Кашаганова С. Магистрант Каспийского государственного университета технологии и инжиниринга имени Ш.Есенова

Понятие и структура ипотечного рынка

Рынок жилья, как наиболее социально значимый сегмент рынка недвижимости, не меньше других нуждается в недорогих долгосрочных ресурсах. Субъекты данного рынка – домохозяйства – рассматривают жилье как товар, удовлетворяющий одну из основных потребностей человека – потребность в жилье. Ликвидация дефицита жилья является главной социальной задачей любого государства. В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью. Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности: долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность ипотечных ценных бумаг; высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями; государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций.

Через ипотечное кредитование и выпуск закладных происходит отрыв фиктивного капитала от реального производительного капитала. Однако тот факт, что в основе ипотечных операций лежит залог недвижимого имущества, свидетельствует о том, что ипотечный рынок не является финансовым в чистом виде, а соединяет в себе черты и финансового, и товарного рынка. Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности. Существует два основных вида ресурсов. Во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков. Если речь идет об универсальном коммерческом банке, то средства вкладчиков выступают прямым источником для ипотечных операций банка. Однако возможен и другой вариант, когда депозиты населения рассматриваются в качестве накопительных счетов в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах, из которых в дальнейшем существляется долгосрочное кредитование самих вкладчиков по закрытой схеме (как в немецкой модели стройсбережений). Во-вторых, возможно получение средств для ипотечного кредитования из так называемых «оптовых» источников (wholesale funds). К ним относятся средства пенсионных, страховых и других крупных фондов; кредитные линии и другие договоренности с одним или несколькими банками (используется в основном для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков); средства, полученные в результате продажи ипотечных ценных бумаг крупным институциональным инвесторам. Как будет видно из дальнейшего анализа, именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента их увольнения, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Таким образом, ресурсы пенсионных фондов, условия платежей и ожидаемая норма прибыли соответствуют принципам долгосрочности ипотечных ссуд и фиксированности процентов по ипотечным кредитам. возникает проблема привлечения свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Вторичный рынок ипотечного кредитования возникает с целью решения проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Существует несколько вариантов рефинансирования, основными из которых являются уступка прав по ипотечному кредиту взамен получения денежных средств при помощи цессии или ценных бумаг и выпуск и размещение ценных бумаг кредитора при оставлении требований по ипотечным кредитам в собственном портфеле. При первом варианте рефинансирования необходимо наличие специальных институтов, специализирующихся на покупке ипотечных кредитов, формировании их в пулы и продаже пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке. Для второго варианта рефинансирования требуется наличие специального законодательства в сфере эмиссии ценных бумаг кредитора, обеспеченных имеющимися в его портфеле требованиями по выданным ипотечным кредитам. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах. При более детальном рассмотрении ипотечного рынка его структура представляет собой совокупность взаимосвязанных частей, принадлежащих внутренней или внешней среде ипотечной системы.

В каждой среде существует несколько подсистем, характеризующих отдельный элемент ипотечной системы (рис. 1).

Рис.1 Ипотечная система

Во внутреннюю среду ипотечного рынка входят подсистема недвижимости, характеризующая состояние рынка строительства и оборота недвижимости; подсистема первичного рынка, дающая представление о рынке ипотечных кредитов, и подсистема вторичного рынка, связанная с функционированием финансового рынка. Именно на финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования. Подсистемы первичного и вторичного рынка во внутренней среде ипотечной системы отвечают за процесс инвестирования капитала на рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Подсистема рынка недвижимости отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь ипотечный процесс. Она отвечает за формирование предложения. Поскольку, как известно, строительная индустрия относительно инерционна и не может быстро реагировать на изменение объема спроса, подсистема недвижимости полностью подчинена поведению инвестора, который может активизировать потребительский спрос. Поэтому ее роль в ипотечной системе пассивна.

К внешней среде системы ипотечного кредитования относятся: политические факторы, такие как: стабильность общественной системы, предсказуемость политических режимов, отсутствие военной угрозы, развитость мер государственной поддержки системы; правовые факторы, характеризующиеся общим состоянием правовой среды общества и выражающиеся в способности защищать отношения собственности и обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога;экономические факторы: общее развитие кредитно-финансовой системы в стране, уровень развития рынка капитала, устойчивость национальной валюты к инфляции, платежеспособность населения, развитие системы страхования экономических рисков, связанных с ипотекой; исторические условия и факторы. Существование этих факторов является основой для многообразия видов моделей ипотечного кредитования. При этом различные схемы и варианты организации ипотечного кредитования могут реализовываться одновременно и не исключают друг друга, а отличаются преимущественно технологией рефинансирования.При выработке политики по построению общегосударственной системы ипотечного кредитования необходимо рассмотреть начальные условия для ее формирования, которые задаются факторами внешней среды системы, и проанализировать их влияние на внутреннюю среду ипотечной системы. Если в стране не развит рынок капиталов, то подсистема вторичного рынка не может выполнять доминирующую роль. Связано это с тем, что свободные ресурсы, которые могли бы быть вовлечены в оборот, имеют экономические характеристики, не привлекательные для широкого круга заемщиков. По этим же причинам функцию главного инвестора не может выполнять и первичная подсистема. Но при этом она может играть роль оператора системы. Подсистема недвижимости, где главными действующими лицами являются покупатель, продавец и производитель жилья, также имеет неблагоприятные начальные условия, созданные совокупностью факторов внешней среды. Однако на этапе становления ипотечной системы, в случае принятия экономических мер по активизации потребительского спроса, эта подсистема может стать ведущей. Если в развитой системе ипотечного кредитования основным инвестором является рынок капиталов, а потребитель выполняет роль соинвестора, то в развивающейся системе основным инвестором является покупатель. Дополнительные источники финансирования могут быть привлечены из реального сектора экономики, поскольку именно он получает мобилизованный инвестиционный импульс от покупателя. В целом, через активизацию потребительского спроса в системе ипотечного кредитования происходит мобилизация инвестиций населения. Благодаря эффекту мультипликации эти инвестиции умножаются, порождая новые налоговые поступления. Поскольку часть дополнительно полученных из налоговых поступлений бюджетных ресурсов может быть использована для рефинансирования в системе ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что при определенных условиях эта система становится самодостаточна.

Литература: Архарова Д. Ипотека: отечественная и европейская// Жилищное строительство Казахстана, 2006, №10(84). – 8 с. Игнатов В.Г., Батурин Л.А., Бутов Л.А. и др. Экономика социальной сферы. Учебное пособие, 2-е издание. – Москва-Ростов на Дону: МарТ, 2005. - 74 с., 94 с. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. – 1999. - № 4. – С.37-38. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. – 2001. – № 5. – С.107-112. 80. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Под ред. С.Н.Максимова. – СПб: ДЕАН+АДИА-М, 1997.