

1

9

На предприятии имеется высокотехнологическое оборудование позволяющее производить конкурентную продукцию

0

0

1

1

1

0

0

0

0

10

Предприятие производит продукцию стратегического военного назначения, не взаимозаменяемую зарубежными аналогами

0

0

1

1

0

0

0

0

0

11

Продукция предприятия конкурентно способна, существует возможность выхода на новые рынки

0

0

1

1

0

0

0

0

0

12

Итого

1

7

10

5

4

7

6

1

3

Сформулированное факторное пространство, определяющее эффективность местоположения территории в разрезе интересов и задач каждого участника, позволяет произвести комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка отведенного под реализацию инвестиционного проекта с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды, а также может служить базой для выбора того или иного метода реорганизации промышленных территорий.

Литература:

1. Генеральный план города Москвы на период до 2025 года;

2. Законодательство Москвы (кроме налогообложения) "Об Утверждении нормативно-методической документации по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий" распоряжение Мэра Москвы от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ (с доп. от 27.02.2002)

3. Концепция Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы и реабилитации освобождаемых территорий (с изменениями от 27 февраля 2002 г.)

4. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Под общей редакцией П.Г.Грабового и В.А.Харитонова. М.:Изд-во «АСВ» и «Реалпроект» 2006.

5. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Под общей редакцией П.Г.Грабового и А.И.Солунского. М.:Изд-во «АСВ», Изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006.

[1] Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную

[2] Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций

[3] Формирование экологоориентированных производств

[4] Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств